房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟體系中的基礎產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟發(fā)展，帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，房地產(chǎn)價格波動對居民生活安定及國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展有著不可忽視的影響。自2003 年以來，中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，之后政府針對房價過快上漲進行了一系列緊縮性政策的調(diào)控，但房價依然保持上升態(tài)勢，房價的增長速度已經(jīng)遠高于居民收入與消費水平的增長速度。 2008 年在美國金融危機的打擊下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動。但隨后2009年我國房價又出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，住房難已成為困擾人們的一大民生問題。政府采取了大力度的房價調(diào)控政策，從2011年下旬開始，大中城市住房的降價空間逐漸增大，房價呈現(xiàn)出緩慢下降趨勢。
一、文獻綜述
近年來，隨著我國房價問題的日益突出，國內(nèi)研究者們紛紛對影響房地產(chǎn)價格的主要因素展開了大討論。
王金明、高鐵梅(2004) 利用變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場的需求與供給函數(shù)進行了動態(tài)分析,認為收入是影響需求的主要因素, 房價是影響供給的主要因素, 因此將房地產(chǎn)價格控制在合理的范圍是保證房地產(chǎn)發(fā)展的根本前提。周京奎（2006 ）通過對房地產(chǎn)價格、匯率和利率的實證分析研究，得出匯率與房地產(chǎn)價格格正相關，利率與房地產(chǎn)價格負相關的結(jié)論。宋勃和高波（2007 ）認為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素 。張蓓（2008）建立Panel Data 模型，實證研究結(jié)果明確了居民可支配收入增加、人口增加等因素導致的住宅需求擴張是房價上漲的首要因素。周建軍（2009）以我國 2000年至2007 年每個季度的數(shù)據(jù)為研究基礎，對影響我國住房價格的因素進行了實證研究，結(jié)果表明居民可支配收入、土地價格與房價正相關，利率與房價負相關。董志勇等(2010 ) 從需求方、供給方、地方政府及貨幣政策變量考察了房地產(chǎn)價格影響因素，實證結(jié)果表明，房價推動力的主要來源是需求方，地方政府的影響也不可忽視，而供給方和貨幣政策的相關變量對房價的影響相對較小。楊帆（2011）以我國 35個大中城市為研究對象，分析了房地產(chǎn)價格的影響因素， 研究結(jié)果表明，較高的投資超額收益率和房地產(chǎn)資金來源虛擬化對住房價格的影響力度最為明顯，地區(qū)生產(chǎn)總值和人均收入也對房價上漲起到了驅(qū)動作用。
綜合上述文獻，可以發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的影響因素眾多，不同的學者研究的側(cè)重點不同。筆者搜集了全國31個省、自治區(qū)、直轄市的2004-20
10年的面板數(shù)據(jù)，以研究與探索影響房地產(chǎn)變動的主要因素。
二、 理論分析
從微觀上看，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有消費與投資的功能；從宏觀上看，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，價格的波動會影響一國經(jīng)濟的長期發(fā)展。房地產(chǎn)價格是多種微觀與宏觀因素共同作用的產(chǎn)物，筆者從市場供給、需求雙方及宏觀環(huán)境的角度，根據(jù)定性理論分析提出一些有待進一步論證的假設。
(一)供給方面：商品房可供銷售面積和房地產(chǎn)的投資額
商品房可供銷售面積是報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積，由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。理論上認為，可供出售面積越多，商品房的供給量越充足，房價應與銷售面積成負相關關系。
房地產(chǎn)投資額，包括對住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資額。一般而言，對住宅的投資額越大，代表住宅的絕對供對給量就越大，根據(jù)供求理論，房價會下降，認為兩者之間存在著負相關； 而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額則代表該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，較大的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額說明了人們看好該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展前景，理論上認為房價和辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額之間存在著正相關。 因此，該變量是一個綜合性變量，商品房價格不易確定。
(二)需求方面：人口數(shù)量和居民年底儲蓄存款余額
中國龐大的人口基數(shù)推動了中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，隨著城市化進程的加快，大量人口從農(nóng)村涌入城市，導致城市人口不斷增加，從理論上看,人口數(shù)量越多,住房資源就相對變得更稀缺,會造成對住房的需求,對房價產(chǎn)生向上的推動力。同時由于人口數(shù)量增多而且比較集中，促進了當?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也驅(qū)動房地產(chǎn)價格的上升。
而居民年底儲蓄存款余額作為購買力水平的衡量指標,它的上升會提高居民的購買力,增加住房的有效需求。對于收入水平低或無住房的人來說,儲蓄的增加會促使對住房意愿性的需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實需求,；而對于收入水平高或擁有住房的人來說,儲蓄的增加,一方面會產(chǎn)生較大的改善性居住需求,另一方面由于房產(chǎn)本身可作為商品的特殊性,會刺激投資性及投機性的需求。所以理論上兩者都與房價成正相關關系。
(三)宏觀環(huán)境方面：國內(nèi)信貸規(guī)模
信貸規(guī)模在一定程度上反映貨幣政策，擴張的信貸規(guī)模即寬松的貸款政策，刺激了房
產(chǎn)消費需求，同時也使投資投機者獲得資金來源，大大刺激了投資投機需求，導致市場需求顯著增加，在有限的市場供給下，必然導致房地產(chǎn)價格上漲。理論上認為，信貸規(guī)模與房價成正相關關系。
三、實證分析
根據(jù)上述理論分析，本文建立面板數(shù)據(jù)模型，由于數(shù)據(jù)有限，筆者主要從基本經(jīng)濟層面因素進行分析，選取了人口數(shù)量（萬人）、居民年底儲蓄存款余額（億元）、商品房可供銷售面積（萬平方米）、房地產(chǎn)投資額（萬元）、國內(nèi)信貸規(guī)模（萬元）這五個自變量，商品房平均售價（平方米/元）為因變量。其中，自變量分別定義為X1、X2、X3、X4、X5,因變量為Y。以上變量數(shù)據(jù)均來源于各年度的《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》,使用的分析工具為Eviews6.0.
