土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
一、增值率的臨界點(diǎn)A
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。當(dāng)土地增值額在超過臨界點(diǎn)后，土地增值稅的支出大于因售價(jià)上升而增加的收入，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)減少，因此銷售定價(jià)應(yīng)避免在臨界點(diǎn)范圍。通過下圖可看出，當(dāng)增值率超過臨界點(diǎn)28.43%）時(shí)，隨著售價(jià)的提高利潤(rùn)才逐步增加。
計(jì)算過程如下：假設(shè)D公司銷售總價(jià)為X，除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加外的扣除項(xiàng)目金額為C，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為5.5%X。
當(dāng)增值率小于等于20%時(shí)，企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)為X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠又可獲得較大利潤(rùn)；如果售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤(rùn)較低。
當(dāng)增值率大于20%小于等于50%時(shí)，假設(shè)售價(jià)提高Y，X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，新的價(jià)格為（X+Y）；新增稅金為5.5%Y；扣除項(xiàng)目金額為C+5.5％*（X+Y）；
增值額為（X+Y）-C-5.5%*（X+Y）；土地增值稅為30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）；
企業(yè)欲使提價(jià)所帶來的利潤(rùn)超過新增的稅費(fèi)須滿足Y>30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y；0.6615Y>0.2835X-0.3C；解得Y>0.0971C；
增值率臨界點(diǎn)＝[(X+Y)-C-5.5%*(X+Y)]/[C-5.5%*(X+Y)]=28.43%
二、銷售總價(jià)對(duì)利潤(rùn)的影響
下面通過售價(jià)敏感性分析，說明不同售價(jià)組合對(duì)稅后利潤(rùn)的影響
金額單位：萬元
通過分析上表數(shù)據(jù)，當(dāng)售價(jià)達(dá)到128,677萬元時(shí)（方案二），恰好不用交土地增值稅，其毛利率為34.37%，稅后利潤(rùn)率為21.65%；如果公司繼續(xù)提高售價(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)收入上升利潤(rùn)反而下降（方案三），直至收入上升到138,404萬元與128,677萬元相比上升了7.56%時(shí)，利潤(rùn)才重新達(dá)到原來的水平（方案四）。之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象是因?yàn)樵鲋殿~超過扣除項(xiàng)目的20%這一臨界點(diǎn)，低于臨界點(diǎn)免征土地增值稅，而高于臨界點(diǎn)則全額征收。在售價(jià)增加而利潤(rùn)減少的情況下，應(yīng)更傾向于低價(jià)高利，迅速將樓盤售出，因此公司應(yīng)避免將售價(jià)定在138,404萬元至128,677萬元之間。如果公司為了得到更高的利潤(rùn)仍繼續(xù)提高售價(jià)，這樣其土地增值稅負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重，以方案七與方案八比較可發(fā)現(xiàn)，方案八情況下毛利率最高，但利潤(rùn)率卻低于方案七。售價(jià)并不是越高越好，在綜合考慮利潤(rùn)及銷售進(jìn)度的情況下制定售價(jià)策略，爭(zhēng)取公司利潤(rùn)最大化。
三、成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響
下面通過裝修標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)分析，說明不同裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)稅后利潤(rùn)的影響
金額單位：萬元
通過上表分析，當(dāng)該住宅項(xiàng)目不做精裝修時(shí)，利潤(rùn)為35,718萬元（方案一）。在售價(jià)不變的情況下，每平米裝修成本增加835元，總成本增加8780萬元，稅后利潤(rùn)卻增加了689萬元（方案二）；當(dāng)每平米裝修本增加990元，總成本增加10,409萬元，稅后利潤(rùn)減少了940萬元（方案三）。
計(jì)算說明，房地產(chǎn)企業(yè)成本增加有可能獲得更大的利潤(rùn)。在售價(jià)不變成本可控的情況下，通過增加公共設(shè)施或房屋精裝修等方式，消費(fèi)者可以獲得質(zhì)量更好的住房，有助于房屋的銷售。而這樣做的最大好處是，企業(yè)可以獲得更多的稅后利潤(rùn)。
