摘 要：房地產(chǎn)的價格問題歷來受到經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府的密切關(guān)注。Carey (1990) 提出了一個信息不對稱條件下的土地價格模型，分析了土地價格變化與投資者數(shù)量和銀行貸款額之間的關(guān)系。Wong(1998) 以泰國資產(chǎn)泡沫為背景建立了動態(tài)模型，說明了在宏觀經(jīng)濟(jì)過熱和國際資本大量流入的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場過度樂觀的預(yù)期以及由此產(chǎn)生的從眾行為在房地產(chǎn)泡沫形成中的作用機(jī)制。周京奎提出了金融支持過度假說，論證了在房地產(chǎn)局部均衡的框架下金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫生成和演化的過程。 這一系列的研究成果，對解釋房地產(chǎn)價格問題都具有積極意義。
關(guān)鍵詞：價格堅挺；內(nèi)在因素；經(jīng)濟(jì)管制
一、問題的提出
如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)不正常的持續(xù)上漲或者價格堅挺，將會帶來一系列的經(jīng)濟(jì)和社會問題。例如，近幾年來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高拉動了整個經(jīng)濟(jì)的過熱；房價過快上漲抑制了其他消費(fèi)支出，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和均衡發(fā)展；房價居高不下將會引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險;房地產(chǎn)過熱將進(jìn)一步拉大貧富差距，增加了社會的不安定因素。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格上漲會引發(fā)許多經(jīng)濟(jì)和社會問題， 政府就必然對此給予高度的重視。
值得進(jìn)一步研究的問題是，抑制房地產(chǎn)價格上漲的各項宏觀調(diào)控政策尚未起到理想效果的原因何在? 為什么在全方位加大宏觀調(diào)控力度的情況下， 房地產(chǎn)價格仍保持較高的漲幅? 研究此類問題的成果已經(jīng)很多，但基本上圍繞實(shí)施什么形式的財政和貨幣政策，以及對這些政策改革的具體建議等方面。筆者從房地產(chǎn)的內(nèi)在因素與房地產(chǎn)商的兩個手段如何結(jié)合以及二者對房地產(chǎn)價格的形成作用入手，建立一個新的分析框架， 用以解釋房地產(chǎn)價格堅挺的原因，從中探討解決房地產(chǎn)價格堅挺的政策思路。
二、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素與政策選擇
1.房地產(chǎn)的內(nèi)在因素與價格堅挺的分析框架
房地產(chǎn) (或房地產(chǎn)業(yè)，下同 ) 的內(nèi)在因素有兩個： 其一，一般地說，根據(jù)威廉·配第指出的房屋具有二重性，即房屋既是支出的媒介，又是一種收益的手段。這就是說，住房對于短期而言是消費(fèi)品，對長期而言是投資品。這是所有國家的房地產(chǎn)都具有的因素。其二，按照 《中華人民共和國土地管理法 》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，而一旦將土地批租給房地產(chǎn)商以后，房地產(chǎn)業(yè)因壟斷土地使用權(quán)而成為壟斷性行業(yè)，由此衍生出房地產(chǎn)商的 “稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 ”和 “壟斷定價 ”兩個手段，這是我國土地所有制造成的房地產(chǎn)業(yè)特有的因素。
在這兩個因素中，后者是造成房地產(chǎn)價格堅挺的主要因素，前者是次要因素。房地產(chǎn)的內(nèi)在因素與房地產(chǎn)商的兩個手段，構(gòu)成了我們對房地產(chǎn)價格堅挺的一個分析框架。
2.房地產(chǎn)的內(nèi)在因素與宏觀政策效力的弱化
城鎮(zhèn)住房制度改革的標(biāo)志，是1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的頒布。從此以后，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，與此同時，城鎮(zhèn)商品房價格也保持著很高的增速。而針對房地產(chǎn)價格的走勢，一方面是調(diào)控房地產(chǎn)價格上漲的政策不斷推出，另一方面是房地產(chǎn)價格堅挺。
自2003年底開始，政府出臺了多項經(jīng)濟(jì)政策企圖穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。尤其是 2005年 3月份以來，國務(wù)院及其相關(guān)部委連續(xù)出臺抑制房地產(chǎn)價格上漲的政策措施，主要有《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知 》.《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八點(diǎn)措施 》.《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》.《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 》。直至 2006年 4月，中央銀行又通過加息緊縮信貸，企圖徹底治理房地產(chǎn)價格堅挺和房地產(chǎn)市場過熱，但收效甚微。2008年，受國際金融危機(jī)以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，樓市開始呈現(xiàn)低迷，為了擴(kuò)內(nèi)需，保增長，中央及地方政府又出臺一系列政策，包括契稅.營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；2009年又調(diào)低房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金.寬松貨幣政策等。在一系列政策的刺激下，09年樓市一片火熱，成交量.房價齊齊飆升，各省市地王頻出。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速回暖，全國商品房累計銷售面積同比增速自 3月份首次轉(zhuǎn)正以來， 漲幅持續(xù)擴(kuò)大， 9月份達(dá)到 44.8%；房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅也在 3月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，漲幅持續(xù)擴(kuò)大。與此同時，商品房投資額同比增速自年初以來持續(xù)上升，但還大幅低于08年同期水平，商品房新開工面積仍同比下降0.4%，商品房施工面積同比增長 15.4%，仍低于 08年同期水平。全國商品住宅市場去庫存化趨勢明顯，9月份北京.杭州和南京等城市的住宅出清周期較 08年年底縮短了 10-15 個月，部分城市新推盤量有限已成為制約商品住宅持續(xù)上漲的一個重要影響因素。這些數(shù)據(jù)說明， 在房地產(chǎn)價格堅挺的態(tài)勢面前，宏觀調(diào)控的政策效力弱化。
政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策包括財政政策和貨幣政策。財政政策主要是稅收政策，貨幣政策主要是利率和信貸政策。這些政策在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面表現(xiàn)出一定程度的有效性，但如前所述， 其政策效力卻呈現(xiàn)出明顯的弱化，出現(xiàn)這種情況的基本原因何在?
首先， 我國房地產(chǎn)的稅收政策，直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有 6個稅種，包括土地增值稅.城鎮(zhèn)土地使用稅.耕地占用稅.房產(chǎn)稅.城市房地產(chǎn)稅和契稅。從這些稅種來看，房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)。在此前提下，如果政府使用這些稅種并通過提高稅率對房地產(chǎn)商實(shí)施征稅，以減少房地產(chǎn)商的壟斷 (或超額 ) 利潤。而房地產(chǎn)商必然通過其壟斷地位提高住房的銷售價格，確保其壟斷利潤的實(shí)現(xiàn)。同時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不是競爭性市場，以及作為生活必需品的住房又是比較缺乏需求彈性的，稅負(fù)必然更多的轉(zhuǎn)嫁給了購房者。而當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷上漲時，就將嚴(yán)重扭曲了通過稅收以減少壟斷利潤的功能，反而增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)對于置業(yè)者的投資而言，取決于即期收益和預(yù)期收益率。當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，投資的收益率將下降，置業(yè)者勢必減少投資支出，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就是住房空置率的提高。2008年，我國商品房空置率達(dá)到9.50%，增幅為14.85%，增速創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國首位，高出全國水平75%。在一個對住房需求如此旺盛的國家，有如此高的住房空置率是極不正常的。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是作為普通 (非投機(jī)者 ) 購房者因價格上漲而沒有支付能力，另一方面作為投資者由于價格上漲投資收益下降，投資支出減少。
面臨稅收政策對調(diào)控房地產(chǎn)價格政策效力的弱化，政府和理論界不斷思考對稅收制度的改革，但這一類的改革設(shè)想無非是稅率的高低.課稅的范圍.公平與效率等。例如，有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度要改革的主要方面是簡化稅制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，調(diào)整稅基和稅率等。[4]還有觀點(diǎn)擔(dān)心，當(dāng)前通過增加房地產(chǎn)的課稅解決房地產(chǎn)過熱，會使房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重打擊，會影響經(jīng)濟(jì)增長率下降，金融機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險增加。
其次，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的貨幣政策，包括利率和信貸政策。總體上看，沒有有效地抑制房地產(chǎn)價格上漲，反而可能導(dǎo)致社會福利水平的降低。其基本原因，是房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)資金和個人購房資金 70% ～80%來自于商業(yè)銀行，如果通過提高房地產(chǎn)貸款利率以降低房價，房地產(chǎn)商同樣可以通過提高住房的銷售價格，以確保其壟斷利潤不變；而如果依靠提高抵押貸款利率以抑制房價，對于那些真實(shí)需要解決住房困難的居民來說，同樣是增加了他們的購房困難。同時，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險也在加大。
3.針對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制的基本分析
(1) 房地產(chǎn)的內(nèi)在因素與房地產(chǎn)商的兩個手段相結(jié)合，之所以能夠在房地產(chǎn)價格堅挺時政策效力弱化，根本原因是沒有相應(yīng)的微觀經(jīng)濟(jì)政策與之相配合，而微觀經(jīng)濟(jì)政策的具體體現(xiàn)就是對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制。
經(jīng)濟(jì)管制是政府防止市場力量濫用的主要工具。市場力量濫用主要體現(xiàn)在價格過高.產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量低劣。盡管對經(jīng)濟(jì)管制的作用也有爭議，但只要存在著市場失靈，就有必要在某些領(lǐng)域進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管制。如果經(jīng)濟(jì)管制在一定時期越是有利于受管制行業(yè)的健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)管制的正面作用就越是應(yīng)該被肯定。
市場經(jīng)濟(jì)國家都曾經(jīng)實(shí)施過經(jīng)濟(jì)管制。雖然經(jīng)濟(jì)管制的重要指導(dǎo)思想也是反對壟斷，但與反托拉斯法不同的是，經(jīng)濟(jì)管制主要是告訴企業(yè)應(yīng)該做什么以及如何對產(chǎn)品定價。20世紀(jì) 30年代，美國政府針對經(jīng)濟(jì)危機(jī).不平等和貧困等，對許多行業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制。例如，對銀行業(yè)的管制是吸取了大危機(jī)時期由于奉行自由經(jīng)營原則導(dǎo)致銀行危機(jī)的教訓(xùn)；航空業(yè)由于競爭過于激烈，航空公司為了價格競爭的需要甚至在削減飛機(jī)保養(yǎng)費(fèi)用；電力業(yè)的競爭加劇同樣促使一些核電廠削減在安全方面的投資。諸如此類，說明這些行業(yè)因?yàn)槭袌隽α康姆簽E而過度競爭，已經(jīng)危及到行業(yè)的健康發(fā)展，而實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制就是限制市場力量的濫用，確保這些行業(yè)的健康發(fā)展。今天，我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)了危及社會福利.影響社會安定等不良表現(xiàn)，對其實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制勢在必行。
(2) 我國的土地存量是對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)《2008年國土資源公報》披露，2008年我國耕地總面積18.2574億畝，凈減少29萬畝，人均耕地面積不到 1.4畝，不足世界人均耕地的一半。由于基本建設(shè)等對耕地的占用，目前全國的耕地面積正以每年平均數(shù)十萬公頃的速度遞減。據(jù)專家預(yù)測，到 2030年時，我國的城鎮(zhèn)人口將超過 10億。大量的農(nóng)村人口持續(xù)不斷地涌入城鎮(zhèn)尤其是大中城市，將使房地產(chǎn)業(yè)形成長期而巨大的市場需求。人多地少，土地供應(yīng)偏緊的局面在一個很長的時期內(nèi)不可能改變。如果任憑房地產(chǎn)市場自由化，當(dāng)房地產(chǎn)商壟斷了土地的使用權(quán)以后，房地產(chǎn)價格堅挺的局面就必然出現(xiàn)。
但有觀點(diǎn)稱，在房地產(chǎn)價格高漲時期，要放松對房地產(chǎn)項目的開發(fā)，實(shí)施包括降低建筑成本.放松土地供應(yīng)等措施能夠起到熨平房地產(chǎn)價格周期波動的效果。這類觀點(diǎn)的主旨是通過放松土地供應(yīng)，解決當(dāng)前房地產(chǎn)價格上漲的難題。這種觀點(diǎn)從教科書的原理上看，或許是正確的解決途徑。但這類主張有悖于我國人多地少的基本國情。因此，不可能單純依靠無限制地增加住房供應(yīng)量以平抑房地產(chǎn)價格的上漲。
(3) 房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)行為是對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制的基本依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)包括土地批租.項目建設(shè).產(chǎn)品銷售。雖然政府對土地批租實(shí)行管制，但開發(fā)商一旦獲得土地之后就處于壟斷地位。致使項目建設(shè)和產(chǎn)品銷售成為非競爭性的。這就使房地產(chǎn)業(yè)成為市場勢力很強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)商成為不完全競爭的廠商。實(shí)際上，當(dāng)政府將土地批租給特定的房地產(chǎn)商以后，政府就在房地產(chǎn)業(yè)制造了一種壟斷。
政府對房地產(chǎn)業(yè)雖然實(shí)施了 “準(zhǔn)入限制 ”政策，但這種準(zhǔn)入限制不同于電力和自來水那樣的公共事業(yè)。對房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入限制主要是政府提供使用土地建設(shè)房地產(chǎn)品的權(quán)利，而房地產(chǎn)商本應(yīng)該向政府承諾限制其利潤并向購房者提供相應(yīng)的服務(wù)。而現(xiàn)有的政策是政府向房地產(chǎn)商提供使用土地以后，房地產(chǎn)品的價格就主要由房地產(chǎn)商決定了。房地產(chǎn)商可以根據(jù) “成本 +壟斷利潤 ”的定價原則，確定其房地產(chǎn)品的價格。
不少學(xué)者已經(jīng)注意到房地產(chǎn)業(yè)的壟斷問題，斷定 2004年以來我國房地產(chǎn)的價格越來越在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定，他們憑借其壟斷地位，結(jié)成價格聯(lián)盟，哄抬房地產(chǎn)價格。證明房地產(chǎn)通過其壟斷行為獲取超額利潤的典型證據(jù)，是從2002年第一版到 2004年第三版的 《中國十大暴利行業(yè) 》所表明的房地產(chǎn)業(yè) 3年蟬聯(lián) 《中國十大暴利行業(yè) 》之首。2005年房地產(chǎn)業(yè)再度登上 10大暴利行業(yè)排行榜。2006年的財富榜，排在百富榜前 10的富豪中，有 6位來自房地產(chǎn)業(yè)?！?009年胡潤百富榜》中從事或涉及房地產(chǎn)行業(yè)的富豪多達(dá)51人，其中前十名中就有8人。《2009福布斯中國富豪榜》400富豪中有154位個人和家族從事或涉及房地產(chǎn)。另外，從2005年起，我國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)已超過0.5以上，個別經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)已逼近0.7。表明商品房價格嚴(yán)重偏離了邊際成本，表現(xiàn)出壟斷市場的特征。
根據(jù)以上的分析，我們有充分的理由斷定，我國房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段屬于壟斷性行業(yè)。在確定了房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性質(zhì)以后，就可以找到一種沒有政府所有權(quán)的政府控制——經(jīng)濟(jì)管制，而經(jīng)濟(jì)管制是解決房地產(chǎn)價格堅挺的重要手段。
有的學(xué)者也反對將房地產(chǎn)價格通過行政手段解決的設(shè)想，主張政府建立經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系.實(shí)行和完善廉租住房制度。這種觀點(diǎn)顯然是企圖通過市場化方式，并且從供給方面解決當(dāng)前房地產(chǎn)價格堅挺問題。但他們忽略了房地產(chǎn)品的供給，是房地產(chǎn)品的壟斷者來提供的。不可否認(rèn)，市場經(jīng)濟(jì)會解決包括房地產(chǎn)品供求在內(nèi)的許多經(jīng)濟(jì)問題，但市場還存在著失靈問題，這就要求政府在一定時期內(nèi)，凌駕于某些產(chǎn)品的供求之上，從而對這些產(chǎn)品的配置做出決定，這樣做的結(jié)果是有利于社會公平和提高社會福利水平的。尤其是當(dāng)價格機(jī)制的運(yùn)行遇到障礙時，“需要有法庭和警察來保證社會契約的履行，沒有欺詐和
暴力行為，不受偷竊和外來侵犯的干擾，以及財產(chǎn)的法律權(quán)利得到尊重?！盵6]
(4) 對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制，當(dāng)前最重要的是對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行價格管制， 即根據(jù)住房建設(shè)的成本.收益，以及平均收入水平.地區(qū)差別等指標(biāo)，規(guī)定房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的銷售價格，將現(xiàn)在的 “壟斷價格 ”確定為 “管制價格 ”， 使 “壟斷定價 ”更接近于 “邊際定價 ”；例如，目前我國的房價收入比過高，只有將房價確定在合理的水平，保持合適的房價收入比，才既有利于投資又有利于消費(fèi)，以及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房價收入比是衡量居民能否支付當(dāng)前住宅價格的指標(biāo)，也是衡量購房環(huán)節(jié)當(dāng)期風(fēng)險的重要指標(biāo)。按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價收入比為 1.8～5.5倍，發(fā)展中國家為 3～6倍，而我國的房價收入比已經(jīng)超過 7.8倍。這對低收入階層占較大比重的居民來說，如此高的房價收入比無疑不利于他們的消費(fèi)和投資需求。同時，房價收入比還可以顯示房地產(chǎn)泡沫破裂的程度。1990年日本房地產(chǎn)泡沫破裂前期房價收入比從 20世紀(jì) 80年代中期的4～5倍增加到 10倍 (東京圈 ) 至 20倍 (東京圈的核心地區(qū) )。這說明，控制房價收入比是非常重要的環(huán)節(jié)。
除了對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行價格管制以外，還要對房地產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)實(shí)施管制。在現(xiàn)階段，嚴(yán)格控制高檔住宅.以普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房為主。關(guān)于這些要求，政府已經(jīng)三令五申，但為什么不能夠落實(shí)。主要原因是在沒有對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制的條件下，這些政策的效力就難以發(fā)揮。因?yàn)椋覀冎攸c(diǎn)是提出一個分析框架， 所以，對如何實(shí)施經(jīng)濟(jì)管制的論述沒有展開。
值得指出的是，政府對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管制不會永遠(yuǎn)存在。隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高，當(dāng)房地產(chǎn)品的生產(chǎn)在很大程度上能夠滿足社會的需求.房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了充分競爭.當(dāng)管制的成本已經(jīng)超過了效率的損失時，政府對房地產(chǎn)業(yè)的管制就可以逐漸放松，直至解除管制。市場經(jīng)濟(jì)國家對許多產(chǎn)業(yè)從管制轉(zhuǎn)為解除管制的過程就是如此。例如，市場經(jīng)濟(jì)國家自 20世紀(jì) 70.80年代以來，由于那些被管制的產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展更適合于競爭的結(jié)構(gòu)特征，于是紛紛放松管制。這就是 70.80年代強(qiáng)調(diào)市場力量和基于市場激勵因素的自由化浪潮。
三、簡單結(jié)論
根據(jù)我國土地資源.房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為等，將房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)確定為經(jīng)濟(jì)管制的行業(yè)。在現(xiàn)階段，通過對房地產(chǎn)品的價格和結(jié)構(gòu)進(jìn)行管制，既能夠發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力，又能夠解決房地產(chǎn)價格堅挺，從而實(shí)現(xiàn)政府和社會公眾對房地產(chǎn)所要求的目標(biāo)，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為帶動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，使房地產(chǎn)品確保有利于投資者的投資和居民生活質(zhì)量的提高。
