國(guó)務(wù)院于2007年8月出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中強(qiáng)調(diào)：住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，其核心是解決城市低收入家庭的住房問(wèn)題。我國(guó)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房是現(xiàn)階段我國(guó)解決城市中低收入家庭住房困難的主要政策和手段，政府在制定經(jīng)濟(jì)適用房政策的時(shí)候，想要達(dá)到的目的是實(shí)現(xiàn)政府、居民以及開放式多贏的局面。但是實(shí)踐證明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房在推行過(guò)程中存在一些問(wèn)題，與政府的初衷不一致，問(wèn)題日益凸顯。本文著重分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房在推行過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出解決措施。
一、經(jīng)濟(jì)適用房概述
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經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房，是由中央政府統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，地方政府行政劃撥土地，免征土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按保微利原則確定，具有經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性的特點(diǎn)。
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1、經(jīng)濟(jì)性。經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性特征，是指其價(jià)格相對(duì)適中，在城市中低收入群體的能力承受范圍之內(nèi)。
2、保障性。經(jīng)濟(jì)適用房的保障性是指其在建設(shè)之初是由中央政府統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，建設(shè)用地由地方政府行政劃撥，房地產(chǎn)公司建設(shè)并對(duì)外銷售，利潤(rùn)不得超過(guò)3%，政府對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)購(gòu)房者具有建設(shè)的補(bǔ)貼性質(zhì)。
3、適用性。經(jīng)濟(jì)適用房的適用性特征是指雖然其銷售緊價(jià)格較低，但建筑質(zhì)量并未下降，在住房設(shè)計(jì)和建設(shè)上更追求使用效果。
二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房推行過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）地方政府對(duì)中央政府政策執(zhí)行不力，存在推諉、搪塞、拖延現(xiàn)象，使經(jīng)濟(jì)適用房政策的執(zhí)行大打折扣
由于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地是地方政府行政劃撥，免征土地出讓金，這樣勢(shì)必使地方政府的經(jīng)濟(jì)利益受損，因此地方政府在劃撥土地上存在拖延、推諉現(xiàn)象。加上土地的劃撥缺乏監(jiān)督和透明度，開放商為了謀取經(jīng)濟(jì)利益，拉攏、腐化政府官員，存在官商勾結(jié)現(xiàn)象，使得中央政府的經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行上大打折扣。
?。ǘ┱哒稳狈ΡO(jiān)督約束機(jī)制，開發(fā)商為了自身經(jīng)濟(jì)利益而違規(guī)操作
由于經(jīng)濟(jì)適用房用地免征土地出讓金，減少了政府的收入，政府為了加快GDP發(fā)展，增加財(cái)政收入，便在對(duì)商品時(shí)銷售價(jià)格指導(dǎo)上“睜一只眼閉一只眼”，放任開放商違規(guī)操作經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)與銷售。使得經(jīng)濟(jì)適用房越來(lái)越偏離其本身的特征。一些開放商采用加大戶型，是中低收入家庭在購(gòu)買時(shí)“知難而退”，使得經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用。在銷售環(huán)節(jié)，政府在銷售價(jià)格指導(dǎo)上的不作為也使得經(jīng)濟(jì)適用銷售價(jià)格不合理。
（三）經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)過(guò)程中存在舞弊現(xiàn)象，銷售對(duì)象失控
1998年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文件明文規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象是中低收入家庭。由于現(xiàn)階段統(tǒng)計(jì)和審核方法的不合理、不嚴(yán)謹(jǐn)，以及一些舞弊現(xiàn)象，使得真正得到經(jīng)濟(jì)型住房的家庭不是中低收入家庭，反而是高收入家庭。2007年，深圳市想社會(huì)中低收入家庭提供8000余套保障性住房，然而在桃源村經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里面卻出現(xiàn)了“豪車扎堆”現(xiàn)象，此事與2010年3月被曝光，引起了社會(huì)各界對(duì)于保障性住分配的不滿。
三、解決措施
?。ㄒ唬﹪?yán)格申請(qǐng)程序和審批制度，明確界定中低收入家庭與高收入家庭
嚴(yán)格申請(qǐng)程序和審批制度，建立居民收入專門賬戶和住房檔案，明確規(guī)定只有中低收入家庭和無(wú)收入家庭才能申請(qǐng)，在申請(qǐng)審核上，可以采用單位公示、小區(qū)公示、網(wǎng)上公示相結(jié)合，不僅要公示申請(qǐng)者的姓名等基本信息，還要公示其收入來(lái)源以及經(jīng)濟(jì)狀況等信息。明確界定中低收入家庭與高收入家庭，結(jié)合各地的經(jīng)濟(jì)狀況，明確規(guī)定中低收入家庭和高收入家庭界限。
?。ǘ└淖儗?duì)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼方式，改開放商補(bǔ)貼為申請(qǐng)者補(bǔ)貼
現(xiàn)在實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼大部分補(bǔ)貼給了開放商，主要采用的是免征土地出讓金形式，這樣一來(lái)，但是，中低收入家庭的購(gòu)買能力只有通過(guò)政府的顯性補(bǔ)貼才能夠提高，政府應(yīng)該改“轉(zhuǎn)頭補(bǔ)貼”為“人頭補(bǔ)貼”，或?qū)⒍呦嘟Y(jié)合，提高中低收入家庭的購(gòu)買能力。
?。ㄈ┙∪M織機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門的經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行相關(guān)問(wèn)責(zé)機(jī)制
政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)構(gòu)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)督、管理全面負(fù)責(zé)，此機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立于開發(fā)商，引進(jìn)社會(huì)專家、法律人士、經(jīng)濟(jì)人士和普通市民。同時(shí)，為了方式在經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行過(guò)程中的腐敗現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)實(shí)行相應(yīng)的問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)于涉案人員，要加大懲戒力度。
?。ㄋ模?duì)于開發(fā)商的選擇應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式，進(jìn)行全面監(jiān)督
為了保證開放商在開發(fā)假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)程中對(duì)政策有效執(zhí)行，要以公開招標(biāo)的方式選擇實(shí)力雄厚、資質(zhì)良好的開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)和銷售，確定開發(fā)商之后，要向社會(huì)公布，接受社會(huì)的監(jiān)督。同時(shí)，也要加強(qiáng)政府內(nèi)部監(jiān)督，避免開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用房為名，行商品房之實(shí)。
?。ㄎ澹┙⒔∪鄳?yīng)的法律體系
在國(guó)外，對(duì)于保障性住房基本上都有一套較為完善的法律體系，例如“住宅法”、“公共住宅法”等，在日本有關(guān)住房的法律甚至多達(dá)幾十部。而我國(guó)目前還缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)。中央應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，從保障對(duì)象、保障水平、保障標(biāo)準(zhǔn)等方面著手考慮，盡快制定一部專門的、符合我國(guó)國(guó)情的、有針對(duì)性的住房保障法律，各地也要根據(jù)自己的實(shí)際情況制定相應(yīng)的法規(guī)，形成較為完善的法律體系。
