一、浙江省拆遷評(píng)估實(shí)施條例概述
浙江省于2002年6月28日正式出臺(tái)了《浙江省城市房地產(chǎn)拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），該辦法規(guī)定，就一個(gè)拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說(shuō)明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，對(duì)于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評(píng)估確定，其公式為：
被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積
安置用房評(píng)估金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積
房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)由市、縣房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同價(jià)格、國(guó)土資源、規(guī)劃等行政管理部門(mén)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格確定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。
上一年度的各類(lèi)房屋的重置價(jià)格以及房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也由市、縣房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制訂，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
對(duì)于不能用上述方法進(jìn)行拆遷評(píng)估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí)，適用成本法。
二、杭州市拆遷評(píng)估現(xiàn)狀概述
杭州市于2002年開(kāi)始實(shí)施新的《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并于2002年3月份公布了杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺(tái)。因此，杭州市針對(duì)《辦法》的有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)于2002年8月9日才正式公布并開(kāi)始執(zhí)行。在該配套標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了房屋具體區(qū)位差價(jià)系數(shù)和其他因素差價(jià)率由房地產(chǎn)估價(jià)師在±10%幅度內(nèi)根據(jù)實(shí)際勘察測(cè)定，并同時(shí)公布了《杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)》、《層次差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》、《朝向差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》和《附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。由于拆遷評(píng)估的滯后，使得2002年拆遷工作相應(yīng)減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區(qū)）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬(wàn)m2，2002年頒發(fā)城市房屋拆遷許可證88個(gè)，拆除房屋建筑面積110萬(wàn)m2，其中包括單位擴(kuò)建、技改拆遷50萬(wàn)m2.
杭州市拆遷辦公室根據(jù)杭州市的實(shí)際情況，要求在杭州市從事拆遷評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)有具備三級(jí)（包括三級(jí)）以上評(píng)估資質(zhì)。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項(xiàng)目首次實(shí)行新的拆遷評(píng)估辦法至2003年4月份，杭州市已經(jīng)累計(jì)拆遷80萬(wàn)m2.
三、拆遷評(píng)估中涉及的地價(jià)問(wèn)題
由于拆遷工作的復(fù)雜性，通過(guò)一段時(shí)間的拆遷評(píng)估實(shí)踐，深切感到無(wú)論是《辦法》還是相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，有很多方面有待繼續(xù)完善和細(xì)化，同時(shí)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)的理解和執(zhí)行上也亟需統(tǒng)一和規(guī)范，本文只對(duì)拆遷評(píng)估中涉及的地價(jià)問(wèn)題進(jìn)行分析思考。
?。ㄒ唬┳≌疬w評(píng)估中的地價(jià)問(wèn)題
在城市住宅（國(guó)有土地）拆遷評(píng)估中，存在兩種土地性質(zhì)的房屋，一種是土地性質(zhì)為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質(zhì)為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓后土地性質(zhì)改變?yōu)槌鲎專(zhuān)?。由于《辦法》中貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的的定義是：當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格，而杭州市從1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)該是一個(gè)土地性質(zhì)為出讓的房?jī)r(jià)，然而《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)中都沒(méi)有明確對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅的價(jià)格修正，因此，在估價(jià)師之間存在是否要對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅在評(píng)估時(shí)扣減土地出讓金的爭(zhēng)論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問(wèn)：其一在二手房市場(chǎng)上，劃撥土地住宅買(mǎi)方需要補(bǔ)繳土地出讓金，因此，土地性質(zhì)為劃撥的住宅和土地性質(zhì)為出讓的住宅在二手房市場(chǎng)上其價(jià)格有明顯差異，那么，在拆遷評(píng)估時(shí)，兩者同等對(duì)待，顯然不合理；其二為如果統(tǒng)一按照出讓土地價(jià)格評(píng)估補(bǔ)償，那么開(kāi)發(fā)商就存在這樣的疑問(wèn)，既然我按照土地出讓性質(zhì)對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行了補(bǔ)償，那么根據(jù)國(guó)家土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，該地塊剩余使用年限內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，國(guó)家不應(yīng)該再次收取土地出讓金，最多補(bǔ)足改變用途、增加容積率和延長(zhǎng)土地使用年限之間的差額。
盡管估價(jià)師之間存在上述分歧，但是由于群體效應(yīng)和在評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇是由被拆遷人投票選舉這種機(jī)制之下，杭州市對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅在拆遷評(píng)估時(shí)都沒(méi)有扣減土地出讓金。
?。ǘ┓亲≌疬w評(píng)估中的地價(jià)問(wèn)題
在非住宅的拆遷評(píng)估中，地價(jià)主要牽涉到以下問(wèn)題：
1、不同土地使用權(quán)類(lèi)型房屋拆遷的地價(jià)問(wèn)題
在杭州市拆遷評(píng)估中，國(guó)有土地主要體現(xiàn)為三種類(lèi)型：出讓、劃撥和租賃。對(duì)于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權(quán)、處分權(quán)等比較明確，因此，估價(jià)師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統(tǒng)一，按照市場(chǎng)比較法或其他評(píng)估方法評(píng)估其剩余使用年限內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格即可；對(duì)于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實(shí)際收益權(quán)（特別是出租收益）、處分權(quán)與法律規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，但在性質(zhì)認(rèn)定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據(jù)土地租賃合同，租期一般在八年以內(nèi)，且租賃條款規(guī)定，租賃期屆滿，甲方（杭州市國(guó)土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得，土地使用者應(yīng)依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續(xù)使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。由于這種情況大部分原來(lái)是行政劃撥土地，后來(lái)因?yàn)楦闹?、重組等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或其他原因，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，其中也有部分是通過(guò)拍賣(mài)流通方式取得規(guī)劃舊城改造范圍內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)核發(fā)的土地證。因此，被拆遷方認(rèn)為應(yīng)該按照劃撥土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而拆遷人認(rèn)為既然是租賃土地，就應(yīng)該按照剩賃土地，就應(yīng)該按照?！ ∮嗤恋刈赓U年限和建筑物及其他附屬物現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)向杭州市國(guó)土資源局咨詢，答復(fù)如果不拆遷，承租人可以不斷續(xù)租，所以應(yīng)該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿，甲方（杭州市國(guó)土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得相矛盾，不能說(shuō)服拆遷人。
