【摘 要】
國稅發(fā)［2009］31號第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在進(jìn)行年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
由于預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅費(fèi)用處理起來要比其他企業(yè)復(fù)雜一些，現(xiàn)舉例分析如下：
例：某企業(yè)于2012年1月1日開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)年預(yù)售，且當(dāng)年預(yù)售全部售罄，取得預(yù)售收入1 000萬元，款項(xiàng)已全部收齊。當(dāng)年發(fā)生管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計(jì)利潤率為15%，當(dāng)年已預(yù)交37.5萬元企業(yè)所得稅。2013年部分產(chǎn)品完成竣工驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入600萬元，預(yù)售成本420萬元，當(dāng)年發(fā)生管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬元。2014年其余開發(fā)產(chǎn)品竣工，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入400萬元，預(yù)售成本280萬元，當(dāng)年發(fā)生期間費(fèi)用50萬元，該開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年清盤。該企業(yè)所得稅率為25%，為簡便起見，不考慮繳納的流轉(zhuǎn)稅影響（包括土地增值稅），計(jì)算所得稅時(shí)也不考慮流轉(zhuǎn)稅的影響。
