摘 要：本文以房?jī)r(jià)波動(dòng)作用下的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)為研究對(duì)象，從房?jī)r(jià)上漲階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析、房?jī)r(jià)上漲峰值階段個(gè)人住房抵押貸款分析、房?jī)r(jià)下跌階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析以及房?jī)r(jià)波動(dòng)中個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制分析這四個(gè)方面入手，圍繞房?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài)下個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其控制這一中心問題展開了較為詳細(xì)的分析與闡述，并據(jù)此論證了風(fēng)險(xiǎn)控制的有效實(shí)施在進(jìn)一步提高個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)質(zhì)量與業(yè)務(wù)效率的過程中所起到的至關(guān)重要的作用與意義。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)波動(dòng) 個(gè)人住房 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 控制 分析
為何要在房?jī)r(jià)波動(dòng)背景下針對(duì)個(gè)人住房遞延貸款中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制呢？對(duì)其進(jìn)行控制的關(guān)鍵所在：①.從通貨膨脹壓力角度上來說，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的物價(jià)使得社會(huì)大眾生活成本呈現(xiàn)出了顯著的提升趨勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)情況持續(xù)惡化；②.從政府財(cái)政管理控制角度上來說，始終從緊的貨幣政策在無形中加大了社會(huì)大眾購(gòu)房過程中的壓力與負(fù)擔(dān)，進(jìn)而造成借款人違約風(fēng)險(xiǎn)不斷提升；③.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中不斷攀升的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已非現(xiàn)階段社會(huì)大眾可承受，嚴(yán)重且持續(xù)的房?jī)r(jià)泡沫使得房屋價(jià)格存在較大的貶值可能性，由此而造成的抵押物風(fēng)險(xiǎn)同樣是社會(huì)大眾所無法承受的?；谝陨戏治?，基于房?jī)r(jià)波動(dòng)，針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，已成為現(xiàn)階段相關(guān)工作人員的當(dāng)務(wù)之急。本文現(xiàn)針對(duì)以上問題作出詳細(xì)分析與說明。
一、房?jī)r(jià)上漲階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)價(jià)格上漲從本質(zhì)上來說屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行周期下的持續(xù)擴(kuò)張階段。在此狀態(tài)作用之下，企業(yè)部門利潤(rùn)會(huì)呈現(xiàn)出較為顯著的上升趨勢(shì)，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，由此激發(fā)雇員人數(shù)或是雇員薪資的提升。對(duì)于社會(huì)大眾而言，此種經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)毫無疑問的帶動(dòng)著消費(fèi)水平的提升。換句話來說，房地上漲階段個(gè)人住房抵押貸款中借款人的整體收入水平上漲趨勢(shì)明顯。對(duì)于這一形勢(shì)下的購(gòu)房者房地產(chǎn)投資行為而言，其預(yù)期收益存在著無法實(shí)現(xiàn)的可能性，現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)水平在下降的同時(shí)導(dǎo)致潛在違約風(fēng)險(xiǎn)加大，最終不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與此同時(shí)，受到房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資交易活動(dòng)行為比較活躍，此種狀態(tài)下，即便個(gè)人住房抵押貸款借款人存在違約行為，其抵押物需要交由銀行處置，該抵押物也并不會(huì)受到市場(chǎng)成交量的萎縮而無法售出。換句話來說，潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的加大帶動(dòng)著潛在抵押物風(fēng)險(xiǎn)的提升。
二、房?jī)r(jià)上漲峰值階段個(gè)人住房抵押貸款分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮后期最直接的表現(xiàn)在于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度緩慢且購(gòu)房利率持續(xù)提升，房?jī)r(jià)迅猛上漲階段行為人過于樂觀的預(yù)期收益在此階段并無法得到有效實(shí)現(xiàn)，更為關(guān)鍵的一點(diǎn)在于：潛在于房?jī)r(jià)上漲前期的各類風(fēng)險(xiǎn)均會(huì)才此階段轉(zhuǎn)化為顯示風(fēng)險(xiǎn)。受到借款人心理狀態(tài)變化不連續(xù)性的影響，此階段個(gè)人住房抵押貸款中的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)呈現(xiàn)出瞬時(shí)性的上漲過程，并以跳躍方式延伸發(fā)展。
三、房?jī)r(jià)下跌階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
在房?jī)r(jià)下跌背景作用之下，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)行為所存在的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下兩個(gè)方面：首先，從借款人風(fēng)險(xiǎn)角度上來會(huì)所，房?jī)r(jià)下跌背景下個(gè)人住房抵押貸款借款人風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出了較為顯著的增長(zhǎng)趨勢(shì)，在違約行為所產(chǎn)生利益超越所帶來損失的情況之下，借款人往往會(huì)選擇依附于客觀存在的利益，而放棄信用選擇主動(dòng)性違約，進(jìn)而將潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)；其次，從抵押物風(fēng)險(xiǎn)角度上來說，受到房?jī)r(jià)價(jià)格下跌影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易投資行為同樣會(huì)呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)經(jīng)由抵押房地產(chǎn)處置行為能夠有效收回抵押貸款本金及利息的可能性較小，再加之大多數(shù)有意向進(jìn)行住房購(gòu)買的行為者考慮到房屋價(jià)格存在進(jìn)一步下跌的可能性因素，因而報(bào)以觀望態(tài)度，集中表現(xiàn)為延期消費(fèi)行為，從而將抵押物潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
四、房?jī)r(jià)波動(dòng)中個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制分析
?。ㄒ唬┰诜?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài)下針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放進(jìn)行有效控制。銀行相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)予以詳細(xì)關(guān)注，基于房?jī)r(jià)一般性變化趨勢(shì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)期，從而根據(jù)變化趨勢(shì)對(duì)銀行業(yè)務(wù)的重點(diǎn)發(fā)展方向予以調(diào)整：在房?jī)r(jià)上漲較快的狀態(tài)下控制個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放，以此盡可能的控制潛在借款人及抵押物風(fēng)險(xiǎn)。
（二）在房?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài)下加大針對(duì)借款人的審查力度，控制借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人自身財(cái)務(wù)狀況、信用情況以及還款能力應(yīng)當(dāng)是銀行相關(guān)部門在針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行方法之前所必須衡量的指標(biāo)構(gòu)成。強(qiáng)調(diào)針對(duì)借款人的審查作業(yè)能夠最大限度的控制借款人潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)，進(jìn)而合理控制借款人風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄈ┰诜?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài)下關(guān)注針對(duì)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)防范，關(guān)注抵押物貶值性風(fēng)險(xiǎn)。為最大限度的防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)，特別是抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)，銀行部分應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理部門審批基礎(chǔ)之上針對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立且合理的估價(jià)。在此基礎(chǔ)之上，參照市場(chǎng)價(jià)格針對(duì)抵押率作出合理調(diào)整，進(jìn)而防止抵押物貶值問題。
五、結(jié)束語
總而言之，在城鎮(zhèn)居民收入水平持續(xù)提升及社會(huì)大眾購(gòu)房熱情急劇升溫的背景作用之下，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展日益完善。更為關(guān)鍵的一點(diǎn)在于：個(gè)人住房抵押貸款在購(gòu)房?jī)r(jià)格持續(xù)性波動(dòng)作用之下呈現(xiàn)出了多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而直接影響著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。如何給予房?jī)r(jià)波動(dòng)背景，針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加以嚴(yán)格與合理的控制，已成為現(xiàn)階段相關(guān)工作人員最亟待解決的問題之一。本文針對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)中個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其控制這一中心問題做出了簡(jiǎn)要分析與說明，希望能夠?yàn)榻窈笙嚓P(guān)研究與實(shí)踐工作的開展提供一定的參考與幫助。
