要發(fā)揮金融工具對住房投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控作用，一是要適度增加中低價位商品住宅項目的開發(fā)貸款規(guī)模和比例，嚴(yán)控高檔公寓、別墅項目的開發(fā)貸款發(fā)放，防范金融風(fēng)險；二是對于個人住房消費貸款，應(yīng)重點支持以自住為主、購買第一套中低價位商品住宅的城鎮(zhèn)居民，同時通過提高相應(yīng)的貸款利率、增加首付款比例等措施嚴(yán)格控制購買第二套住宅或高檔住宅，引導(dǎo)、鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位商品住宅；三是加強(qiáng)銀行間和銀行內(nèi)部住房抵押貸款信息共享，建立完整、可控的信用制度。特別對購買多套住宅和高檔住宅的按揭貸款進(jìn)行重點風(fēng)險監(jiān)控。
作為長效制度安排，還應(yīng)做好以下工作：
一是完善相關(guān)法律制度，為建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制做好法律準(zhǔn)備。加快修訂《企業(yè)債券管理條例》；在《證券投資基金法》之外盡快制定《產(chǎn)業(yè)投資基金法》。
二是在政策層面加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度。按照市場化原則發(fā)展資本市場融資。從國際經(jīng)驗看，發(fā)展直接融資可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資和發(fā)行企業(yè)債券外，還包括具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”、允許銀行房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。建議今后在這些方面給予政策支持和引導(dǎo)，最終建立起多元化的房地產(chǎn)融資機(jī)制。這種多元化的融資市場既包括擁有債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級市場，也包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場。
具體來說，可以通過政策導(dǎo)向加快房地產(chǎn)企業(yè)上市融資步伐。另外，可以鼓勵有條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行一年期以上長期債券進(jìn)行融資。如對房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行主體、融資項目和利率等適當(dāng)放寬條件，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。必須注意的是，風(fēng)險在資本市場只是被分流，并不等于已經(jīng)消除。應(yīng)通過相關(guān)法律規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，并加強(qiáng)管理，防止產(chǎn)生新的隱患和引發(fā)新的金融風(fēng)險。
三是多種融資渠道并行，優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)信托投資。在房地產(chǎn)企業(yè)融資的多種渠道中，每種方式各有自身的優(yōu)缺點，適合不同條件房地產(chǎn)企業(yè)使用。不宜強(qiáng)調(diào)以某種方式為主，而應(yīng)多種渠道并行，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資多元化。由于不同融資方式需要的政策和法律環(huán)境不同，應(yīng)該按照先易后難、分步實施的思路建立房地產(chǎn)多元化融資機(jī)制。
從目前的情況看，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在股票市場直接融資盡管不存在法律障礙，但是要求高、時間長、程序復(fù)雜，能夠上市的畢竟是極少數(shù)企業(yè)。房地產(chǎn)投資基金從長遠(yuǎn)看，是解決房地產(chǎn)資金問題的最好途徑。由于目前的法律尚不完備，建議先行試點，待相關(guān)法律出臺之后再跟進(jìn)。當(dāng)前可以優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)信托投資。房地產(chǎn)信托投資能夠在現(xiàn)有法律框架“一法兩規(guī)”內(nèi)開展融資，并且手續(xù)相對簡單，與基金、債券相比，信托投資方式不需審批、只需進(jìn)行備案即可。另外，房地產(chǎn)信托投資回報率較高，對投資者有巨大的吸引力，只要加強(qiáng)規(guī)范和管理，有望成為除銀行以外房地產(chǎn)業(yè)新的融資平臺。未來還可以進(jìn)一步利用信托融資來發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金，為房地產(chǎn)基金打開發(fā)展空間。
四是在防范風(fēng)險的前提下積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。我國加入WTO后，根據(jù)相關(guān)開放國內(nèi)市場的規(guī)定，建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U(kuò)大對外開放，房地產(chǎn)業(yè)也要逐步對外資開放。具體來說，除高檔房地產(chǎn)項目(高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等)不允許外商獨資外，其他房地產(chǎn)項目沒有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面(包括房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理、中介服務(wù)等)允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內(nèi)開始允許外資成立獨資企業(yè)。因此，從政策上看，國家是鼓勵外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的，今后外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的渠道將更加暢通。一旦外資能夠直接投資除高檔房地產(chǎn)外的房地產(chǎn)項目，外資在房地產(chǎn)融資渠道中所占比例將有較大提高。在這種背景下，必需要關(guān)注國際“熱錢”進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的動向，防止其擾亂房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！。ㄗ髡邌挝唬航ㄔO(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)處）
趙路興
