編者按：自十六屆三中全會第一次提出開征物業(yè)稅以來，經(jīng)過各方面的研究討論，對物業(yè)稅的一些模糊認識和說法逐漸澄清。所謂開征物業(yè)稅，最核心的部分是將目前我國對房地產(chǎn)征收的一些稅種，統(tǒng)一為一個稅種。物業(yè)稅的納稅人、征稅對象、計稅依據(jù)以及稅率等稅制要素應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟的要求重新確定。本文對物業(yè)稅開征的幾個重要問題提出了看法。
關(guān)于物業(yè)稅幾個稅制要素的確定
納稅人
與現(xiàn)行的對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的納稅人相比，物業(yè)稅的納稅人范圍將規(guī)范和擴大。所謂規(guī)范，是指將內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的納稅人統(tǒng)一在一個稅法之中。按照舊稅制，內(nèi)資和外資分別適用兩套稅制。規(guī)范納稅人將使公平稅負的原則在物業(yè)稅中得到體現(xiàn)。所謂物業(yè)稅納稅人的范圍擴大，是指現(xiàn)行房地產(chǎn)稅只是對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房地產(chǎn)征稅，對于居民的住宅房地產(chǎn)沒有征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，物業(yè)稅將超過一定標準的居民住宅征稅，這就大大擴大了征稅的納稅人范圍。當然，對居民住宅征收物業(yè)稅可能要有一個過程，不可能一蹴而就。目前，對經(jīng)營性房地產(chǎn)如何征收物業(yè)稅的方案和操作技術(shù)準備，從認識上相對比較統(tǒng)一，開征的基礎(chǔ)準備初步成型。對居民住宅如何開征物業(yè)稅，還有許多問題需要進一步研究，認識上也不很統(tǒng)一，可能需要更長的時間進行探討。
征稅對象
籠統(tǒng)地講，物業(yè)稅的征稅對象是土地和房產(chǎn)。在國際上，有些國家是將土地和房產(chǎn)統(tǒng)一作為征稅對象進行計征；有的國家是將土地和房產(chǎn)分開作為征稅對象，分開計征。我國對內(nèi)資企業(yè)征收房地產(chǎn)的現(xiàn)行稅制就是將土地和房產(chǎn)分開作為征稅對象、分開計征的。新的物業(yè)稅應(yīng)該將土地和房產(chǎn)統(tǒng)一作為征稅對象，對于一些特殊情況，不排除將土地或者房產(chǎn)分開來作為征稅對象計算征稅。
計稅依據(jù)
現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按照土地面積和房產(chǎn)原值扣除一定比例后的價值，與市場價值基本脫離。物業(yè)稅的計稅依據(jù)將以市場價值為基礎(chǔ)，按照評估價值計稅。
稅率
對于經(jīng)營性房地產(chǎn)和居民住宅房地產(chǎn)要分開確定稅率。經(jīng)營性房地產(chǎn)的稅收負擔(dān)要考慮與舊稅制下經(jīng)營單位的稅收負擔(dān)相銜接，可以在稅收負擔(dān)基本不變或者略低于原稅收負擔(dān)兩者中進行選擇。因為在計稅依據(jù)由面積改變?yōu)槭袌鲈u估價值后，最大的可能性是隨著房地產(chǎn)市場價格的走高，計稅依據(jù)的評估值也會隨之提高，稅收負擔(dān)有逐步提高的可能。當然，如果選擇維持納稅人稅收負擔(dān)基本不變的政策，也可以在稅基提高的同時，做出降低稅率的調(diào)整。對居民住宅房地產(chǎn)可以設(shè)置免征額，只對超過免征額的部分征稅。稅率要根據(jù)財政支出需要和納稅人的負擔(dān)能力，進行綜合考慮。
開征物業(yè)稅的步驟
開征物業(yè)稅主要受到如下因素的制約：一是我國目前沒有全面地建立起完整的房地產(chǎn)登記和信息系統(tǒng)，以及隸屬于政府系列直接管理的房地產(chǎn)評估系統(tǒng)；二是對非生產(chǎn)、經(jīng)營性的居民房地產(chǎn)的分布狀況研究不夠，各階層居民的收入狀況以及對房地產(chǎn)稅的納稅能力沒有研究；三是稅收的征收管理能力正在提高的過程中，政府各個部門的信息系統(tǒng)還沒有完全實現(xiàn)信息共享，國稅征管信息系統(tǒng)與地稅征管信息系統(tǒng)還處于自成體系，相互不銜接的狀態(tài)；四是納稅人的納稅意識還十分淡薄，稅收法制環(huán)境還不完善；五是我國還沒有建立起全面有效地控制稅源的體制和機制，欠繳稅款的追討和罰則的執(zhí)行都缺乏有效的手段。因此，在上述因素的制約下，物業(yè)稅的開征可以采取分階段、分步驟推進的辦法；而物業(yè)稅的完善將是一個比較長的歷史過程。這個過程大體可以分為三步走，或者稱作三個階段，建議各階段內(nèi)容和大致的時間表如右圖所示。
物業(yè)稅的評估和征收管理機構(gòu)
新的物業(yè)稅評估和征收機構(gòu)主要涉及兩個問題:物業(yè)稅的評估由哪個機構(gòu)負責(zé)？物業(yè)稅的具體征收管理由哪個機構(gòu)負責(zé)？比較共識的意見是征收管理機構(gòu)由地方稅務(wù)局負責(zé)，物業(yè)稅的評估機構(gòu)如何設(shè)立存在不同意見。
物業(yè)稅的重大改革之一是將房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，由房地產(chǎn)的原值改為市場的評估價值，這項改革就帶來由哪個機構(gòu)進行評估房地產(chǎn)價值（也就是確立物業(yè)稅計稅依據(jù)）的問題?？晒┻x擇的評估機構(gòu)包括：稅務(wù)機構(gòu)；社會中介機構(gòu)；國土資源和房地產(chǎn)管理機構(gòu)；財政機構(gòu)。筆者認為，根據(jù)我國目前的現(xiàn)實，傾向于兩種選擇：一是在國土資源和房地產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)置專門負責(zé)房地產(chǎn)評估機構(gòu)；二是在地方稅務(wù)局成立專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。
第一種選擇的特點是，房地產(chǎn)評估機構(gòu)與物業(yè)稅的征收機構(gòu)分設(shè)，屬于政府兩個不同機構(gòu)的內(nèi)設(shè)單位。房地產(chǎn)評估機構(gòu)主要負責(zé)房地產(chǎn)登記、信息的收集、檔案的管理，向稅務(wù)機關(guān)提供完整和全面的房地產(chǎn)信息；同時對房地產(chǎn)的市場價值進行評估，并及時將評估結(jié)果傳遞給稅務(wù)機關(guān)。這種選擇的優(yōu)點是：物業(yè)稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，將評估機構(gòu)設(shè)立在該部門，可以充分利用現(xiàn)有資料，有利于降低評估成本；另外，不動產(chǎn)評估是一項專業(yè)性很強的工作，房屋國土管理部門在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎(chǔ)要強于其他部門。
第二種選擇的特點是：物業(yè)稅的征收管理實行評估與征管雙重機構(gòu)體制，統(tǒng)一由省級地方稅務(wù)機構(gòu)負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。成立專門的物業(yè)稅評估機構(gòu)，并在所轄區(qū)域內(nèi)按照物業(yè)稅的稅源分布情況設(shè)置若干個評估分支機構(gòu)，這些分支機構(gòu)可與按照行政區(qū)域設(shè)置的市縣稅務(wù)機構(gòu)相一致。物業(yè)稅的征收由地稅部門中的基層征管機構(gòu)負責(zé)。國土資源和房屋管理部門將房地產(chǎn)登記資料信息提供給稅務(wù)機構(gòu)中的評估機構(gòu)，物業(yè)稅評估機構(gòu)向地方基層稅務(wù)所提供征收物業(yè)稅的房地產(chǎn)評估結(jié)果，即征稅的計稅依據(jù)，由稅務(wù)機構(gòu)發(fā)單通知納稅人。其優(yōu)點是地方稅務(wù)機構(gòu)可以直接控制物業(yè)稅的稅基。（作者系國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）
