摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，財(cái)務(wù)分析成為企業(yè)一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨著國(guó)家相關(guān)規(guī)章制度的健全以及宏觀調(diào)控的加強(qiáng)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛等政策的實(shí)施，都給市場(chǎng)本不豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析來增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)這一問題就顯得尤其必要。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)分析
一、 財(cái)務(wù)分析概述
財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他輔助資料為依據(jù)，依靠財(cái)務(wù)人員大額經(jīng)驗(yàn)，采用一定的統(tǒng)計(jì)方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況和先進(jìn)流動(dòng)情況，對(duì)企業(yè)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，以便于經(jīng)營(yíng)者正確把握企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策的一種內(nèi)部管理行為。
1、 傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析
傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的目的是尋找企業(yè)內(nèi)部管理缺陷，故存在著以下幾種缺陷：
（1） 側(cè)重于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的微觀分析，缺乏從企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行分析；
（2） 側(cè)重于單一的財(cái)務(wù)信息的分析，忽視了與相關(guān)經(jīng)營(yíng)信息的結(jié)合分析；
（3） 側(cè)重于經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，財(cái)務(wù)分析的適時(shí)性和快速反應(yīng)能力滯后，缺少對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范和發(fā)展?jié)摿Φ姆治?
（4） 側(cè)重于財(cái)務(wù)指標(biāo)的靜態(tài)分析，忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)態(tài)性，財(cái)務(wù)指標(biāo)分析缺少可比性，企業(yè)之間的橫向比較缺乏，經(jīng)營(yíng)者難以了解相關(guān)分析指標(biāo)在行業(yè)中的地位，絕對(duì)指標(biāo)與相對(duì)指標(biāo)分析被割裂，過分重視相對(duì)指標(biāo)而忽視絕對(duì)指標(biāo)的分析
2、 現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析需要向企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理層提供大量的、經(jīng)常性的財(cái)務(wù)信息為提高和改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。但由于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需要，使用價(jià)值大大折扣。而現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析更重視從宏觀角度來把握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行。分析一個(gè)企業(yè)通常是企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力 、盈利能力三方面進(jìn)行的。如根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的年初、年末余額變化趨勢(shì)情況分析資產(chǎn)及負(fù)債總額的變化幅度及原因，并進(jìn)一步分析資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，根據(jù)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表業(yè)務(wù)收入的增減趨勢(shì)分析其變化原因，針對(duì)收入成本結(jié)構(gòu)分析，將不同報(bào)表結(jié)合起來分析凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等。這樣就更利于管理層進(jìn)一步關(guān)注財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的綜合性和整體性。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的特點(diǎn)
（1） 開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一巨額資金的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求開發(fā)企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng)，最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
（2） 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重、要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng)，且房地產(chǎn)使用周期也長(zhǎng)，在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，存在著許多不確定性的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，但調(diào)整能力差，也對(duì)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性提出了更高的要求：要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員做好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。
（3） 開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜
① 在成本構(gòu)成方面，雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)因地而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
② 在成本核算對(duì)象方面，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)所具有的單件性特點(diǎn)，決定了成本計(jì)算對(duì)象是獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，是可以獨(dú)立地組織施工地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象；在同一開發(fā)地點(diǎn)，開竣工時(shí)間相近，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成成為核算對(duì)象；規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)工程則可按一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。
③ 在成本結(jié)算方面，由于住宅區(qū)的建設(shè)往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，從進(jìn)度安排上一般是先建住宅，后建配套設(shè)施。所以，住宅已建成而配套設(shè)施尚未投入使用，或住宅已經(jīng)銷售且已住人，而諸如綠化、道路尚未完工的情況屢見不鮮。在這種情況下，有些無法進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，只能按已出售住宅的計(jì)劃成本，將未完成的配套設(shè)施的建造費(fèi)用族譜為預(yù)提費(fèi)用的辦法來處理。
④ 當(dāng)住宅成本構(gòu)成中所包括的全部成本項(xiàng)目都已完成，要對(duì)那些應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用按諸多的受益對(duì)象進(jìn)行分配時(shí)，還需擬定具體的分配方法、分配額的計(jì)算，成本項(xiàng)目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)入受益對(duì)象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。
2、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)不應(yīng)再局限于靜態(tài)的單一指標(biāo)分析，作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從整體上動(dòng)態(tài)的分析企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、開拓市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)和把握市場(chǎng)的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
（1） 整體分析與專項(xiàng)分析相結(jié)合
在單項(xiàng)指標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，將各指標(biāo)形成一套完整體系，相互配合使用，進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況和效益。同時(shí)要針對(duì)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項(xiàng)成本分析（包括市場(chǎng)開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等），利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)分析，投資項(xiàng)目可行性分析，投資項(xiàng)目效益與可行性報(bào)告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點(diǎn)和面的關(guān)系，避免分析的片面性。
（2） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的分析
在企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)不是因?yàn)槿狈τ芰?，而是因?yàn)楝F(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金高度依賴，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，更應(yīng)從以“利潤(rùn)”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心。分析營(yíng)運(yùn)資本投資和利息支付前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量;分析營(yíng)業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)的營(yíng)業(yè)資本管理是否有效率；分析營(yíng)業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務(wù)；分析外部融資活動(dòng)之后的現(xiàn)金凈流量，用于評(píng)價(jià)企業(yè)的籌資政策。利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，將為我們?cè)u(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價(jià)值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對(duì)這些差別及其原因進(jìn)行分析，有助于評(píng)價(jià)企業(yè)盈利的質(zhì)量。
（3） 加強(qiáng)成本控制分析
在進(jìn)行成本分析時(shí)要注重分析以下幾個(gè)方面：
一是通過深入分析工程項(xiàng)目預(yù)算值與決算值差異，正確評(píng)價(jià)企業(yè)目標(biāo)成本（既預(yù)算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經(jīng)濟(jì)效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時(shí)查明影響成本高低的各種因素及其原因，進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進(jìn)一步降低成本的途經(jīng)和方法。
（4） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的橫向指標(biāo)對(duì)比分析
如果財(cái)務(wù)分析僅局限于本企業(yè)內(nèi)部，不與其它企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢(shì)，這種比較也不是一個(gè)或幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，而是企業(yè)之間財(cái)務(wù)狀況的綜合比較。通過分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)決策進(jìn)行適當(dāng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的發(fā)展空間。
實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析可以不受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析模式的約束，不應(yīng)局限于具體的分析模式及財(cái)務(wù)周期，計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用也為財(cái)務(wù)分析模式的建立和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的深度開發(fā)創(chuàng)造了條件。管理層更重視對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果的評(píng)價(jià)，并利用評(píng)價(jià)的結(jié)果來指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，我們應(yīng)圍繞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理捕捉管理層最關(guān)心的熱點(diǎn)問題，適時(shí)的進(jìn)行各種定期的和專題的財(cái)務(wù)分析。既可利用財(cái)務(wù)信息，也可利用業(yè)務(wù)信息結(jié)合判斷與估計(jì)，體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的適時(shí)化和快速反應(yīng)。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財(cái)務(wù)分析應(yīng)該更多的從經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，著重強(qiáng)調(diào)在利用財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時(shí)進(jìn)一步通過財(cái)務(wù)分析來判斷企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效果，以便做出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)富，從而達(dá)到股東財(cái)富最大化的目的。
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