房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織，主要經(jīng)營業(yè)務包括：土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)建設和經(jīng)營、代建工程的開發(fā)等。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，通常包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、管理銷售費用及開發(fā)期間稅費等。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是依據(jù)成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進行控制和監(jiān)督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，可以拓寬企業(yè)盈利空間，有效整合企業(yè)資源，提高核心競爭力，確立行業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是一種全過程、全方位和全員性的管理活動，貫穿于工程項目管理活動的全過程，整個工程項目活動從項目規(guī)劃設計到項目施工建設，再到項目竣工驗收等階段，各環(huán)節(jié)緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，每個階段和每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。加強成本管理，必須按照合同約定，選擇合理的施工方案，圍繞著成本管理目標，精心組織施工，合理投入人力、物力和財力，落實成本管理責任制，各個環(huán)節(jié)中每項業(yè)務都要納入到成本管理范圍，加強施工過程各個環(huán)節(jié)的管理，重視事前預測和過程控制，使得企業(yè)項目成本基本符合成本測算的范圍，堵塞成本管理漏洞，防止項目施工過程中的損失與浪費現(xiàn)象的發(fā)生，加強施工進度控制和安全生產(chǎn)監(jiān)督，節(jié)約物質(zhì)消耗，降低工程成本，以取得最大的經(jīng)濟效益與社會效益，增強市場競爭力。
一、轉(zhuǎn)變成本管理理念
房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理好壞作為衡量管理水平高低的一項重要指標，全面提升全體員工的成本管理意識，培育員工良好的職業(yè)素養(yǎng)，增強企業(yè)綜合競爭軟實力。首先，樹立以人為本的成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)涉及面廣，施工周期長，工作任務重，其成本管理是一項艱巨而繁瑣的工作，需要全體人員相互配合與支持。應定期開展成本控制教育活動，讓每位員工認識到成本控制的重要性，將成本控制意識落實到各自的工作崗位上，將成本管理與經(jīng)濟效益結(jié)合起來，使得成本管理理念深入人心，人人參與成本管理工作。其次，樹立全面成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)必須科學地安排工程項目，將成本管理活動貫穿于工程投標、設計、組織、施工與竣工驗收等各個環(huán)節(jié)，滲透到每一道施工工序，涉及到工程成本項目中的所有職能部門和人員。必須加強財務部門與各個部門之間相互溝通與聯(lián)系，成本管理不僅是財務部門的工作職責，也是各個部門應盡的義務，必須將成本控制目標落實到相關部門與個人。最后，樹立成本管理責任意識。房地產(chǎn)企業(yè)與工程承包方確定目標成本后，應制定成本管理目標，圍繞成本管理目標組織工程施工活動，將目標成本分解到各部門和各個施工環(huán)節(jié)，層層落實，明確各部門成本管理責任，加強施工階段的人工費、材料費和機械費的成本控制，合理安排施工，精打細算、增產(chǎn)節(jié)約，優(yōu)化資源配置，降低工程成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。
二、完善目標成本管理
目標成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的前提和基礎，是項目在開發(fā)過程中控制成本的依據(jù)。目標成本管理是企業(yè)依據(jù)經(jīng)營目標進行成本預測，確定合理的成本控制目標，對成本目標進行分解、控制和考核評價，實現(xiàn)成本控制目標的活動。其實質(zhì)是結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標來預測成本控制目標，并對成本控制目標進行分解和落實，實現(xiàn)成本分析、執(zhí)行考核和結(jié)果評價，降低經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項目特點和分包工程方案，將建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位建筑安裝成本，明確工程承包方成本管理目標，將房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標層層分解到有關責任部門，做好施工方案優(yōu)選、材料設備投入、施工組織，安全生產(chǎn)、質(zhì)量監(jiān)理、工程驗收、竣工結(jié)算等工作。建立嚴格的目標成本考核制度，做好開發(fā)項目成本管理績效考評工作，根據(jù)各責任單位的經(jīng)濟責任和成本管理具體內(nèi)容，制訂明確的考核方法和標準。由房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)項目各個階段發(fā)生的成本與費用具體分配到工程承包方，承包方圍繞著工程項目，將目標成本進行細分，縱向分解到各施工班組和責任人，橫向分解到項目部和職能部門，建立縱向到底、橫向到邊的目標責任制體系，通過上下分工，縱橫結(jié)合，形成責任分明、分工合理的成本管理網(wǎng)絡，將績效考評與成本管理密切結(jié)合，激發(fā)員工成本管理的積極性，把成本管理工作落到實處。房地產(chǎn)企業(yè)應當加強對工程承包方工程進度與質(zhì)量的監(jiān)督與考核，及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，將工程項目的成本管理目標與房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來，提高企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益，樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的社會形象。
三、加強工程成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對工程項目各個階段的成本控制，合理安排人、財、物的投入，提高資金使用效率，保證企業(yè)經(jīng)營活動的順利進行。項目規(guī)劃設計階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的關鍵，項目設計方案的好壞將直接影響財力、物力、人力的投入多少以及施工成本的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好施工項目市場調(diào)研和評估論證，從項目施工的客觀環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模和市場前景進行考察，了解項目預期收入、成本、利潤以及風險情況，預估工程總造價，通過多方競標的方式選擇最優(yōu)的設計方案，降低工程所需的設計、材料、設備、安裝、施工等費用。精心研究合同條款，加強合同管理，嚴格執(zhí)行工程承包合同，控制合同變更，提高合同履約率，減少和避免施工索賠，降低工程費用，控制工程造價，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。項目施工階段是最為復雜的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應當精心組織施工，減少與避免施工索賠風險，與承包方和材料供應商簽訂合同，在工程分包和材料招標采購過程中，完善投標單位的資格預審與考核制度，明確項目承包方和發(fā)包方相應的權利和義務，主要包括：材料價格、項目質(zhì)量、施工進度、成本控制目標、工程款支付以及基礎配套設施等問題，加強工程質(zhì)量檢查與監(jiān)督，在保證安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量的前提下，使得工期與效益之間達到平衡，保證施工的質(zhì)量和進度，降低工程造價，達到控制成本的目標。項目竣工階段是項目成本控制的最后階段，體現(xiàn)成本控制的最終效果，工程結(jié)算交付使用后，成本控制才算真正完成，應對施工單位提交的工程結(jié)算書進行審核，根據(jù)合同規(guī)定，核實工程質(zhì)量、計算工程造價、結(jié)算工程款以及處理工程賠付事項。
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四、實行全面預算管理
在房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅上升、利潤急劇下滑和行業(yè)競爭日益加劇的背景下，加強成本管理，做好房地產(chǎn)全面預算管理顯得越來越重要。全面預算管理是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門的各種財務及非財務資源進行分配、控制和考核，以便有效地組織和協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標的管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的特點，在規(guī)劃設計、項目招投標、工程分包、竣工結(jié)算等階段推行全面預算管理，明確預算的編制、審批、執(zhí)行以及控制等一套完整的全面預算管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)必須采用全員參與、上下結(jié)合、分別編制、分類匯總、綜合平衡的方式實行預算編制。企業(yè)預算管理委員會應根據(jù)各部門的預算指標匯總報告，認真分析行業(yè)市場趨勢，按照預算計劃目標，將全面預算分解為部門預算，將預算指標層層分解，貫穿于企業(yè)業(yè)務活動的始終，從橫向和縱向落實到內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，預算執(zhí)行單位的職責是執(zhí)行計劃、上報匯總、分析反饋，應當將預算作為預算期內(nèi)組織協(xié)調(diào)各項經(jīng)營活動的基本依據(jù)，嚴格控制每項業(yè)務審批手續(xù)，加強各部門之間溝通交流，設計、造價、工程、財務、招投標、銷售、供應等部門應加強協(xié)調(diào)與配合，開發(fā)部門負責土地開發(fā)預算計劃執(zhí)行，設計部門負責設計預算計劃執(zhí)行，營銷部門負責銷售預算計劃執(zhí)行，財務部門負責項目成本預算計劃執(zhí)行，形成全方位的預算執(zhí)行責任體系，保證預算目標的實現(xiàn)。預算一經(jīng)批準，不得隨意調(diào)整，因不可抗力等客觀因素導致預算執(zhí)行發(fā)生重大差異，確需調(diào)整預算的，應當嚴格履行審批程序，保證預算管理的嚴肅性與權威性，提高預算的控制力和約束力。
綜上所述，成本管理是企業(yè)的生存基礎和核心戰(zhàn)略，是轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式的重要手段，是提高經(jīng)濟效益的有效途徑，成本管理水平的高低直接決定企業(yè)盈利能力的大小和競爭能力的強弱。成本管理是一項綜合性、連續(xù)性的工作，需要多部門的積極配合來共同完成。成本控制過程貫穿于投標階段、施工準備階段、施工過程中以及工程竣工驗收階段的各個環(huán)節(jié)，涉及到每一個部門和每一個職工，企業(yè)必須在保證工程施工質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，按照戰(zhàn)略目標和資源整合的要求，控制項目成本，降低開發(fā)成本，提高企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益，促進企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，在競爭中立于不敗之地。
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