摘 要：從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)交易多有限制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制而往往處在一種不合法的風(fēng)險(xiǎn)中。有鑒于此，重新梳理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，防控房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易風(fēng)險(xiǎn)，是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會(huì)面臨的問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：法律；房地產(chǎn)；交易風(fēng)險(xiǎn)
0.引言
從經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)交易是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)選擇，應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整。但從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，故又對(duì)房地產(chǎn)交易多有限制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商依市場(chǎng)選擇所進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制而往往處在一種不合法（或無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)中。有鑒于此，重新梳理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，防控房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會(huì)面臨的問(wèn)題。
1.法律規(guī)范存在的缺陷
調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，首先要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控，這在法律上則涉及到城市規(guī)劃和土地出讓問(wèn)題。而我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)城市規(guī)劃的法律制定比較寬松，而且對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的一些新問(wèn)題更是缺乏明確的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)法律在具體規(guī)范、制度設(shè)計(jì)等多方面存在缺陷，為了做好新階段的宏觀調(diào)控，有必要進(jìn)行整體性的完善。
1.1法律調(diào)控乏力導(dǎo)致賣地?zé)?br />
調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要任務(wù)，而調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先要做好土地的宏觀調(diào)控，在法律上這涉及到城市規(guī)劃和土地出讓問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)城市規(guī)劃的法律主要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》，但遺憾的是，這些法律制定的比較寬松，而且對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的一些新問(wèn)題更是缺乏明確的規(guī)定。
在土地出讓過(guò)程中存在的最嚴(yán)重問(wèn)題，是地方政府“賣地”熱情始終高漲。根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，城市居住用地的使用權(quán)為70年，這就意味著城市土地70年才算一個(gè)使用周期，而現(xiàn)在有些地方連續(xù)出讓土地，將下一屆政府陷于無(wú)地可賣的窘境，嚴(yán)重影響了城市的發(fā)展和土地的整體利用。
1.2拆遷制度引發(fā)賠償不公
與此密切相關(guān)的還有城市拆遷問(wèn)題。針對(duì)當(dāng)前城市拆遷過(guò)程中補(bǔ)償款數(shù)額的確定，根據(jù)我國(guó)法律，城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，而房產(chǎn)歸個(gè)人所有，這種規(guī)定造成了在拆遷過(guò)程中，只賠償房?jī)r(jià)部分而不賠地價(jià)部分，事實(shí)上，在城市中地價(jià)往往更值錢。按照這種解釋，房地產(chǎn)商在購(gòu)買土地使用權(quán)的時(shí)候本應(yīng)該付出更多的成本，但由于被拆遷人力量單薄，只能白白為別人“埋單”。對(duì)于這種制度性障礙，最好廢除現(xiàn)有的拆遷制度，利用憲法中規(guī)定的國(guó)家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
1.3監(jiān)督不力，預(yù)售款遭挪用
商品房預(yù)售款主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收備案前出售，由購(gòu)房人按商品房預(yù)售合同約定支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)購(gòu)房款（含商品房按揭貸款）。我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的?？顚Ｓ茫珱](méi)有任何機(jī)構(gòu)對(duì)資金的用途進(jìn)行監(jiān)督。開(kāi)發(fā)商在資金壓力的迫使下，大多會(huì)將這部分資金挪作他用。而一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈發(fā)生斷裂，這些錢就很難再流回，從而造成本該用于商品房建設(shè)的資金無(wú)法到位，樓盤延期或者干脆沒(méi)法交付。
1.4立法執(zhí)法層面存在缺位
事實(shí)上，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的立法層面存在一定缺位，現(xiàn)有房地產(chǎn)法律的執(zhí)行情況也有待改進(jìn)。有關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)。據(jù)了解，我國(guó)法律規(guī)定，政府對(duì)已經(jīng)出讓但滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地應(yīng)該無(wú)償收回。但事實(shí)上，很多地方由于種種原因，很難收回。還有的地方把土地出讓給開(kāi)發(fā)商，但卻收不回錢，這就屬于有關(guān)部門的責(zé)任。
違法責(zé)任主體缺乏。我國(guó)法律雖然有“因政府或者政府有關(guān)部門行為導(dǎo)致房地產(chǎn)不能開(kāi)工”的表述，但如果由于政府行為導(dǎo)致的違法以及資源浪費(fèi)，有誰(shuí)來(lái)制約呢？
2.房地產(chǎn)交易的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
長(zhǎng)期以來(lái)，個(gè)人住房貸款在多數(shù)商業(yè)銀行眼中屬于優(yōu)質(zhì)貸款，銀行競(jìng)相投放。個(gè)人消費(fèi)信貸中已經(jīng)占到全部消費(fèi)貸款余額的70%以上。由于我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)還不完善，潛伏在房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上廣泛存在，這在商品預(yù)售中體現(xiàn)得尤為明顯，具體包括以下方面：
首先，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)范對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行了明確規(guī)定，但是事實(shí)上，仍有些人在不具備預(yù)售條件的情況下發(fā)放、炒作認(rèn)購(gòu)證，但現(xiàn)在對(duì)這種行為的處罰力度顯然不夠。
其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須擁有強(qiáng)大的資金為后盾，現(xiàn)有資本限度太低，開(kāi)發(fā)商一般要向銀行貸款，無(wú)形中加大了整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的爛尾樓也大都源于此因。
第三，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的?？顚Ｓ?，但沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)對(duì)資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用。
第四，房產(chǎn)交易中存在大量欺詐買賣，也就是所謂的“一房多賣”、“炒樓花”，對(duì)這種典型的欺詐行為現(xiàn)在一般都是按民事糾紛處理，事實(shí)上應(yīng)該處以刑事處罰。
第五，有些開(kāi)發(fā)商在已經(jīng)將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售。由于現(xiàn)行法律沒(méi)有明確答案，這種本應(yīng)禁止的行為廣泛存在。
3.防控房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的建議
3.1加強(qiáng)分析監(jiān)測(cè)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。
貸款銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的實(shí)際，根據(jù)各地的投資和信用環(huán)境、市場(chǎng)銷售情況等情況，分門別類制定積極支持、維系關(guān)系、果斷退出等營(yíng)銷策略。同時(shí)，切實(shí)把握貸款企業(yè)的銷售情況并準(zhǔn)確判斷企業(yè)的資金運(yùn)行能力和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，防范企業(yè)資金鏈突然斷裂對(duì)我行形成風(fēng)險(xiǎn)沖擊。
3.2實(shí)行封閉管理，保障資金安全。
本著“上下游聯(lián)動(dòng)”、“前后臺(tái)配合”的原則進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉運(yùn)行管理。把房開(kāi)貸款的營(yíng)銷與個(gè)人住房貸款的跟進(jìn)聯(lián)系起來(lái)，并嚴(yán)格遵循上下銜接、合理配套、整體經(jīng)營(yíng)的管理原則。對(duì)于沒(méi)有簽署個(gè)人住房貸款合作承諾協(xié)議的樓盤，不得投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。貸款發(fā)放后，前臺(tái)的客戶經(jīng)理與后臺(tái)的會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)配合，共同完成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的封閉管理。
3.3嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。
加大區(qū)域結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，對(duì)于新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)格客戶和項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使有限的貸款資源投向了經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的重點(diǎn)區(qū)域和信用等級(jí)在A級(jí)以上、信譽(yù)好、資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)。支持區(qū)域位置優(yōu)越、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良、銷售前景看好的普通住宅項(xiàng)目。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。同時(shí)，謹(jǐn)防貸款向單一企業(yè)或單一集團(tuán)客戶的過(guò)度集中。
3.4做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和抵押擔(dān)保措施的落實(shí)
認(rèn)真分析核實(shí)貸款企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。重點(diǎn)分析貸款項(xiàng)目資本金情況，確保資本金比例。同時(shí)，落實(shí)可靠的抵押擔(dān)保措施，使抵押物真實(shí)、合法有效并能全額覆蓋信貸資產(chǎn)。
4.結(jié)語(yǔ)
從總體上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補(bǔ)補(bǔ)丁，再進(jìn)行構(gòu)架的方法。房地產(chǎn)發(fā)展城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市各項(xiàng)建設(shè)的依據(jù)，我們也可以借鑒其他國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期政策寫進(jìn)法律，同時(shí)細(xì)化城市發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)用地的集中統(tǒng)一管理，總量調(diào)控。在完善土地宏觀調(diào)控法的時(shí)候，還要進(jìn)一步完善有關(guān)房地產(chǎn)交易的配套法律法規(guī)，防控房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
