國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了考驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運營難度增加，因為相應的企業(yè)運營成本會增加，同時在國家限購等調(diào)控政策下，其銷售也會受到影響。
1、目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著的問題
首先，前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經(jīng)常忽視對于招標環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請招標是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標方式，它之所以受到青睞，是因為其招標周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現(xiàn)圍標或者串標的可能，招標與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現(xiàn)變故。而實際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標準的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計費較低，設(shè)計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學的設(shè)計導致后期返工現(xiàn)象嚴重，會出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進程，同時也在無形中增加了成本。
2、房地產(chǎn)成本控制的具體措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：
（1）實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標或委托。
（2）加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應該從以下三個方面進行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預算，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
3、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的重要意義
首先，它可以保證項目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。
第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
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