房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的一個(gè)主要基礎(chǔ)行業(yè)，占到了我國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)主要方面，也是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)的房地產(chǎn)在2000年開(kāi)始逐漸的升高，在過(guò)往歷史當(dāng)中也出現(xiàn)過(guò)地產(chǎn)泡沫，造成了嚴(yán)重的后果，本次研究當(dāng)中結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情和房地產(chǎn)發(fā)展情況，研究房?jī)r(jià)降溫的有效方法。
一、我國(guó)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在近年來(lái)不斷的提高，特別是加入WTO之后國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也在不斷的加快，但同時(shí)，國(guó)家的房?jī)r(jià)也在不斷的升高。自1995年以來(lái)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5～50倍左右，以北京3環(huán)房?jī)r(jià)為參考，在2000年初的時(shí)候，3環(huán)周邊的房?jī)r(jià)約在1800元每平米左右，而到2011年年底時(shí)，3環(huán)周邊的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)到了4.3萬(wàn)元左右，增長(zhǎng)約24倍，而在中小城市當(dāng)中，以河南平頂山市為例，2000年城區(qū)房?jī)r(jià)約在800元左右，2011年年底增長(zhǎng)到3800元每平米，增長(zhǎng)約5倍。中國(guó)房?jī)r(jià)在近些年當(dāng)中出現(xiàn)過(guò)一定程度的降低，由于政策介入，如價(jià)格調(diào)控、廉租房建設(shè)等，具有一定的降低，但卻沒(méi)有有根源上進(jìn)行緩解，其中2008年北京4環(huán)房?jī)r(jià)約在5萬(wàn)元每平米，2011年年底時(shí)為4.1萬(wàn)元每平米，降低程度較低。而在國(guó)家調(diào)控下，房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)過(guò)降低，但回溫也較快，如在2010年國(guó)家調(diào)控下，上海浦東區(qū)房?jī)r(jià)平均下降45%，部分地區(qū)下降60%，但后期房?jī)r(jià)會(huì)升到原有基礎(chǔ)的95%，房?jī)r(jià)回溫較快。
二、我國(guó)的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)不同的國(guó)家情況差異，其房?jī)r(jià)的價(jià)格也具有很大的不同，但國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，以100平米為準(zhǔn)，其中1戶(hù)家庭夫妻雙方工作3～5年的收入總和為合理價(jià)格，以北京為參照，在2010年時(shí)，北京平均職工收入為49633.65元，以年收入5萬(wàn)元來(lái)算，夫妻雙方5年的收入在50萬(wàn)左右，也就是說(shuō)，我國(guó)北京的房?jī)r(jià)合理價(jià)格為50萬(wàn)每套，每平米5000元，當(dāng)然，由于北京地區(qū)的特殊性，其地價(jià)等情況較高，可能有所差異，但也在2倍范圍以?xún)?nèi)，也就是說(shuō)城區(qū)當(dāng)中的房?jī)r(jià)為1萬(wàn)元左右每平米。
根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)價(jià)格來(lái)看，其成本組成當(dāng)中，包括地價(jià)、建材費(fèi)用、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等等方面，按照2011年物價(jià)情況來(lái)計(jì)算，北京3環(huán)附近的成本費(fèi)用在4800元每平米左右，那么在這種情況下，北京3環(huán)房?jī)r(jià)以1萬(wàn)元每平米計(jì)算，虛高約為38200元每平米。
三、高房?jī)r(jià)的影響因素
房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)程中，從200
0年到現(xiàn)今，基本增長(zhǎng)速度均高于國(guó)家GDP的增長(zhǎng)速度，那么在這個(gè)過(guò)程中，房?jī)r(jià)較高的原因主要因素就成為了人為影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的炒作、炒房團(tuán)的影響、多房產(chǎn)人士的侵占等都造成了我國(guó)房?jī)r(jià)的快速上升，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，2000年時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就在不斷的增加，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)還是私營(yíng)企業(yè)都不斷的進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，隨著這種情況在一定程度上帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也嚴(yán)重影響了我國(guó)的房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)格，在生活當(dāng)中，低質(zhì)量建筑已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。從地價(jià)競(jìng)標(biāo)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等方面都造成了炒作，如在多家房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，A城市城區(qū)當(dāng)中拍賣(mài)100畝地進(jìn)行房屋建設(shè)，但開(kāi)放商競(jìng)標(biāo)確可能會(huì)出現(xiàn)100家，這種情況，房地產(chǎn)公司需要經(jīng)營(yíng)就必然會(huì)造成土地競(jìng)爭(zhēng)，造成地價(jià)的上漲，且這種情況還會(huì)不斷的持續(xù)下去。而在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了將房地產(chǎn)高價(jià)出售，會(huì)采取多種手段進(jìn)行，包括組織炒房團(tuán)進(jìn)行炒作、留置房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，如某房地產(chǎn)公司B，建設(shè)住宅房屋300套，在出售過(guò)程中首次出售100套邊緣房屋，并組織請(qǐng)人進(jìn)行虛假買(mǎi)賣(mài)，造成營(yíng)銷(xiāo)氣氛烘托等，出現(xiàn)快速消費(fèi)，且在這個(gè)過(guò)程中炒房團(tuán)的介入也會(huì)在很大程度上提高房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，我國(guó)溫州炒房團(tuán)的例子就比比皆是。其次，房地產(chǎn)的擁有者中，很多資產(chǎn)豐厚的人士也在不斷的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，我國(guó)很多人士擁有多套房產(chǎn)，這種情況也造成了房地產(chǎn)不足的情況，形成剛性需求的人士房屋不足，但部分人士房產(chǎn)較多的不均勻情況。因此，針對(duì)上述這些情況，即便國(guó)家介入房?jī)r(jià)調(diào)控，也會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)造成房?jī)r(jià)反彈，出現(xiàn)回溫情況，且不斷升溫。
四、我國(guó)房?jī)r(jià)降溫的措施
根據(jù)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，本文整理了如下幾點(diǎn)真正降溫的措施：
(1)控制地價(jià)，國(guó)家在宏觀(guān)階段進(jìn)行低價(jià)調(diào)整，控制住宅用地的價(jià)值，使其處于合理價(jià)位當(dāng)中，降低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)成本價(jià)格。
(2)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)商因素，在建筑過(guò)程中，住宅小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)，實(shí)現(xiàn)商用房、民用房的分類(lèi)，通過(guò)不同用途的房屋建筑劃分，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的不同。同時(shí)在開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，國(guó)家介入干預(yù)，嚴(yán)格控制國(guó)家的開(kāi)發(fā)商數(shù)量，對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)進(jìn)行資格評(píng)定，將不合格的企業(yè)進(jìn)行取締，在減小房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)提高房地產(chǎn)的質(zhì)量。
(3)增加房地產(chǎn)的收稅比例，具體措施可以參考國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如按照我國(guó)的人口、面積、房地產(chǎn)方面進(jìn)行計(jì)算，制定人均房屋面積，假定每人30平米為標(biāo)準(zhǔn)，在購(gòu)房過(guò)程中，如果人均超過(guò)30平米，征收增值稅，稅收征收情況按年進(jìn)行，如1戶(hù)3口家庭，其住宅面積為90平米時(shí)不收取增值稅，但如果其住宅面積為130平米時(shí)，每年征收增值稅17萬(wàn)[（130-30）x17%]。同時(shí)在居民遺產(chǎn)繼承過(guò)程中增加遺產(chǎn)稅，特別是針對(duì)房地產(chǎn)部分，可加大遺產(chǎn)稅的稅收比例，控制一人多房的情況。
(4)國(guó)家增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積，為經(jīng)濟(jì)狀況較差的人群提供合理的租借房和經(jīng)濟(jì)房屋建設(shè)，降低剛性需求房屋人群的需求量。
