一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)，同時(shí)也是高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于內(nèi)在因素以及外在因素兩大部分。
（一）內(nèi)在因素
1.行業(yè)自身特點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開(kāi)發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高的特征。房地產(chǎn)一旦投入，很難在短期內(nèi)收回資金，通常要用3年時(shí)間才能完成投資回收，房地產(chǎn)企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。
2.資金結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金則占企業(yè)全部資金來(lái)源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會(huì)越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越大。
3.財(cái)務(wù)管理水平
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。而對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高則主要體現(xiàn)在財(cái)務(wù)預(yù)算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等幾個(gè)具體的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策環(huán)境
房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大。首先，政府對(duì)未來(lái)土地的開(kāi)發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會(huì)直接影響到土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終都將進(jìn)入房地產(chǎn)的價(jià)格之中，從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；再次，政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。另外，政府還可以通過(guò)貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款利率水平、實(shí)行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會(huì)在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平
由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)差異時(shí)，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過(guò)在這些地區(qū)之間的流動(dòng)來(lái)縮小價(jià)格差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入水平也就會(huì)比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
3.市場(chǎng)環(huán)境
由市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。從銷售方面看,隨著我國(guó)房改制度的推進(jìn),個(gè)人購(gòu)買者逐漸成為購(gòu)房的主力軍,客戶的個(gè)性化需求對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高。如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。此外產(chǎn)品的差異性越來(lái)越小,開(kāi)發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的局面,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)難度和銷售費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過(guò)程是以資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程為載體的，資本運(yùn)動(dòng)在投資、籌資、資金回收、利益分配四個(gè)基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資報(bào)酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在初期市場(chǎng)調(diào)研、技術(shù)可行性分析以及項(xiàng)目投資回報(bào)率分析上有誤造成企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理、投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理即長(zhǎng)短期負(fù)債的相對(duì)比重不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)；資金來(lái)源結(jié)構(gòu)不當(dāng)、籌資方式及時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)榷紩?huì)增加企業(yè)額外費(fèi)用，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)
資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)無(wú)法賣出產(chǎn)品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風(fēng)險(xiǎn)和收款的信用風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再?gòu)慕Y(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金過(guò)程中由于時(shí)間和金額上的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)
收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)再生產(chǎn)能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價(jià)大幅下挫，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，實(shí)施全面預(yù)算管理
由于房地產(chǎn)投資受到諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，為了降低這些風(fēng)險(xiǎn)因素可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的潛在損失，企業(yè)應(yīng)事先對(duì)各種投資方案進(jìn)行可行性分析和綜合評(píng)估。通過(guò)科學(xué)的研究與預(yù)測(cè)，從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率等對(duì)擬建項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，減少開(kāi)發(fā)的盲目性。同時(shí)在項(xiàng)目上馬后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。
（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)決定了其對(duì)金融始終有著極強(qiáng)的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢(shì)必會(huì)使企業(yè)在國(guó)家宏觀金融政策收緊時(shí)倍感壓力，陷入極大的被動(dòng)之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉(zhuǎn)變，從而降低因國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化而對(duì)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）提高資金管理水平，增強(qiáng)資金利用效率
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求量大，如果不對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金利用的低效率。
因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理，制定資金使用計(jì)劃，確保日常營(yíng)運(yùn)資金的需求；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)。
（四）實(shí)行全過(guò)程成本管理，強(qiáng)化成本費(fèi)用控制
全過(guò)程的成本管理，就是要在房地產(chǎn)的立項(xiàng)、施工、竣工等各個(gè)階段實(shí)施成本費(fèi)用控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，在開(kāi)發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級(jí)明細(xì)科目，細(xì)化成本對(duì)象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本；并且建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理。
（五）確立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而建立的報(bào)警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，進(jìn)行事先預(yù)測(cè)和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)諸如流動(dòng)比率、營(yíng)業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，并利用其進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，以預(yù)防和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（六）健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度包括企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的設(shè)立、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置以及人員配備、各職能部門在風(fēng)險(xiǎn)管理中的權(quán)利和職責(zé)、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度本身就已經(jīng)消除了一部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度對(duì)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也在一定程度上決定了企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力的高低，特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。
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