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 杜瑋
一、財務預算管理的概念及理 論基礎
（-）財務預算管理的概念
財務預算管理是企業(yè)預算管理 的一個分支，是全面預算管理的重 要組成部分。它是以企業(yè)的經(jīng)營預 算和資本預算作為基礎，反映企業(yè) 在一定時期內(nèi)的損益表和資產(chǎn)負債 表的預測而進行的現(xiàn)金流量的統(tǒng)籌。 財務預算管理是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略全面 實施的一種機制，具有組織，規(guī)劃， 協(xié)調(diào)，監(jiān)控，激勵和評價生產(chǎn)經(jīng)營 的作用。它是一種管理行為和機構 安排，用于預測和控制企業(yè)的投融 資活動，業(yè)務活動和財務活動的未 來狀況。
（二）財務預算 爐論基礎
1.財務預算管理有利于增強企 業(yè)的戰(zhàn)略管理能力。戰(zhàn)略管理能力 的基礎是企業(yè)的實際情況，對市場 需求及其未來發(fā)展方向的預測。在 實現(xiàn)戰(zhàn)略管理的過程中，財務預算 管理可以促進企業(yè)有效地監(jiān)控預算, 確保戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
2,財務預算有利于提高企業(yè)資 源配置效率。通過企業(yè)財務預算管 理，可以在統(tǒng)一規(guī)劃的時間內(nèi)，將 企業(yè)資金的限額充分并有效的使用， 明確企業(yè)資金管理的目的，將資金 儲備不足造成的影響降至最低，提 高企業(yè)經(jīng)濟效益。
3.財務預算有利于將財務風險 進行規(guī)避。財務預算可以加強資金 的使用，并對公司的資本框架進行 合理安排。一方面，按照實際業(yè)務 情況，合理調(diào)配與使用企業(yè)資金， 在風險最小化和收益最大化之間做 出選擇。另一方面，財務杠桿的效 用可用于增加資本回報率，如果近 期債務到期，則應特別注意現(xiàn)金流 量的實時情況，在編制現(xiàn)金預算時， 加強應收賬款回收的速度，并在不 影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營情況下，延 期支付固定資產(chǎn)等大額的成本費用 支出出。
二、商業(yè)地產(chǎn)公司財務預算管 理存在問題與原因分析
（一）商業(yè)地產(chǎn)公司財務預算 管理存在的問題
1.對財務預算的專業(yè)性不夠， 認知度不高。財務預算管理貫穿于 商業(yè)地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)，但大多數(shù)商業(yè) 地產(chǎn)公司認為財務預算管理就是控 制成本費用，這種片面的認知將不 利于企業(yè)有效開展財務預算編制工 作，更不能發(fā)揮其應有的作用。同時, 各部門編制預算的人員缺乏專業(yè)性 指導，這將導致企業(yè)的具體業(yè)務活 動不能被財務預算所體現(xiàn)和真實反 映。
2.財務預算編制缺乏科學性、 合理性
（1 ）財務預算編制方法單 靈活性差。對商業(yè)地產(chǎn)公司而言， 財務預算方法要緊貼社會發(fā)展狀況 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，與時俱進。但是 由于中國大部分商業(yè)地產(chǎn)公司沒有 重視財務預算的編制，大多是通過 對以往工作的簡單分析，總結，這 對形成有效的預算措施造成困難， 導致商業(yè)地產(chǎn)公司的財務預算不準 確，不科學，不靈活，很難服務于 企業(yè)的業(yè)務發(fā)展，更難應用于企業(yè) 的戰(zhàn)略目標中。
（2）財務預算編制不準確，可 靠性低。在財務預算編制過程中， 大多數(shù)財務人員主要是對前一年的 財務報表進行匯總和分析，然后整 理出相關數(shù)據(jù)做出最終的預算結果。 預算內(nèi)容與房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營 活動是相脫節(jié)的，導致預算結果不 準確，對商業(yè)地產(chǎn)的運營產(chǎn)生一定 的負面影響。
3,財務預算業(yè)績報酬與考核相 關度低。一方面，公司的組織架構 比較復雜，難以形成有效的財務預 算評價體系，也缺乏相應的激勵引 導模型。另一方面，在財務預算管 理的初始建設過程中公司投入大量 的精力，但在實際執(zhí)行過程中，隨 著各項經(jīng)濟業(yè)務的開展，預算管理 沒有進行滾動調(diào)整，最終使財務預 算管理與企業(yè)發(fā)展目標相背離。薪 酬評估機制無法真正反映及優(yōu)化預 算結果，使執(zhí)行結果疏于形式化。
（二）商業(yè)地產(chǎn)公司財務預算 管理存在問題的原因分析
1.財務預算目標與公司所處的 市場環(huán)境及資源不匹配。這種不匹 配主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)公司沒有對 市場進行徹底的調(diào)查分析，缺乏強 有力的預算思想和執(zhí)行力，尤其是 對其收入的預測，對本行業(yè)的市場 情況、目標城市及所處區(qū)域、市場 競爭中主要雙方的供求關系尚未深 入的進行考察與分析。
2.財務預算指標的考慮因素過 于簡單，缺乏合理性。在編制財務 預算過程中，忽略了預算內(nèi)容在實 施中的難易程度，忽略了預算本身 對其所在市場，及所經(jīng)營項目的適 用性，在這種思想下，企業(yè)必定會 犧牲商業(yè)企業(yè)獨有的經(jīng)營特點，而 注重財務指標的高低，這將最終導 致總體預算與實際預算之間存在較 大差異。
3.財務預算管理缺乏考核與激 勵制度，監(jiān)督掌控不嚴。由于員工 的酬薪未受到預算執(zhí)行結果的影響, 導致財務預算薪酬考核相關體系缺 失，員工未對財務預算給予極大的 重視。在這種情況下，有些部門為 了完成預算要求，或者超預算完成 任務，上報較低的，脫離實際的預 算數(shù)據(jù)，這將無法利用考核評估體 系達到激勵預算編制人員的作用。
三、商業(yè)地產(chǎn)公司財務預算管 理的改善方法與對策
（-）預算編制模塊的建立
財務部門負責預算管理系統(tǒng)的 結果輸出。每個部門負責本部門預 算的編制，并對其預算執(zhí)行結果 負責。
（二） 基于"全員”認知的財 務預算管理體系的構建
財務預算管理的編制質(zhì)量將影 響企業(yè)的發(fā)展目標與方向，因此， 管理層必須把財務預算管理放在首 位，并為這項工作提供必要的支持。 公司的管理層應在平時開展預算培 訓，向員工更多的灌輸財務預算管 理的相關理論知識和財務預算的重 要性，為日后其向財務人員提供可 靠的財務數(shù)據(jù)提供保障。
（三） 財務預算目標的確定及 編制方法的選擇
1.收入預算編制的確定。財務 部根據(jù)租賃合同約定按照權責發(fā)生 制原則確認當月應收租賃收入，租 賃收入預算是商業(yè)地產(chǎn)公司預測的 重點，商業(yè)地產(chǎn)公司的主要收入為 店鋪租金收入，當月店鋪的銷售額 越咼，租金收入就越咼，所以應結 合租賃店鋪的自身特色、市場環(huán)境 影響、彈性價格因素等，在節(jié)假日 時點或會對銷售額產(chǎn)生直接影響的 特殊時期，與商戶進行有效的溝通， 以提升銷售預算數(shù)據(jù)的合理性。
2.費用預算編制的確定。商業(yè) 地產(chǎn)公司為以經(jīng)營性物業(yè)租金收入 為主的商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營期內(nèi)，建 造成本已由開發(fā)公司結算完畢，故 其營業(yè)成本的構成僅為固定資產(chǎn)折 舊及長期待攤費用。這些費用每個 月在一定量的業(yè)務范圍內(nèi)幾乎可以 保持不變。且應根據(jù)固定資產(chǎn)及無 形資產(chǎn)折舊攤銷期限進行合理安排。 其他營業(yè)成本預算分別由各部門 上報。
3.財務預算編制方法的確定
（1 ）零基預算編制法。零基預 算是預測數(shù)據(jù)全部以零為出發(fā)點， 不考慮過去的預算數(shù)據(jù)和收入水平 下進行的預算編制，零基預算的優(yōu) 點是不為以前情況所限，所有成本 費用都以零為出發(fā)點，這不僅可以 減少資本支出，而且可以將有限的 資金投入到最需要的地方，使用資 金得到合理分配，提高公司總體經(jīng) 營效率。
（2 ）增量預算法。增量預算是 一種根據(jù)公司上一年運營的實際金 額估算今年發(fā)生金額的方法。增量 預算法在企業(yè)中的應用必須綜合考 慮市場環(huán)境與需求，對于增長趨勢 明顯的項目，例如，隨著經(jīng)營性物 業(yè)商鋪完全進駐商場，其租金收入 必然會提高，其租金收入可以采用 增量預算的方法。而對于其他上年 度不合理的成本費用，應該加以規(guī) 避，則不適用增量預算法。
（四）改善財務預算的考核與 激勵
1.財務預算考核體系的完善。 在企業(yè)中能否成功實施考核評估體 系，關鍵在于企業(yè)應具有公正的考核方法，同時參與考核的相關人員 應具有正確的考核理念，并正確使 用考核體系，制定_套健全，完善， 且適用于商業(yè)地產(chǎn)公司的預算考核 體系，以便更好地促進企業(yè)目標的 實現(xiàn)。堅持以人為本的基本原則， 給予考核者重視與尊重，真正做到 公正，公平，公開的績效考核方式， 根據(jù)透明的考核結果，將考核評分 與薪酬相結合，提高全體員工的積 極性。
2.財務預算考核分值酬薪建立。 在分值考核酬薪系統(tǒng)中，對財務預 算考核結果的分析和反饋非常重要, 只有對考核結果加強分析，才能從 各個方面發(fā)現(xiàn)缺陷，并針對這些缺 陷做出不同的改進方法。管理層通 過財務預算考核的反饋結果優(yōu)化相 應的考核方案并制定工作重點。員 工可以通過績效考核結果發(fā)現(xiàn)自己 的不足，明確自身的進步方向。
四、結論
現(xiàn)代企業(yè)開展財務管理已經(jīng)迫 在眉睫。企業(yè)只有突破傳統(tǒng)的職能 管理界限，才能獲得生存，取得盈 利、贏得發(fā)展。以企業(yè)做為一個整體, 對企業(yè)進行全方位的內(nèi)部溝通與協(xié) 調(diào)，只有這樣，企業(yè)才能將所有職 能部門的子目標與企業(yè)本身的總體 目標相吻合，使投資者的戰(zhàn)略決策 目標與管理者的管理行為相一致。 財務預算管理即這種管理模式的主 導部分，在這種模式下，可以有效 的提高企業(yè)整體管理水平和經(jīng)濟 效益。
作者單位天津房地產(chǎn)集團有限 公司