現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度已經(jīng)實(shí)施了20多年。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷變化，有些制度已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整和改革。由于我國客觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房產(chǎn)稅制改革過程中還存在許多難題，例如：征稅范圍和稅率的選擇、房產(chǎn)評估機(jī)制的確立、征收管理難度大等。本文通過對房產(chǎn)稅改革難題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)破解方案。
一、我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及改革的必要性
（一）我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是從1986年10月1日起開始實(shí)施的。雖然從規(guī)模上看房產(chǎn)稅一直都是一個小稅種，但20余年來，特別是20世紀(jì)90年代中后期以來，房產(chǎn)稅收入的規(guī)模擴(kuò)張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期稅收總額的擴(kuò)張程度。現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。由于我國經(jīng)濟(jì)體制改革使原有房產(chǎn)稅稅制設(shè)置的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生了巨大變化，房產(chǎn)稅稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾也日益突出，不僅難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的要求，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用；還嚴(yán)重影響地方政府組織財政收入的能力。2010年國家發(fā)展和改革委員會《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》得到了國務(wù)院的同意。《意見》指出：出臺資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。
（二）我國房產(chǎn)稅改革的必要性
1．房產(chǎn)稅收入與整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)
隨著我國經(jīng)濟(jì)改革的縱深發(fā)展，我國的房產(chǎn)政策也發(fā)生了較大變化。房屋已經(jīng)作為特殊商品進(jìn)入到流通領(lǐng)域，法律上允許土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離，居民可以自由進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣。
2．房產(chǎn)稅制本身缺失較大
（1）課稅范圍過窄，僅對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋征稅
房產(chǎn)稅的征收范圍實(shí)際上只局限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，有很多地區(qū)的農(nóng)村都已具備普通城鎮(zhèn)的規(guī)模，人均消費(fèi)水平也有所提高，但是這樣的農(nóng)村卻還不用繳納房產(chǎn)稅。這就使得我國的房產(chǎn)稅在征收上難以體現(xiàn)其公平的原則，同時也為一些避稅的單位或者個人提供了有利的條件，在很大程度上限制了房產(chǎn)稅收入的增長。
（2）減免范圍不合理
依據(jù)現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體以及軍隊自用的房產(chǎn)和個人所有非營業(yè)用房等都是我國房產(chǎn)稅的免稅對象。這樣的規(guī)定顯然不符合當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，隨著我國不動產(chǎn)的市場化程度日益提高，房產(chǎn)稅必須要合理調(diào)整其免稅范圍，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會的經(jīng)濟(jì)狀況。
（3）計稅依據(jù)不合理
現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余值及租金收入。與目前物價上漲水平相比較，房產(chǎn)原值仍維持原狀，如今的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，許多房產(chǎn)的實(shí)際價值已成倍增長，根據(jù)房產(chǎn)原值征稅顯得十分陳舊而不合理，亟需改變。
（4）稅率缺少彈性
現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率，其計稅依據(jù)分為兩種：依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計稅的，稅率為12%。2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位，社會團(tuán)體及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。這種稅率存在單一性，沒有考慮到各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差別，不利于地方政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況靈活調(diào)節(jié)。
二、我國房產(chǎn)稅改革中的難題
（一）征稅范圍和稅率的調(diào)整難
雖然我國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到了較快的發(fā)展，但農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并未發(fā)生很大調(diào)整，農(nóng)村的房產(chǎn)價值在很大程度上難以得到統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，因此，在考慮擴(kuò)大征稅范圍的同時，確定將征稅范圍具體到對哪些房產(chǎn)征稅存在困難，需要作進(jìn)一步的分析調(diào)查。
（二）征稅對象評估難
對個人房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作。改革后房產(chǎn)稅采用的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的市場價值，評估市場價值首先要選用較好的評估方法。選擇任何一種評估方法都應(yīng)當(dāng)慎重考慮和充分論證，以保障評估結(jié)果的公正和有效。中國目前評估師數(shù)量嚴(yán)重不足，顯然是難以做到對全國的數(shù)百個城市的不動產(chǎn)進(jìn)行評估，不能正確評估就不能合理征稅，同時還要防止評估時發(fā)生的尋租行為。
（三）房產(chǎn)稅制不完善及重復(fù)征稅問題解決難
目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的整個鏈條中涉及了大量的稅費(fèi)，除了稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等，同時，在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營、交易、過戶等環(huán)節(jié)還需繳納多種費(fèi)用。因此，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅費(fèi)體系不完善且太過繁雜，難以在短時期內(nèi)科學(xué)測算出現(xiàn)行房產(chǎn)稅制合理的稅收負(fù)擔(dān)，對房產(chǎn)稅的改革形成了一定的阻礙。
（四）地方稅權(quán)短缺，征收管理難
由于我國地方稅權(quán)短缺，稅務(wù)機(jī)關(guān)對偷逃稅現(xiàn)象沒有足夠的懲罰權(quán)限，地方政府缺乏必要的稅收自主權(quán)，對房產(chǎn)稅收征管工作缺乏主動性，從而制約了房產(chǎn)稅制改革措施的正常實(shí)施。
（五）納稅人的納稅意識淡薄
我國房產(chǎn)稅納稅人的納稅意識不強(qiáng)，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。有些房產(chǎn)稅納稅人缺少自覺納稅意識，對房產(chǎn)稅的政策了解少，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是小稅種就產(chǎn)生可有可無的錯誤想法，從而忽略了房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，與增值稅、營業(yè)稅等主體稅種比起來，房產(chǎn)稅沒能引起足夠的重視，加劇了征收難度和管理的無序。
三、我國房產(chǎn)稅改革中難題的破解
（一）合理調(diào)整稅基和稅率
1．確定房產(chǎn)稅的征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大到個人住宅和農(nóng)村地區(qū)，并按照房地產(chǎn)的評估值征收。同時，通過規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛愴椖亢兔庹黝~的方法將低收入階層排除在納稅人以外。擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍可以使我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展同我國的稅制政策相適應(yīng)，將征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，應(yīng)一視同仁地對待非經(jīng)營性房地產(chǎn)與經(jīng)營性房地產(chǎn)，把這兩種房地產(chǎn)都作為課稅對象。
2．增強(qiáng)稅率的彈性
稅率的制定應(yīng)遵循富有彈性和靈活這一原則，只有這樣才能有效調(diào)節(jié)區(qū)域之間的發(fā)展差異，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕。我國政府在房產(chǎn)稅的制定上，更應(yīng)當(dāng)充分考慮到我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)著力使稅率的彈性范圍擴(kuò)大，同時將一定的自主權(quán)賦予地方，讓地方政府能夠按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的真正水平、土地資源的實(shí)際情況以及納稅人的繳稅能力等情況，在規(guī)定的范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整稅率。
（二）建立公平、公正的房地產(chǎn)評估制度
我國首先應(yīng)當(dāng)建立起脫離政府主管部門、不以盈利為目的的公正公平的中介評估機(jī)構(gòu)。同時，針對我國地區(qū)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，建立東西部有別的房地產(chǎn)評估制度，根據(jù)各地的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。計稅依據(jù)選擇以房地產(chǎn)評估價值為主，并在一定時間內(nèi)保持不變，可以使稅收的固定性得到有效保障。只有當(dāng)房地產(chǎn)價值發(fā)生大幅度變化時，才需要對房地產(chǎn)進(jìn)行重新估價，以確保物價水平和計稅依據(jù)的一致性，同時還可以防止稅收的大量流失。
（三）建立一套完善的稅費(fèi)體系
我國政府應(yīng)對稅種進(jìn)行合理設(shè)置，擴(kuò)大稅基，簡化稅種，使各個稅種之間相互匹配、協(xié)調(diào)，進(jìn)而形成一個結(jié)構(gòu)優(yōu)化、稅種全面的房產(chǎn)稅制。通過開征缺位稅種，比如贈與稅和遺產(chǎn)稅等，使房產(chǎn)稅制能夠涵蓋到房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的每個環(huán)節(jié)。
（四）適當(dāng)下放房產(chǎn)稅管理權(quán)限
房產(chǎn)稅的絕大部分稅種屬于地方稅種，立法權(quán)限和征管權(quán)限交給地方政府，有利于調(diào)動地方政府的積極性，加強(qiáng)地方稅收的征收管理?？梢酝ㄟ^由中央制定房產(chǎn)稅的基本法，在全國統(tǒng)一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權(quán)限（包括征稅對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制基本要素的適當(dāng)調(diào)整），以適應(yīng)國家之大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的實(shí)際情況。
（五）加強(qiáng)稅收宣傳
稅務(wù)部門及各級政府應(yīng)當(dāng)高度重視稅收的宣傳教育工作，結(jié)合新聞媒體、報紙雜志、教育、文體等社會部門普及稅收知識，對納稅單位免費(fèi)開展稅收知識講座，讓納稅人了解房產(chǎn)稅的征稅范圍、稅率、計稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠、納稅方法、偷逃稅懲罰措施等，讓納稅觀念深入人心。房產(chǎn)稅的稅源分散，這樣有利于調(diào)動納稅人的納稅積極性，促進(jìn)房產(chǎn)稅改革措施的有效落實(shí)，克服稅收征管困難以及稅款繳納不及時等問題。
四、房產(chǎn)稅制改革的其他配套措施
（一）制定一套與稅收征管相應(yīng)的法律法規(guī)
通過建立一套完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系來規(guī)范房地產(chǎn)市場的行為，為房產(chǎn)課稅提供有效的法律保障，使稅收征管有法可依、有法可循。
（二）建立完善的財產(chǎn)登記體系
房產(chǎn)稅征收體系得到保障的前提是要建立完善的財產(chǎn)登記體系，建立與評估、稅收征管相關(guān)的數(shù)據(jù)庫。按照屬地管理的原則在房產(chǎn)取得時對固定資產(chǎn)原值，個人房產(chǎn)的價值、地點(diǎn)、面積、產(chǎn)權(quán)人等登記存檔，建立較為完善的檔案資料，定期開展納稅檢查，及時掌握房產(chǎn)稅的變化情況，加強(qiáng)稅源管理。
（三）嚴(yán)格執(zhí)法，加大征管力度
一要嚴(yán)格執(zhí)法，對房產(chǎn)稅偷逃稅行為要秉公辦理；二要完善稅收立法，規(guī)范稅收征管，堵塞稅收漏洞；三要加強(qiáng)與其他部門協(xié)調(diào)管理，保證稅款的及時入庫。
（四）完善稅收征管機(jī)制
稅務(wù)機(jī)關(guān)作為稅收主管部門應(yīng)該積極配合國家稅制改革，同時，要進(jìn)一步完善稅收征管機(jī)制，加強(qiáng)房產(chǎn)稅知識的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高征收管理水平，做好對稅務(wù)稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高稽查人員的稅收稽查水平。
