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 一、土地費(fèi)用

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費(fèi)用。具體費(fèi)用詳見如下：

1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及拆遷補(bǔ)償，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。

A、土地征用費(fèi) 　

B、耕地占用費(fèi) 　

C、安置養(yǎng)老費(fèi) 　

D、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　

C、土地補(bǔ)償費(fèi) 　

D、其他 　

3、合作補(bǔ)償款：補(bǔ)償合作方地價，合作建房分配的房屋成本和稅金。

4、中介費(fèi) 　

5、預(yù)提 　

6、其他：含契稅、初始登記費(fèi)等。

土地費(fèi)用約占總投資金額的20%~50%。

二、前期工程費(fèi)

在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。具體費(fèi)用詳見如下：

1、勘察設(shè)計費(fèi) 　

A、勘察及丈量費(fèi) 　

B、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：含景觀設(shè)計

C、競標(biāo)設(shè)計補(bǔ)償費(fèi) 　

2、三通一平費(fèi) 　

A、臨時道路 　

B、臨時用電 　

C、臨時用水 　

D、場地平整 　

E、臨時設(shè)施費(fèi) 　

3、可行性研究費(fèi) 　

A、可行性研究編制費(fèi) 　

B、市場調(diào)查費(fèi) 　

C、項目建設(shè)咨詢費(fèi) 　

D、其他 　

4、人防費(fèi) 　

5、大市政配套費(fèi) 　

6、其他 　

A、招標(biāo)代理及管理費(fèi) 　

B、配套方案征詢費(fèi) 　

C、測繪費(fèi) 　

D、工程保險費(fèi) 　

E、環(huán)境評估費(fèi) 　

F、竣工檔案編制費(fèi) 　

G、日照分析 　

H、審圖費(fèi) 　

I、曬圖費(fèi) 　

J、其他 　

前期工程費(fèi)在整個開發(fā)費(fèi)用中占比比較小，一般不超過10%。

三、市政公共設(shè)施費(fèi)

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。其中：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施包括以下費(fèi)用

1、室外給排水系統(tǒng) 　

A、上水配套費(fèi) 　

B、雨污水 　

C、直飲水 　

D、熱水 　

E、其他 　

2、室外電氣系統(tǒng) 　

A、供電配套工程費(fèi) 　

B、其他 　

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng) 　

A、燃?xì)馀涮踪M(fèi) 　

B、其他 　

4、通訊系統(tǒng)：電話、寬帶、有線電視等。

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 　

6、采暖系統(tǒng) 　

7、綠化 　

（二）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1、會所、物管樓 　

2、兒童樂園 　

3、學(xué)校、幼兒園 　

4、游泳池 　

5、網(wǎng)球場 　

6、其他 　

該部分費(fèi)用在整個開發(fā)費(fèi)用中一般占比10%~20%?！?/p>

四、建筑安裝工程費(fèi)

1、建筑結(jié)構(gòu)工程 　

A、基礎(chǔ)工程 　

B、主體結(jié)構(gòu)工程 　

C、門窗工程 　

D、公共部位精裝修 　

E、室內(nèi)精裝修 　

F、樣板房：主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具等費(fèi)用。

2、設(shè)備及設(shè)備安裝工程 　

A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備 　

B、室內(nèi)設(shè)備及安裝：空調(diào)、電梯、高低壓配電等。

C、消防系統(tǒng) 　

D、智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。

3、室外總體工程 　

A、道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標(biāo)識等。

B、園林環(huán)境工程 綠化建設(shè)、建筑小品等。

C、其他 　

該部分費(fèi)用在整個開發(fā)費(fèi)用中占比相對較大，一般占比40%左右。

五、管理費(fèi)

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：

1、管理人員工資

2、差旅費(fèi)

3、辦公費(fèi)

4、保險費(fèi)職工教育費(fèi)

5、養(yǎng)老保險費(fèi)等。

該部分費(fèi)用在整個開發(fā)費(fèi)用中占比例很小，一般不會超過 2%。

六、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

七、稅費(fèi)

1、契稅：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅：

（1）通過招拍掛方式簽訂國有土地出讓合同，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅，取得土地使用證時，按“權(quán)利許可證照”稅目每證貼花5元。

（2）通過接受投資方式擁有土地，依“營業(yè)賬簿”稅目自2018年5月1日起按萬分之五稅率減半征收印花稅，股權(quán)投資合作協(xié)議無需貼花。

（3）通過“收購股權(quán)”方式擁有土地，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成交價格的萬分之五貼花。

（4）通過“兼并分立”方式擁有土地，新啟用資金賬簿記載的資金：

凡原已貼花的部分可不再貼花；

未貼花的部分及以后新增加的資金按規(guī)定貼花；

原擁有土地企業(yè)存續(xù)的，土地使用證不更換，不貼花；

原擁有土地企業(yè)注銷的，土地使用證更換，貼花5元。

3、耕地占用稅：耕地占用稅，是對在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。

4、土地使用稅：應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

5、印花稅：常用的合同如下：

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.05%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.03%＋借款合同金額×0.005%

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×0.05%

6、增值稅：增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

7、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。

8、土地增值稅（預(yù)繳）：

預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

預(yù)征率：住宅一般為2%，非住宅一般為3%或者4%，具體按照地方政府規(guī)定。

9、企業(yè)所得稅

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率（一般為15%）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

稅費(fèi)目前在我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

八、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過 10%。