摘要：2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的局面，本文分析了這一局面產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的政策建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控 政策建議
1 房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)
2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)2007年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，2009年年底，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段?！皣?guó)十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。
2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。之后4月17日，國(guó)辦又發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知要求對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。
2 房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析
不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無(wú)前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房?jī)r(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：
首先，“國(guó)十條”及實(shí)施細(xì)則缺乏對(duì)一些重要概念的清晰界定，國(guó)十條及實(shí)施細(xì)則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導(dǎo)致“國(guó)十條”實(shí)施效果欠佳的一個(gè)重要的原因。例如“國(guó)十條”要求對(duì)“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒(méi)有給出“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”的界定標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有公布哪些城市出現(xiàn)“過(guò)高過(guò)快”，應(yīng)屬于被打擊地區(qū)。再者，“國(guó)十條”規(guī)定，“對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格”，但對(duì)什么是“哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售”，也未有清晰界定標(biāo)準(zhǔn)，其次，“國(guó)十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”（也就是房地產(chǎn)特別稅和收益稅），至今不見(jiàn)蹤影。“國(guó)十條”對(duì)開(kāi)發(fā)商最有效的制約手段——對(duì)后者進(jìn)行土地增值稅的“重點(diǎn)清算和稽查”，也停留在一句口號(hào)上。
其次，地方政府利益與房?jī)r(jià)漲跌休戚相關(guān)。由于我國(guó)土地對(duì)于土地“招拍掛”出讓方式，政府成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體之一(惟一掌握著壟斷性的土地供給權(quán)和新增土地的征用權(quán))，政府通過(guò)土地使用權(quán)的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產(chǎn)商品價(jià)值的形成，有的地區(qū)地租價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上。政府利益與房?jī)r(jià)漲跌休戚相關(guān)，因此對(duì)于許多因超大規(guī)?；ǘ成暇揞~債務(wù)的地方政府而言，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而高度依賴土地的地方財(cái)政更可能因?yàn)樾抡氩环蟪?。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺(tái)配合“國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則，在觀望中等待著這股調(diào)控之風(fēng)風(fēng)力減弱
