張鵬飛
縣級供電企業(yè)由于生產經營的特點占有較多的房產、土地，且分布分散、廣泛，形態(tài)多樣。外部經營環(huán)境的變化，縣級供電企業(yè)的經營壓力越來越大，房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅對縣級供電企業(yè)的效益的影響也凸顯出來。房產稅、土地使用稅屬地方小稅種，雖然它總額不是很大，但細扣起來，也能取得不小的收獲?，F針對縣級供電企業(yè)房產稅和土地使用稅的理解和把握及工作實踐介紹如下：
一、房產稅
1．要理解房產的概念?！胺慨a”是以房屋形態(tài)表現的財產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。具體到縣級供電企業(yè)，下列房屋需要繳納房產稅：變電站的控制室、門衛(wèi)室、供電所的辦公樓、營業(yè)廳、機關辦公樓、地下停車場、倉庫等；下列獨立于房屋的建筑物不構成房產，如果會計核算時將上述建筑物、構筑物單獨在賬簿上列示沒有歸并在房產科目的價值中，就不需要繳納房產稅：如圍墻、大門、花壇、消防池、箱變外殼、水井、水塔、煙囪、自行車棚、庭院的硬化、彩化、道路、電纜溝、箱變基礎、設備基礎等。
在計算、申報房產稅時，要對企業(yè)的固定資產（房屋、建筑物）和無形資產（土地使用權）、投資性房地產明細賬進行梳理，逐項判斷是否屬房產稅關于房產的定義。計算房產稅的依據要附在計提憑證的后面，并履行內部審核、批準程序。
企業(yè)發(fā)生新建基建工程時，要按照資產單元的定義和界定，能相對獨立發(fā)揮作用的系統(tǒng)可根據管理的需要確定為一項資產，細化資產核算，準確分攤資產價值，除能合理繳納房產稅外還可以發(fā)揮正確計提折舊、準確核定資產價值、精細化資產管理等多種其它好處。
如某單位建設一座大樓，該項目包括主體工程、裝飾工程、消防工程、網絡工程、多功能會議室等多個項目，這些單項工程承包給不同施工企業(yè)，會計人員簡單地把大樓發(fā)生的所有支出除土地使用權記入無形資產科目外全部記入固定資產—房屋—辦公大樓科目。經審核發(fā)現其中的會議中心的音響系統(tǒng)、投影設備、會議室的裝飾等不屬于房產的附屬設施。而企業(yè)自己沒區(qū)分，不能將其從房產中剝離出來，將因此在其壽命周期內每年都要繳納房產稅，將是一筆相當大的支出，形成固定的稅務負擔。
2．要把握征收范圍。征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經營性房屋；具體征稅范圍由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?？上虍數氐亩悇諜C關索取人民政府批準的征收范圍的文件，每年征收范圍都有可能調整，可在當年申報時及時向征管員咨詢。對一些范圍界定不太準的房產要與征管員溝通，避免日后形成誤解，導致多交或少交稅款。
3．區(qū)別房屋的經營使用方式。對于自用的房屋按房產計稅余值征收，對于出租的房屋按租金收入征稅。
（1）從價計征：依照房產原值一次減除10%—30％后的余值按1.2％ 的稅率計算繳納。計算公式為：年應納稅額＝房產原值×（１－（10％～30％％））×1.2％。
此處關鍵是房產原值的確定。根據財稅〔2008〕152號第一條規(guī)定對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。財稅[2010]121號第三條規(guī)定對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。國稅發(fā)[2005]173號的規(guī)定：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值”。
如辦公大樓房屋原值為1000萬元，其中中央空調價值為300萬元，其后該大樓進行重新裝飾，更換了中央空調，同時實施了智能化改造，新中央空調價值為350萬元，樓宇智能化價值150萬元，則新房屋的房產稅的計稅依據就是1200萬元（1000-300+350+150）。
（2）從租計征：以房產租金收入為房產稅的計稅依據。以房產租金收入按12％的稅率計算繳納。計算公式為：應納稅額＝租金收入×12％。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。企業(yè)要嚴格按租賃合同的規(guī)定，對出租的資產范圍界定清楚，與不屬于房產的其他資產一并出租的，應當分別核算清楚，其他資產出租收取的租金不需要繳納房產稅。
4．房產稅征收期限。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第七條明確規(guī)定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。如果可能最大限度的分期繳納，可以推遲現金流出的時間，節(jié)約利息支出。
5．納稅義務發(fā)生時間。將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅，其余均從次月起繳納。把握這個時間節(jié)點，可以準確計算當年內變化的房產應繳納的房產稅。對年度內變化的房產按實際應納稅月份比例計算應納稅款。納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。
6．減免稅的適用。
（1）職工宿舍樓暫免稅。按財稅[2000]125號第一條，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；……暫免征收房產稅。
（2）宗地容積率低于0.5的優(yōu)惠。財稅[2010]121號第三條規(guī)定宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
如實際建設面積為912平方米，土地的總面積為3787平方米，容積率<0.5，土地的總價值為320030元，房屋原來的價值（不含土地價值）是25萬元，房產稅計稅原值=房屋不含地價原值+每平米地價×廠房建筑面積×2=250000+（320030÷3787）×912×2。
（3）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅；
（4）納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。
（5）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產稅。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
稅法規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，應當依法繳納土地使用稅。
1．土地的概念：包括企業(yè)擁有使用權的土地和企業(yè)所占有的土地。
2．征稅范圍：為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有、集體所有的土地。同房產稅的征稅范圍相同。
3．計稅依據：城鎮(zhèn)土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據。全年應納稅額＝實際占用應稅土地面積×適用稅額。如納稅人與其它單位或個人共同擁有土地使用權的， 應按各自實際占用的土地面積分別計算繳納土地使用稅。凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準；尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。尚未核發(fā)出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調整?？h級供電企業(yè)如果有條件、有機會組織測定土地面積，取得稅務機關認可的，按實際測定面積將會有利于企業(yè)。因為供電企業(yè)征地受各種因素的影響存在較多的無效征地，往往征用的面積大于實際占用的面積。測量時以企業(yè)圍墻以內，企業(yè)實際占用面積為準繳納土地使用稅，企業(yè)可充分運用這一政策。
4．適用差別定額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。要根據當地城市規(guī)劃部門的規(guī)劃，正確確定土地的類別，適用恰當的定額稅率?？膳c稅務部門進行溝通，對一些處于邊界的土地正確確定土地的類別，適用準確稅率。
5．征收期限。按年征收，分期繳納。如果有可能最大限度地分期繳納，推遲現金流出企業(yè)的時間。
6．納稅義務發(fā)生時間。從當月起交稅的，如填海、開荒山整治的土地和廢棄地的用地自使用之日起開始。納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，其余都是從次月起繳納。納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。
7．減免稅的適用。
（1）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅5年至10年。
（2）變電站及線路通道占用的土地不繳納土地使用稅。國稅地字（1989）第13號第三條對供電部門的輸電線路用地、變電站用地，免征土地使用稅。
（3）國稅地字〔1989〕140號第十三條，對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。
（4）對獨立于房產的地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
從實際工作來看，只要嚴格按會計準則、會計制度對基建類會計業(yè)務進行處理并結合稅法對房產稅、土地使用稅的規(guī)定進行合理籌劃，在納稅申報中認真對照上述規(guī)范進行操作，就能成功取得納稅籌劃的成效。
