在房地產開發(fā)企業(yè)中最重要的環(huán)節(jié)就是成本控制，加強成本控制不僅可以減少甚至杜絕企業(yè)的浪費問題，還可以整合社會與經濟資源。房地產開發(fā)行業(yè)在我國屬于一種新型產業(yè)，其發(fā)展環(huán)境還不是很成熟，存在很多的問題。而在競爭激烈的房地產行業(yè)中，只有加強對成本的控制才有利于房地產經營管理模式的進一步完善。
1 房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的特點
房地產行業(yè)與其他行業(yè)的經營管理模式是有差別的，開發(fā)周期長是房地產項目的顯著特點。項目申請土地使用權的過程最快的也需要1～2年的時間，甚至3～5年，而房地產企業(yè)內部對于會計核算也是與其他行業(yè)有差別的。無論是在項目的開發(fā)成本、收入還是稅息利率方面都是有差別的，下面針對會計核算方面的問題進行詳細的介紹。
1.1 對開發(fā)成本的相關核算
會計核算對象的復雜性與重復性是房地產企業(yè)在成本預算過程中不可避免的問題。針對會計核算對象的復雜性進行詳細的分析，房地產行業(yè)中涉及到的土地使用權方面轉讓費用、居民獲得的拆遷費等是一筆巨大的經濟支出，工程設計規(guī)劃與可行性方案的制訂都需要經費。在進行項目工程的建設時需要預算的總成本費用、基礎設施費用以及項目開發(fā)過程中征收的稅費、開發(fā)過程中存有的隱形消費全部在成本核算之內，因此根據上述所列出的費用不難看出房地產行業(yè)中的會計核算是比較復雜的。會計核算中重復性是指需要在項目開發(fā)的過程中進行兩次的成本核算。
（1）房地產企業(yè)的項目開發(fā)投資金額高且面臨高風險性，因此科學性與可行性的方案就成為項目開發(fā)成功的重要因素。為了降低高風險，項目在進行開發(fā)之前需要專業(yè)的財會人員針對項目的成本進行估算，而在項目正式的實施之后，專業(yè)的財會人員就會根據項目開發(fā)進程的成本再次進行及時的核算，這次核算要客觀、科學，得出一個準確的成本核算數(shù)值。
（2）在房地產項目投資核算完以后，專業(yè)的財會人員還需要根據房地產行業(yè)會計核算的方法進行項目的成本核算，項目開發(fā)過程中所涉及到相關的直接開發(fā)費用與間接開發(fā)費用都要進行詳細的核算并且登記入賬。項目開發(fā)完成后還要進行如實的成本核算以及結轉。根據登記入賬的明細將資金轉入相應的賬戶，從而完成項目開發(fā)的全部會計核算。
1.2 對收入成本的核算
房地產企業(yè)的收入來源有很多，其中最主要的還是房屋銷售。不過房屋銷售收入在房地產行業(yè)中具有特殊性。很多房地產企業(yè)在房屋銷售方面主要是采用預售的方式，其根本在于房地產在項目工程開發(fā)到結束同時面臨著高風險與高價值。想要實現(xiàn)商品的預售不僅需要房屋銷售許可證與預售許可證，還需要簽訂相關的手續(xù)合同，當開發(fā)的項目工程質檢通過后，還需要跟客戶簽訂一份正式的銷售合同，獲取應有的房屋款，在辦理完房屋產權過戶等相關手續(xù)后，房屋才算是真正售出。
由此可以看出，與平常的企業(yè)在收入確認方式方面相比，房地產行業(yè)就有所不同。房地產企業(yè)的收入確認存有的特殊性不僅加大了會計工作人員對成本核算的工作量，也成為會計人員在后期預售房屋時款項的錄入方向最大的難題。雖然在企業(yè)產品銷售收入中將風險與價值的轉移作為標準，而房地產行業(yè)在此制度上與其他企業(yè)還是存有一定差別的，雖然企業(yè)都按照相應標準進行收入確認，但是企業(yè)在實際操作的過程中還是不能達成統(tǒng)一的共識。因此，會計工作人員都會根據企業(yè)性質對企業(yè)內部的成本進行核算，關鍵在于收入風險和報酬轉移。
1.3 對應繳稅款的相關核算
在前面提到，預售方式是我國各大房產企業(yè)房屋銷售的主要方式，而預售與客戶簽訂的合同以及客戶預交的房款都是同時進行的。不過我國的稅法中明確規(guī)定，納稅人采用預收款行為對產品進行轉讓或者是銷售時，那么在收到預付款后就需要履行納稅人的義務，因此房地產企業(yè)的稅款是按照預收款進行計算的，不過在會計記賬時對于預收款項的稅金是不計算的，而是將款項在應交賬戶中的借方體現(xiàn)。通常房地產企業(yè)的收入是在年末時達到確認條件的預收款項，并且根據收入比例計算稅金的數(shù)額，然后會計人員進行分錄，按照會計人員的錄入方式，房地產企業(yè)中的稅金繳納與利潤表中的稅金金額是不一致的，這也證實了房地產企業(yè)在稅金繳納方面與其他企業(yè)存有一定的差異。
1.4 對利息支出的相關核算
根據我國稅法相關條例規(guī)定，房地產企業(yè)在從事相關開發(fā)行為的過程中，所有通過借入方式獲取的資金而產生的利息費用，以及在工程完成之前所產生的一切利息費用都屬于開發(fā)成本；不過現(xiàn)行會計財務模式下，此類利息費用屬于企業(yè)財務費用支出。所以總體看來，兩者是有區(qū)別的，如何找尋來兩者的結合點，最重要的是如何準確、嚴格、統(tǒng)一劃分房地產的開發(fā)項目是否已經完全竣工，對此并沒有明確的參考標準，于是此類利息支出也就不好嚴格區(qū)分，極容易歸入企業(yè)的財務費用支出類別中，也極容易歸入成本費用類別中，此舉就給相關財務會計人員的核算工作增添了難度。
2 房地產企業(yè)在成本控制過程中所存在的問題
2.1 對成本控制這一概念認知有誤
現(xiàn)在的房地產企業(yè)基本上不會對成本控制這一方面投入太多的精力，只有極少數(shù)的房地產企業(yè)做到了這一點。其實有很多房地產企業(yè)對成本控制這一概念認知有誤，有的房地產企業(yè)認為只需要在設計這一環(huán)節(jié)上注重成本控制即可，其他階段可有可無；有的房地產企業(yè)則認為材料、設備支出是企業(yè)耗費的最大成本。根據目前發(fā)展趨勢來看，房地產企業(yè)的未來建設之路所涉及的層面愈來愈廣，無論大小，所有成本都應該計算在內，此外，在職員工所開展的一切活動所消耗的費用也都應該計算在成本控制之內。
2.2 缺乏成熟、科學的成本控制方法
房地產行業(yè)的有些企業(yè)對成本控制方面的認知只是來源于財務部門所提交的財務報告，由于各種原因，此報告時效性低，與當前的成本耗費信息相脫節(jié)，于是在此模式下也就無法充分發(fā)揮出成本控制的效用。在整個成本控制中，缺乏成熟、科學的成本控制方法，比如事前預測方法和過程控制方法，此類模式與我國現(xiàn)行成本控制方式還有很大的差距，如果不能夠及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，容易對企業(yè)的發(fā)展帶來很大的阻礙。
2.3 成本控制制度體系不成熟、不規(guī)范
目前很多房地產企業(yè)缺乏成熟、規(guī)范的成本控制制度體系，即使有的發(fā)展比較好的房地產企業(yè)已經建立了相對比較完善、比較規(guī)范的成本控制制度體系，但是在實際運行過程中卻只是起到花瓶的作用。此外由于相關管理制度的不完善，在員工工作過程中沒有明確的獎勵、懲罰措施，干得多的與干得少的，拿同樣的工資，并且很多管理者出于個人私情，對應該得到處罰的人沒有進行相關處理，這樣就大大地挫傷了員工的工作積極性，從而潛移默化中給企業(yè)的發(fā)展與建設帶來巨大損失。
3 搞好房地產企業(yè)的成本管理的方略
3.1 科學管理，規(guī)范工作
房地產企業(yè)的成本管理部門員工工作任務要清晰，因為成本管理的效果就體現(xiàn)在管理上，不僅在項目工程方面做好成本的管理，還要深化企業(yè)員工成本管理理念，企業(yè)內的每個員工都要肩負起成本管理工作的重擔，每個員工都積極地參與到成本管理工作上來，針對不合理的成本設計以及管理方法，員工可以提出具有建設性的方案，便于工程項目成本管理有條不紊地進行；房地產企業(yè)各個部門要做好配合工作，由于項目工程的成本控制的實現(xiàn)是通過工程的載體，所以需要各個部門間的有效配合，從而實現(xiàn)項目進度管理與成本管理以及資金管理三者間的有效整合，取得最大的經濟效益；各個部門對于成本管理要進行及時的監(jiān)控，便于應對風險問題。
3.2 分別制定切實可行的成本目標
房產企業(yè)的目標成本按照內部制定的成本結構進行層次性分解，企業(yè)各個部門按照預算計劃進行工作的分配，員工在執(zhí)行成本預算的過程中要將數(shù)據與原先制定的目標數(shù)據進行對比，找出兩者間存在的差異，針對存在的問題進行深入的分析，并且制訂出應對方案與措施。制定目標的目的就是要激發(fā)員工工作的熱情，由于此項與員工的績效相關，所以更容易調動員工的積極性。
3.3 靜態(tài)、動態(tài)控制方法雙管齊下
動態(tài)控制法的順利實現(xiàn)需建立一個特殊的模型，充分考慮具有關聯(lián)性任務的影響因素，其中一個任務的成本出現(xiàn)了變動，那么該項目就會根據變動的數(shù)據進行及時的更新與修改，項目成本預算隨時進行更新與測算，通過成本預算與目標成本進行對比就可以清楚地了解項目成本控制的有效范圍。企業(yè)內的多個項目在同時進行時，企業(yè)利潤的預算就可以根據市場狀況進行及時的調控，從而有效地為企業(yè)發(fā)展制定方向。所謂的靜態(tài)控制法就是企業(yè)內的各個項目成本預算值嚴格按照市場行情進行準確的制定，成本預算主要包括額定成本、最高成本以及最低成本，判斷成本是否在可控制的范圍，關鍵是要任何一個任務的時間進度規(guī)劃同時滿足最高、最低的成本要求。需要針對每個子項任務的成本按照實際情況進行成本的準確制定，任何一個子項任務的時間進度規(guī)劃同時滿足最高、最低的成本要求就是在可控制的范圍。
3.4 應用科學合理的成本控制技術
清單報價模式的主要作用就是體現(xiàn)房地產企業(yè)的整體控制水平，房地產企業(yè)的真實成本的消費通常是在定額模式下進行的預算，具體預算結果每個部門都會看到。工程量清單是一種能夠適應市場經濟并且能夠與國際接軌的計價模式。每一個單位對于同一個項目工程的預算價格是不同的，進一步體現(xiàn)房地產企業(yè)在成本管理控制方面是存有差異的，只要加強對成本的控制，才能提高成本管理的水平，從而利于清單計價模式的正常運行。企業(yè)全局作為企業(yè)成本控制策略的重要對象，制定的成本控制戰(zhàn)略主要是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為中心。在成本戰(zhàn)略運行的過程中都會體現(xiàn)成本信息，不僅對公司的成本結構與行為進行全面的了解，還可以進行提升與完善，從而具備最大的競爭優(yōu)勢。將企業(yè)內部管理結構與外部環(huán)境相結合， 反映了企業(yè)內部自身創(chuàng)造價值與企業(yè)外部價值轉移的企業(yè)價值鏈。根據企業(yè)所處于的競爭環(huán)境制定戰(zhàn)略成本規(guī)劃控制，對企業(yè)內外部的價值鏈以及競爭對手的價值鏈都需要進一步的分析，只有知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，而企業(yè)內的各種戰(zhàn)略也是這樣制定的。
4 結 論
成本控制是一個涉及全公司職員的整個過程控制，在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用，因此在未來的房地產企業(yè)建設過程中，務必要將熟練、科學、全面掌握成本控制，根據成本核算的特點，促進企業(yè)成本控制水平的提高，在及時發(fā)現(xiàn)問題、及時修正問題的過程中，為房地產企業(yè)相關營銷決策的制定提供科學、全面的參考依據，從而為企業(yè)的發(fā)展與建設創(chuàng)造更多的經濟效益。
作者：尹春花 來源：中國管理信息化
