亚洲av无码av中文av日韩av,日韩精品福利影视,秋霞露脸精品视频,美熟妇中文字幕在线,变形金刚小说,pdf电子书,酒徒小说

近年來，物業(yè)管理行業(yè)迎來了資本市場的春天，多家物管公司陸續(xù)在港股或A股成功上市。同時，國家層面出臺相關(guān)政策文件明確了物管行業(yè)未來的發(fā)展方向，為行業(yè)的快速增長和規(guī)范發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。

從1981年第一家物管公司成立以來¹，物管行業(yè)逐漸從探索期的單一經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營，行業(yè)整體營業(yè)收入與在管面積不斷增長。未來幾年行業(yè)管理規(guī)模伴隨城鎮(zhèn)化進程仍將穩(wěn)步擴張。

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、克爾瑞物管、安永分析

物管公司的輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率偏低，且其固定收費的商業(yè)模式具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境下，物管公司受經(jīng)濟周期影響較小的屬性使其具有更強的防御能力。鑒于其非周期性、現(xiàn)金流穩(wěn)健和高成長性的特征，資本市場對其認(rèn)可度高，物業(yè)公司的估值普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其所在集團的地產(chǎn)公司的估值。

資料來源：2021年上市公司中期報告以及安永分析

資料來源：公開信息

受近年來房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，資本市場對物管企業(yè)發(fā)展的擔(dān)憂也有所上升，新上市的物管企業(yè)將面臨估值考驗。加之港交所2022年1月1日起提高上市盈利門檻的政策刺激，物管行業(yè)關(guān)注的熱點已逐漸由上市轉(zhuǎn)為并購。

物管公司在并購熱潮下快速擴張規(guī)模，整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標(biāo)的估值回歸理性等特點²。

從賣方角度看，地產(chǎn)集團為實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，紛紛出售旗下物管業(yè)務(wù)板塊，緩解流動性壓力。從買方角度看，頭部和上市物管公司通過收并購其他物管企業(yè)，擴大公司規(guī)模和市場占有率，快速提升管理規(guī)模，同時不斷拓展業(yè)務(wù)邊界。

在物管行業(yè)持續(xù)發(fā)展的趨勢下，稅務(wù)合規(guī)的重要性也日趨顯現(xiàn)。對于準(zhǔn)備申請上市的物管公司，投行、審計師及律師通常均會關(guān)注企業(yè)上市報告期內(nèi)的稅款是否足額及時繳納，根據(jù)不同上市地證券監(jiān)管機構(gòu)的要求，還有可能要求企業(yè)獲取上市報告期內(nèi)的納稅合規(guī)證明。而在并購交易中，如果未及時識別標(biāo)的物管企業(yè)潛在的稅務(wù)風(fēng)險，將大大增加買方收購后的稅務(wù)合規(guī)性風(fēng)險和額外稅務(wù)成本。在過往的并購項目經(jīng)驗中，我們發(fā)現(xiàn)造成物管企業(yè)稅務(wù)不合規(guī)的原因主要包括：

資料來源：2021年上市公司中期報告及公開信息

物管公司收入核算可能按照收付實現(xiàn)制，實際收款并開具發(fā)票時確認(rèn)賬面收入并進行稅務(wù)申報，導(dǎo)致其申報納稅的收入與按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)確認(rèn)的收入存在較大差異。此外，需要關(guān)注物管公司是否通過將部分營業(yè)收入計入往來科目而不結(jié)轉(zhuǎn)收入，從而達(dá)到少繳納稅款的目的。

物管公司如果簽訂了酬金制合同，應(yīng)當(dāng)以凈額法下核算的酬金收入申報繳納企業(yè)所得稅，而非按照包干制合同全額申報代收收入并對代付費用進行稅前扣除。需要關(guān)注物管公司是否對上述合同區(qū)分進行賬務(wù)處理及稅務(wù)申報。

物管公司可能將產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主共有的公共房產(chǎn)、電梯廣告位等公共配套設(shè)施對外出租并收取租金。需要關(guān)注物管公司作為經(jīng)營性房產(chǎn)的代管人，是否就該部分租金收入繳納了房產(chǎn)稅。此外，廣告位出租收入應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，需要關(guān)注物管公司是否適用了正確的增值稅稅率。

物管公司可能無償使用產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房，作為物業(yè)現(xiàn)場員工辦公場所。需要關(guān)注物管公司作為經(jīng)營性房產(chǎn)的使用人，是否對此無償使用行為申報繳納了房產(chǎn)稅。

物管公司收到了抵賬的房產(chǎn)，在賬務(wù)上未作處理但房產(chǎn)已辦理產(chǎn)權(quán)。需要關(guān)注物管公司是否就抵賬房產(chǎn)繳納了相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

針對物管公司收取的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商的停車費、車位租賃收入，物管公司可能選擇簡易計稅方法申報繳納增值稅。產(chǎn)權(quán)未歸屬于物管公司的車位租賃收入能否按簡易方法繳納增值稅存在政策的不確定性。此外，需要關(guān)注物管公司是否取得了稅務(wù)機關(guān)對簡易計稅處理備案的批復(fù)以及是否明確區(qū)分并轉(zhuǎn)出與適用簡易計稅方法業(yè)務(wù)相關(guān)的進項稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)商在售房時往往會與其關(guān)聯(lián)的物管公司合作，給予購房人減免物業(yè)費的優(yōu)惠。另外，行業(yè)中也存在老業(yè)主介紹新業(yè)主購房減免物業(yè)費的情況。需關(guān)注物管公司是否按照稅法規(guī)定對相關(guān)的減免物業(yè)費進行視同銷售處理。

物管公司的主營業(yè)務(wù)收入可能主要來源于其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)，需要關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的定價是否明顯偏離市場公允定價。此外，還需關(guān)注與關(guān)聯(lián)企業(yè)間是否存在無息資金拆借安排，如物管公司貸款給關(guān)聯(lián)方使用，但貸款利息由物管公司承擔(dān)的情況。

盡管近年來房地產(chǎn)市場跌宕起伏，但“十四五”規(guī)劃的出臺以及后疫情時代下租、住戶對于物業(yè)服務(wù)多樣化的需求和質(zhì)量的要求，仍將有利于物管行業(yè)品質(zhì)化的長期發(fā)展。此外，隨著云平臺、大數(shù)據(jù)和AI等信息技術(shù)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的不斷運用，使得物管公司在傳統(tǒng)基礎(chǔ)服務(wù)收入以外獲得了更多元化的收入來源。

2022年物管企業(yè)擴張規(guī)模的進程仍將持續(xù)。物管行業(yè)發(fā)展空間依舊廣闊，服務(wù)邊界在不斷外延，中長期的行業(yè)價值可期，收并購仍將是物管企業(yè)持續(xù)擴張規(guī)模的有效途徑。