隨著我國政府對房地產業(yè)實施一系列宏觀調控“組合拳”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產公司的核心競爭力業(yè)已不再局限于產品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，高投入、高風險、高產出，房地產公司能否盡快建立健全多策略的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
一、目前房地產公司融資策略概述
中國證券市場研究設計中心總干事王波明在２００４年“新地產國際房地產金融”論壇開幕會議上指出，現(xiàn)在房地產公司需要尋找新的多元化融資策略，借鑒國際經驗和成熟的體制，通過其他融資策略，如利用外資、房地產信托、基金、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等新的策略來融資。
目前政府實行的金融緊縮政策對房地產公司實施宏觀調控，加上銀行加強審查貸款風險的配套措施，使得房地產開發(fā)商向銀行貸款的融資策略縮小了，傳統(tǒng)的融資策略已經不能滿足房地產開發(fā)企業(yè)的需要。房地產公司貸款渠道少、企業(yè)間接融資的比重過大是當前房地產公司融資的一個顯著特點。多策略融資成為房地產公司生存、發(fā)展的必經之路。
二、房地產公司融資策略的優(yōu)劣分析
（一）、銀行貸款融資策略
房地產業(yè)近些年的發(fā)展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著住房產業(yè)和住房金融的發(fā)展，市場競爭日趨激烈，一些違規(guī)信貸行為屢屢發(fā)生。為了防范信貸風險，２００１年６月２６日中國人民銀行發(fā)布《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。日漸嚴格的企業(yè)貸款和個人房貸控制，抬高了房地產行業(yè)準入門檻，對“虛火”上升的房地產市場造成不小的影響。面對銀行這種只“添花”不“送炭”的做法，很多人都說，銀行與房地產公司的“蜜月期”結束了。
筆者認為，在未來的市場環(huán)境下，各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭，利潤空間會越來越小，銀行也存在信貸營銷的壓力。對房地產公司本身來說，如果在資信體系的建設和企業(yè)信譽度方面多加注意的話，銀行貸款仍可成為融資的主要來源。
（二）、合作開發(fā)融資策略
發(fā)展商尋找一家或幾家有經濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長期合作，也可以就項目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作。這種方法對于緩解發(fā)展商自身資金壓力、轉嫁風險大有益處。
（三）、預售房屋融資策略房屋預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給投資置業(yè)者，由此獲得房屋預售款。開發(fā)商可將預售款及時投入建設項目。在房地產市場前景看好的情況下，投資置業(yè)人士及機構對預售樓花都會表現(xiàn)出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內房地產的增值收益。而對發(fā)展商來說，預售可以籌集到必要的建設資金，又可以將部分市場風險轉移給買家，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。我國政府對于開發(fā)商預售前的實際投資額均有一些規(guī)定，如規(guī)定開發(fā)商已投入超過總投資２５％的投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預售。在我國某些地方，如上海，對于預售有更加嚴格的條件限制。
（四）、利用外資融資策略
房地產公司利用外資的方式可分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資，一般以成立合資或合作公司的方式。外商的投資構成外商資本金，故此方式實際上為第一種籌資策略。間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權與控制權的喪失問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風險較大。一般來說，除從事大型項目的開發(fā)外，中小型企業(yè)不宜采用此種策略。
（五）、信托融資策略
房地產信托，就是房地產開發(fā)商借助權威信托責任公司專業(yè)理財?shù)膬?yōu)勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
信托獨具制度優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。相對銀行貸款而言，房地產信托融資策略不但可以降低房地產業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展；信托在供給方法上也十分靈活，可以針對房地產公司本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品。信托已成為房地產業(yè)融資的新熱點，成為與銀行并駕齊驅的融資模式。但是，信托行業(yè)受到銀監(jiān)會的監(jiān)管。銀監(jiān)會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。種種跡象表明，２００３年以來房地產信托的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視，進入房地產行業(yè)的信托資金將受到一定影響。另外，信托資金的規(guī)模--尤其是集合式信托的規(guī)模，因為受到信托法的限制，有最多２００份的限額。因此，每一個信托計劃一般籌集的資金規(guī)模在１億左右，與開發(fā)企業(yè)的需求存在一定差異。
三、房地產公司融資的建議性策略
（一）、加強整合的集團化策略融資
隨著經濟全球化步伐的日益加快，市場競爭日趨激烈。培育實力雄厚、競爭力強的房地產公司艦隊已迫在眉睫。就房地產市場占有率而言，在市場化程度相對較高的上海，市場前十位開發(fā)商的市場占有率也只有２３％，深圳還不到２０％。
資產重組才是當前擴大現(xiàn)有房地產公司規(guī)模的唯一出路。具體實施時，既可以借助資本市場，也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式，實現(xiàn)規(guī)模效益；還可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉讓等形式優(yōu)化資源組合，擴大企業(yè)規(guī)模。
（二）、建立在優(yōu)勢互補基礎上的聯(lián)合型融資策略
中小房地產開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的融資方法除銀行貸款外，還有兩種方法：第一是尋求與大公司合作，第二是尋求民間資金。值得一提的是，中小房地產公司如能充分展示企業(yè)形象與信譽，爭取房屋預售款，也不失為一個融資的好辦法。
（三）、在融資方式上力求創(chuàng)新
銀行融資雖然是我國房地產公司的主要融資策略，但由于房地產上市公司數(shù)量有限，資本市場不會成為房地產的主要融資陣地；信托雖然已經成為房地產融資的一個補充，但在短期內不可能成為主導的融資策略。在銀行門檻提高，上市比較困難的情況下，房地產公司需要新的融資方式。
（四）、加強對房地產金融相關法律法規(guī)的學習和研究
目前，中國的金融市場機制不夠規(guī)范和成熟，體制也不夠完善。房地產金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規(guī)；二是加強對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運用，例如：房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一，現(xiàn)在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規(guī)定，這就要求企業(yè)提前介入法規(guī)研究，以備在法規(guī)出臺時及時運用。此外，我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發(fā)展與創(chuàng)新的條款，企業(yè)要研究這些法規(guī)可能發(fā)生的變化。
