杭州南苑控股（集團）有限公司 尹 杭
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn) 企業(yè)內(nèi)部管理的有效性，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康 發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力更是關(guān)系到國有資 產(chǎn)的保值增值。財務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的重要抓 手，面臨當(dāng)前人工智能的沖擊，財務(wù)管理也亟須轉(zhuǎn)型 升級，而業(yè)財融合無疑是財務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級的一個關(guān) 鍵切入點。
國有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財管理的現(xiàn)狀
目前，部分國有房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)部門與業(yè)務(wù) 部門還處于各司其職、各盡其責(zé)的狀態(tài)，財務(wù)人員并 不關(guān)心業(yè)務(wù)人員在做些什么，哪些方面需要財務(wù)人員 前期介入共同參與，業(yè)務(wù)人員也認為財務(wù)只是付付 錢、記記賬的。 財務(wù)與業(yè)務(wù)信息不對稱。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè) 過程中，財務(wù)是對房屋建設(shè)成本進行核算的部門，但 也許很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不清楚公司開發(fā)建設(shè)項 目的整體布局，對建筑面積、容積率、設(shè)計構(gòu)思甚至 項目的建設(shè)地點都一無所知，更不用說參與項目整體 規(guī)劃了。 財務(wù)事后反應(yīng)存在局限性。財務(wù)會計對成本的核 算往往是事后的，不會對工程進度進行實時掌握和監(jiān) 督，在工程款付過頭、發(fā)票開具不合規(guī)、稅率不正確 等情況出現(xiàn)后，再找方法更正、扭轉(zhuǎn)局面為時已晚。 財務(wù)數(shù)據(jù)難以為業(yè)務(wù)提供支持。財務(wù)數(shù)據(jù)在表達 上由于它的專用語言，業(yè)務(wù)部門很難理解，尤其營改 增后，財務(wù)在核算新項目時已不含進項稅，直接從開
淺談國有房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財融合
／杭州南苑控股（集團）有限公司 尹 杭
發(fā)成本導(dǎo)出的數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)部門無法使用。
國有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合的必要性
何謂業(yè)財融合，其實是指在企業(yè)資源有限的前提 下，財務(wù)人員掌握財務(wù)目標的同時了解企業(yè)的運作狀 況，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)有效的資源配置。財務(wù)部門既 對業(yè)務(wù)實施管控，也要向業(yè)務(wù)部門提供服務(wù)。財務(wù)人 員的工作不再是業(yè)務(wù)的事后核算和監(jiān)督，而是從價值 角度對前臺業(yè)務(wù)進行事前預(yù)測，計算業(yè)務(wù)活動的績 效，并把這些重要的信息反饋給具體業(yè)務(wù)人員，從而 為其行動提供參考，扮演了策略咨詢專家的角色。國 有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，財務(wù)如何與業(yè)務(wù)、與企業(yè) 管理有機融合，是一個亟待解決的問題。 業(yè)財融合是財務(wù)轉(zhuǎn)型的需要和途徑。財務(wù)人員要轉(zhuǎn) 換思維，成為積極參與的一方。智能化時代的到來，財 務(wù)基礎(chǔ)核算工作必將逐步被機器取代，財務(wù)人員需要尋 找新的發(fā)展方向，業(yè)財融合是其中一個重要途徑。 業(yè)財融合對加強和改善企業(yè)管理提供重要支持。 業(yè)財融合是管理會計的重要內(nèi)容，它在幫助管理者制 定決策、制定新的戰(zhàn)略和評價現(xiàn)有戰(zhàn)略、改善企業(yè)經(jīng) 營業(yè)績、評價企業(yè)內(nèi)各部門各成員的貢獻和業(yè)績的一 系列活動中，能起到積極的推動作用。
如何實現(xiàn)國有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合
在實現(xiàn)業(yè)財融合的過程中，從不同層面、不同層級 上需要實施的工作是不同的。從實務(wù)的角度來看，筆者認為以下幾個方面是可以改善的。 （一）國有房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的選擇上，財 務(wù)人員應(yīng)參與到項目可行性研究中，與公司管理層、 工程部門共同做好競價拿地、項目投資回報分析、資 金籌集等工作。在這個過程中，一方面財務(wù)人員可以 對項目的整體規(guī)劃進行了解，另一方面在項目投資回 報分析過程中，可以聯(lián)系當(dāng)前稅務(wù)政策、融資環(huán)境， 分析項目的盈利能力，幫助管理層制定投資決策，避 免投資決策失誤而影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。 （二）國有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，財務(wù)人員可 以全過程地參與到項目開發(fā)建設(shè)中。 1．工程招標過程中，財務(wù)人員應(yīng)共同參與招標文 件的擬定，在研判合同價款的組成是否符合稅務(wù)政策 等方面提供合理建議。例如在營改增銜接過程中，有 些工程在招標時，仍舊按營業(yè)稅的稅率作為合同計價 的依據(jù)。工程人員不了解稅法的變化，導(dǎo)致合同簽訂 后，中標價偏低。由于合同已經(jīng)簽訂，而國有房地產(chǎn) 企業(yè)在合同執(zhí)行過程中缺乏調(diào)整權(quán)限，使中標單位的 利益受損，如果財務(wù)人員事前介入，可以預(yù)防此類事 件的發(fā)生。 2．合同簽訂不只是工程部門的事，財務(wù)審核應(yīng)該 是合同簽訂流程中不可或缺的一環(huán)。合同一旦簽訂就 具有法律意義，此時發(fā)現(xiàn)問題再更改勢必困難重重。 因此合同中涉及的合同屬性、合同稅率、付款節(jié)點、 履約保證金形式、質(zhì)保金返還等內(nèi)容，財務(wù)人員應(yīng)在 合同正式簽訂前就予以確認。例如營改增之后，銷售 帶安裝的合同，如果銷售部分超出合同總價的50%， 則應(yīng)該按混合銷售的規(guī)定整個合同按銷售部分的稅率 開票。而往往在實際操作中，在簽訂合同和開票時， 會按銷售與安裝各自的稅率進行約定，如果財務(wù)人員 不提前介入，事后彌補會費時費力。 3．對于工程款支付審核，要求財務(wù)人員進行合同 管理，而不只是完成付款。財務(wù)需要掌握合同付款的節(jié) 奏，對于合同付款節(jié)點的審核非常重要，讓工程人員必 須按合同規(guī)定履約，防止工程款付過頭的現(xiàn)象產(chǎn)生。 4．工程決算環(huán)節(jié)需要財務(wù)人員、工程人員與第三方機構(gòu)共同參與。國有房地產(chǎn)企業(yè)對項目決算有著 嚴格的要求，在決算審核過程中需要財務(wù)人員和工程 人員共同配合第三方機構(gòu)，如果財務(wù)人員對工程不了 解，必然加大決算的難度。 （三）房產(chǎn)銷售過程中財務(wù)人員的作用也不可小 覷，財務(wù)人員與銷售人員需要從不同的維度參與營銷策 略的制定。比如說，樣板房的建造就需要權(quán)衡利弊選擇 建設(shè)地點，樣板房建在開發(fā)項目內(nèi)部，需要按原值交 納房產(chǎn)稅，在項目外部單獨建造則作銷售費用，需要 按租金交納房產(chǎn)稅。這不僅是營銷策略上的問題，也是 稅收上的問題，如果不提前全面考慮，還會引起土地增 值稅、企業(yè)所得稅各方面的問題。再拿房產(chǎn)促銷活動來 說，贈品是否需要代扣個稅，也需要財務(wù)人員前期介入 共同做好活動策劃。此外，在銷售合同簽訂、銷售款回 籠過程中更需要兩個部門密切配合。 （四）國有房地產(chǎn)企業(yè)受國資委的監(jiān)督，在公司 經(jīng)營管理中也要面對各類監(jiān)督考核。就拿目前的全面預(yù) 算管理來說，財務(wù)人員需要與公司管理層以及各業(yè)務(wù)部 門溝通、協(xié)作共同完成。例如工程項目的進度考核，是 以財務(wù)支出數(shù)為依據(jù)的，這就需要項目投資預(yù)算在上報 時考慮到實際情況，不能過高或過低，否則都會影響年 終的績效考核得分。還有，國有房地產(chǎn)企業(yè)人員的費用 實行工資總額預(yù)算管理，財務(wù)與人力資源也需要通力合 作，一方面共同做好工資總額預(yù)算的預(yù)測，另一方面要 共同作好績效考核兌現(xiàn)方案。 （五）國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在項目決策、建 設(shè)、銷售、運營過程中，可以提供決策幫助，業(yè)財融 合的需要對財務(wù)人員也提出了更高的要求，財務(wù)人員 必須不斷完善自身的知識儲備，具備工程、法律、市 場營銷、公司管理等各方面的專業(yè)知識，才能真正在 業(yè)財融合中獻言獻策。 不得不說的是，在當(dāng)前人工智能發(fā)展突飛猛進的 形勢下，越來越多的基礎(chǔ)工作將被機器所替代，財務(wù) 人員突然覺醒，“好的財務(wù)越老越值錢”已經(jīng)不再是 真理，在這個財務(wù)轉(zhuǎn)型的時代，不懂業(yè)務(wù)的財務(wù)將無 立身之地。
