據權威專家預測，在國家對房地產政策調控的影響下，將來一段時期內，中國樓市“熱也政策，冷也政策”的格局依然顯著。并且隨著房地產企業(yè)跨區(qū)域、多項目的發(fā)展，企業(yè)管理的幅度和復雜性大大增加，企業(yè)內部遇到的新矛盾也越來越多。面對經濟轉型、內外擠壓、市場競爭加劇的嚴峻形勢，企業(yè)必須強化管理內功，從實際出發(fā)，做好內部控制?？傊?，項目的運營管理水平將直接決定項目的最后盈利，項目的運營管理能力，將是企業(yè)最重要的核心競爭力之一。
▲▲一、內部控制概述
內部控制是現代企業(yè)加強管理，提高運營效率的手段和工具，是由企業(yè)領導決策層和全體員工必須共同嚴格遵守并努力實施的旨在實現控制目標的整套制度體系。它涵蓋了企業(yè)生產整個流程。所謂“控制目標”包括以下四個方面：一是保障房地產企業(yè)的運營管理活動合規(guī)合法；二是保護企業(yè)資產安全，能有效地預防企業(yè)貨幣資金、實物資產和無形資產風險的發(fā)生；三是保證企業(yè)信息特別是財務會計信息的正確可靠和及時迅速；四是提高企業(yè)運營效率，有效地控制生產進度，而且講究質量。實踐證明，科學完善的內部控制制度，能對企業(yè)職能部門、各個環(huán)節(jié)進行全程監(jiān)督控制，促使企業(yè)從上到下，所有人員明確目標，履行職責，確保企業(yè)生產運營流動規(guī)范有序、高效保質地進行。這樣也就從根本上確保了房地產企業(yè)健康、穩(wěn)定和發(fā)展，同時實現投資者經濟效益及企業(yè)價值最大化。
▲▲二、目前房地產企業(yè)內部控制存在的問題
目前，不少房地產企業(yè)尤其是后起的一些中小房地產企業(yè)，內部控制滯后于市場形勢，企業(yè)運營中暴露出內部控制的薄弱環(huán)節(jié)，主要表現在：
（一）企業(yè)對內部控制的認識不足
相當一部分企業(yè)對建立內部控制不重視。已訂立的制度，往往執(zhí)行不力，只停留在紙上，得不到認真落實。遇到具體情況，過分強調靈活性，對內控制度置若罔聞，不能做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究。使內控失去了應有的剛性和原則性。
（二）企業(yè)內部控制不夠全面，缺少對企業(yè)運營活動的整體考量
不能結合本單位的實際情況去制定相應的制度，只是根據一般情況，制定管理制度?？刂骗h(huán)境、會計管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個完整的適合本單位的內部控制系統(tǒng)。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機制松散、審計職能弱化等問題。
（三）企業(yè)內部監(jiān)督乏力，風險預警不健全
監(jiān)督管理應該是企業(yè)運營活動的基礎保障，可是很多房地產企業(yè)缺少合理的內部監(jiān)督，實踐中只注重制度的制定，忽視對制度的落實情況的檢查監(jiān)督。最大的問題就是風險預警機制不健全。某些民營企業(yè)，風險預警缺少專業(yè)人員，沒有形成完善的風險評估體系，企業(yè)一旦面臨某種風險，往往是領導者憑經驗說了算。風險預警人員發(fā)言權有限，容易造成決策失誤，以致無法有效地采取相應的風險預警機制，導致企業(yè)生產經營風險擴大。
（四）企業(yè)內部人員素質參差不齊
所謂“人員素質”是指企業(yè)領導層（董事長、總經理等高級管理人員）和企業(yè)所有員工的素質。企業(yè)內部控制是需要大家一起參加、相互監(jiān)督、共同制約的一項工作。但是在不少房地產企業(yè)，無論領導還是一般員工對企業(yè)內部控制制度的領悟和執(zhí)行水平差異很大。有些領導不能以身作則、嚴格準守內控制度的規(guī)定，甚至朝令夕改。有些員工對內控制度態(tài)度漠然，事不關已，認為那是領導的事情。企業(yè)內部一些負有控制責任的工作人員，思想覺悟和專業(yè)知識水平，都有待學習提高，才能滿足新形勢下房地產事業(yè)發(fā)展的要求。
（五）企業(yè)內部溝通不暢
隨著科技的迅猛發(fā)展，企業(yè)內部控制，已經與信息化結合在一起。企業(yè)信息化的發(fā)展對企業(yè)內部控制尤其重要，特別是一些規(guī)模較大的房地產集團企業(yè)。然而，實際上要做到這一點并不容易。因為不少企業(yè)部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯系和交流，甚至上下級之間也缺少信息通暢的渠道。
▲▲三、加強房地產企業(yè)內部控制的措施
（一）營造房地產企業(yè)良好的內部控制環(huán)境
良好的內部控制環(huán)境是企業(yè)內部控制制度制定及執(zhí)行的基礎保障。營造構建良好的內部控制環(huán)境，必須抓住以下三點：
第一，強化企業(yè)領導管理層對內部控制的認識。企業(yè)領導者必須堅持把內部控制作為企業(yè)管理的頭等大事來抓，認真組織和領導內部控制制度的設計工作，并采取相應的政策措施來保證制度的執(zhí)行及評價，領導者還必須認識到內部控制的建設不是一勞永逸、一成不變的，隨著企業(yè)的發(fā)展，市場的變化，新的情況要求企業(yè)內部控制要不斷調整完善。
第二，完善企業(yè)的治理結構。房地產企業(yè)的領導層主要分為董事會、監(jiān)事會、經理層三個相對獨立的板塊。其中董事會應始終負責內部控制的建立、健全和有效運行，要加強董事會的建設。董事長及其他董事會的成員要懂法規(guī)、懂業(yè)務、懂行情。在強化董事會在治理結構中的主導作用的前提下，務必要明確董事會、監(jiān)事會、經理層各部門的職能和權限，形成三角制衡關系，確保企業(yè)的決策權、執(zhí)行權和監(jiān)督權相互分離，相互制約。
第三，加強企業(yè)的文化建設，加大企業(yè)內部控制的宣傳力度。通過學習，弘揚誠實守信、愛崗敬業(yè)的精神，增強員工的主人翁責任感意識，提高員工的思想品德素質和技術業(yè)務素質。在堅持對員工加強正面教育的同時，還注意對企業(yè)內部控制制度的執(zhí)行情況進行定期檢查考核，職權與獎罰結合，實行“有功必獎，有過必罰”的考核原則，激勵企業(yè)員工執(zhí)行內控制度的積極性和自覺性，充分發(fā)揮內部控制的管控、監(jiān)督和制衡作用。
（二）完善房地產企業(yè)內部控制體系
房地產企業(yè)必須按照本企業(yè)的特點以及發(fā)展需求，根據房地產項目運營活動的各個環(huán)節(jié)，設計相應的內部控制制度。這種控制既要覆蓋生產的整個流程，又要善于抓住關鍵，突出重要節(jié)點。
1.堅持遵循不相容職務相分離原則
首先梳理企業(yè)現有運營流程中不相容的職務，堅持實行授權批準與業(yè)務經辦、業(yè)務經辦與會計記錄、會計記錄與財產保管、授權批準與監(jiān)督檢查等相互分離的原則，合理設置崗位，明確各自職權，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監(jiān)控防線。一般業(yè)務要復核，重要業(yè)務實行雙簽制，杜絕一人獨立處理業(yè)務全過程的現象。
2.建立企業(yè)有效的會計控制系統(tǒng)
為了建立企業(yè)有效的會計控制系統(tǒng)，企業(yè)的財會人員應該致力于完善會計處理程序，應當把經濟業(yè)務事項的計量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關人員在處理相同的經濟業(yè)務時，能前后一致。這樣形成的會計記錄與財務報表真實可靠。要達到以上要求，一些中小規(guī)模的房地產企業(yè)當務之急是提高財務人員的素質和能力，建立高素質的財會隊伍。企業(yè)要鼓勵并創(chuàng)造條件，使企業(yè)的財會人員通過教育和培訓掌握本行業(yè)的最新稅收法規(guī)，熟悉新的財務準則及新的操作方法，還要掌握工程管理結算、成本控制等方面的知識。
3.加強企業(yè)內部審計監(jiān)督
企業(yè)內部監(jiān)督，通常是通過內部審計來實踐的。實質上內部審計是對其他內部控制的再控制。為了合理設置內部審計機構，充分發(fā)揮內部審計在內部控制中的作用，必須堅持兩條原則：一是獨立性原則，二是權威性原則。這樣的審計機構通過定期的和不定期的核查審計，對企業(yè)運營中的重大業(yè)務事項，對各部門的業(yè)務往來，尤其是會計部門的工作進行了有效的管控，做到防患于未然，將問題解決在萌芽狀態(tài)，建立了以“查”為主的監(jiān)督防線。此外，還可以聘請注冊會計師對企業(yè)內部控制進行審計。根據審計意見，對內部控制系統(tǒng)進行完善。適應企業(yè)發(fā)展的需求。
（三）健全房地產企業(yè)風險內部控制預警機制
房地產行業(yè)是高投資、高風險的行業(yè)，開發(fā)企業(yè)從取得土地、開發(fā)經營到開盤銷售等環(huán)節(jié)都會受到來自企業(yè)內部和外部的各種因素的影響。它的特性決定了房地產企業(yè)經營中存在著這樣或那樣的風險。因此，房地產企業(yè)的經營者要強化風險意識，面對復雜變化的市場不能光憑經驗主觀判斷。企業(yè)必須建立由專業(yè)人員組成的風險評估預警團隊，健全風險預警評價機制，按照嚴格規(guī)范的程序，及時識別預警相關風險，并針對內部控制管理的薄弱環(huán)節(jié)，對可能出現的風險進行科學的動態(tài)的分析和量化預測，把風險控制在適當的范圍內，迅速處理，有效地規(guī)避或降低風險，實現生產經營的良性循環(huán)。
（四）構建房地產企業(yè)內部通暢的信息渠道
房地產企業(yè)的信息化建設，應當根據企業(yè)內部控制的要求，結合企業(yè)生產經營的實際情況，編制內部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡化內部控制過程，打破企業(yè)內部各部門、各團隊之間的“門戶”，建設高度集成的信息系統(tǒng)，實現業(yè)務流程高度的融合，從而達到信息資源高度共享的目的。企業(yè)內部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時交換信息，及時溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統(tǒng)。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業(yè)內部信息溝通無阻，而且與企業(yè)外部相關單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業(yè)經營控制的依據，并能及早識別風險及時預警規(guī)避。
總之，房地產企業(yè)內部控制的重要作用，越來越被業(yè)內人士認識看重。實踐證明，只要運用科學的對策，加大企業(yè)內部控制的力度，不斷完善，不斷創(chuàng)新，跟準時代的潮流，適應市場發(fā)展的需求，就一定能保障房地產事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻：
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作者：吳春峰
