摘 要：本文結(jié)合當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，考慮房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長、產(chǎn)業(yè)鏈長、風險高等特殊性，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點進行分析，并具體提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的幾點建議。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 財務管理； 特點； 完善
隨著國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)控力度，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來極大壓力和挑戰(zhàn)，縮減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。因此，如何通過有效的財務管理手段，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益的和諧統(tǒng)一，已成為當前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題，對促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
1、 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點
1.1資金周轉(zhuǎn)期長
由于地價及房屋工程造價的制約，房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)額比較大。再加上建筑工程的建設周期長、涉及范圍廣，包括征地、開發(fā)土地、建筑施工、交付使用等多個環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)相比，資金周轉(zhuǎn)周期較長。
1.2經(jīng)營風險大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、管理時間較長，再加上日益復雜的內(nèi)外環(huán)境變化，增大了經(jīng)營風險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)決策非常重要，通過減少投資決策失誤，可降低企業(yè)損失。這就需要企業(yè)在項目開發(fā)投資階段提高警惕，要求財務管理人員做好投資決策分析工作，確保分析的可靠性，并為企業(yè)投資項目提供重要的參考依據(jù)，有效降低風險。
1.3財務關系復雜
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及諸多方面，其財務關系牽扯到投資者、債權(quán)人、勘察設計單位、施工單位、材料供應單位、搬遷居民或單位、土地轉(zhuǎn)讓單、房屋購買者等，同時還涉及稅務、工商等政府部門，因此復雜的財務管理帶來財務形式的多樣化。
2、 完善財務管理的幾點建議
2.1做好開發(fā)項目的可行性論證
以房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理特征及實際產(chǎn)品特點為出發(fā)點，在開發(fā)項目之前，應全局考慮企業(yè)的整體利益，一方面，通過成本性態(tài)分析法，分析開發(fā)項目的可行性。在進行投資決策過程中，不能將目光局限在單個項目中，而是綜合考慮若干不同的開發(fā)項目，對比分析各個開發(fā)項目的可控成本、不可控成本等影響因素，同時歸集單個項目的固定成本和變動成本。另一方面，通過固定成本分攤法，同時開發(fā)兩個項目，二者實現(xiàn)固定成本的分攤，如果兩個都處于虧損狀態(tài)，則開發(fā)第三個項目，三者分攤固定成本，這樣就可彌補其中一個項目的虧損金額，而另外兩個項目處于盈利狀態(tài)。在決策過程中，財務部門應該從籌資成本、籌資方式、資金投入方式、常規(guī)資金使用方式、預期效益等進行細致分析與判斷，及時為項目決策者提供有價值的參考信息。
2.2發(fā)展多元化的投資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目過程，是一個不斷投入資金的過程，籌資壓力非常大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求多元化的籌資渠道，保證項目的順利進行：①改變?nèi)谫Y觀念，發(fā)展銀行貸款之外的金融業(yè)務，積極應用銀行承兌匯票、保函、商業(yè)匯票等結(jié)算方式；②積極參與資本市場競爭，通過發(fā)行債券、股票等方式籌集資金，獲得收益；③以企業(yè)或者自然人名義發(fā)起，合理合法募集民間資金；④通過并購、重組等方式擴大市場份額，提高企業(yè)核心競爭力；⑤隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多全新融資方式發(fā)展起來，給房地產(chǎn)企業(yè)融資注入新活力，如不動產(chǎn)投資信托（REITS）、股權(quán)回購、海外上市、海外私募等。
2.3建立健全財務管理制度
首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門在遵守國家相關法律法規(guī)的基礎上，以管理角度為出發(fā)點，明確企業(yè)涉及的各種財務管理活動，梳理企業(yè)財務管理標準與流程，加強全方位制度管理，確保企業(yè)財務管理活動的規(guī)范化發(fā)展，從源頭杜絕財務管理的雜亂無章，提高管理效率與管理質(zhì)量，有效規(guī)避經(jīng)營風險；其次，除了制定基本的企業(yè)財務管理制度之外，其他方面的管理制度也不容忽視，如人力資源管理制度、內(nèi)部控制制度等，各制度相互協(xié)調(diào)、相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展貢獻力量，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置；再次，確保財務管理制度的嚴肅性、權(quán)威性，通過實行定期檢查、獎懲策略等方式，確保各項規(guī)章制度的順利落實，嚴肅處理違反制度的行為，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的良性發(fā)展。
2.4增強成本控制觀念
一方面，完善財務預算管理體系，包括房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務、所有員工，實行全方位、全過程預算管理與控制。分期進行房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析工作：每月對預算執(zhí)行情況進行考核，分析存在偏差的原因，有針對性地提出整改措施；責任中心每季度統(tǒng)計預算執(zhí)行情況，與績效指標對比，完成業(yè)績考核，激發(fā)員工積極性；年度末期，房地產(chǎn)企業(yè)應從整體分析預算執(zhí)行情況，總結(jié)存在的問題，制定下年度的經(jīng)營目標，由各部門細化落實。通過有效的預算管理，可提高資金使用效率，控制成本；另一方面，做好項目開發(fā)的前期準備工作，減少開發(fā)土地成本；在工程建設過程中，優(yōu)化調(diào)整估算成本，樹立長遠目標，做到事前控制與事中控制、事后控制相結(jié)合，準確預測資金的需求量，實現(xiàn)動態(tài)調(diào)度，提高資金使用效率，避免資金成本浪費行為。
2.5提高財務管理人員的綜合素質(zhì)
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特殊性，給財務管理人員提出了較高要求，既要提高專業(yè)水平，也要具備基本的職業(yè)道德，同時學習相關知識內(nèi)容，如成本控制、工程管理、企業(yè)管理等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，也應認識到財務管理人才的重要性，積極開展業(yè)務培訓工作，不斷提供企業(yè)財務管理業(yè)務水平，通過科學、完整的財務報告，及時了解企業(yè)經(jīng)營狀況與財務狀況，避免由于會計造假而影響企業(yè)發(fā)展。另外，財務管理人員應注重職業(yè)道德建設，在工作中堅守原則，提升責任感與使命感，增強法律意識。只有這樣，才能從根本保障會計信息的真實性、完整性，減少會計風險，確保房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務的順利開展。
