摘 要：隨著房地產(chǎn)市場的不斷崛起，房地產(chǎn)企業(yè)已成為了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱性的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特殊性以及環(huán)境的不斷變化，筆者認為只有不斷的在財務(wù)管理方式上創(chuàng)新，才能提高企業(yè)的管理水平，促使企業(yè)更好的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 創(chuàng)新策略
房地產(chǎn)企業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的一個重要部分，近幾年來其交易相當?shù)幕钴S，為國民經(jīng)濟做出了巨大的貢獻。由于政策、競爭、管理等因素使得企業(yè)的未來經(jīng)營產(chǎn)生了一定的壓力。在市場經(jīng)濟的條件下，企業(yè)的財務(wù)管理水平直接影響著企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模以及其市場競爭力，財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，房地產(chǎn)企業(yè)如何進行有效的財務(wù)管理是企業(yè)能夠良好發(fā)展的關(guān)鍵。
1、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的問題
1.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的風險較大
房地產(chǎn)開發(fā)動用的資金較多，其財務(wù)管理的周期長，開發(fā)時間和難度都較高，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會掩藏許多的不確定因素，這些因素直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，因此，在房地產(chǎn)的建筑開發(fā)過程中存在著許多的風險。對于敏感性強、調(diào)整能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資能力是很關(guān)鍵的因素，而一個科學明智的投資決策是由房地產(chǎn)的財務(wù)管理人員對于企業(yè)財務(wù)信息進行分析評價的結(jié)果。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平，能夠給予決策者提供準確、有效的財務(wù)信息，幫助其有效預防經(jīng)營風險。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度較大
房地產(chǎn)的開發(fā)項目是一個融資數(shù)額巨大，并且時間跨度較長的一個過程。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，地價和房價的不斷增長，要求房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入更大的資金，其融資的任務(wù)也相當?shù)姆敝?。又由于其資金周轉(zhuǎn)的時間長，其周轉(zhuǎn)率較低，房地產(chǎn)企業(yè)必須采用各種手段進行融資，其開發(fā)的長期性和滾動開發(fā)都增加了融資的難度和周期。按照普遍情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過征地、開發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)、竣工等階段的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間。其出售過程又通常采用分期付款，持有性物業(yè)經(jīng)營和管理的過程中通常需要追加投入，因此其投入的資金很難在短時間內(nèi)回收，更是加大了企業(yè)的資金壓力。
1.3房地產(chǎn)管理人員的管理觀念陳舊
絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)通常是集中的，因此房地產(chǎn)的所有者對于房地產(chǎn)經(jīng)營活動的管理通常為直接管理。這樣以來，雖然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上卻沒有明顯的提高。并且房地產(chǎn)的所有者對于風險和收益沒有一個正確的認識，對于相關(guān)的財務(wù)管理流程并不清楚，風險意識相當?shù)谋∪酢Ａ硗?，房地產(chǎn)的所有者和管理者的管理觀念陳舊，并不重視財務(wù)管理，直接導致了房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、日常管理、招投標、簽訂合同等環(huán)節(jié)時，沒有考慮財務(wù)因素，顯出極大的盲目性。并且房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員通常是工程出身的，對于財務(wù)管理領(lǐng)域了解甚少，忽略了財務(wù)管理的重要性和創(chuàng)新性。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大
房地產(chǎn)企業(yè)有著和其他企業(yè)不同的特征，比如資金的投入量巨大，占用資金的時間較長，資金周轉(zhuǎn)率較低等特征，由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，因此對于資金的需求是非常巨大的。但是目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是依靠銀行的貸款，其貸款金額較大，因此企業(yè)的負債率也普遍較高。但是考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險性較大，銀行從自身的利益和國家不同時期對房地產(chǎn)政策出發(fā)，通常不愿意給房地產(chǎn)企業(yè)開展大量的信貸業(yè)務(wù)。并且其土地和信貸政策的收縮使得房地產(chǎn)企業(yè)信貸門檻被提高了，加上國家的宏觀調(diào)控增加了房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力巨大。
1.5房地產(chǎn)財務(wù)人員的素質(zhì)不高
隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，信息時代的到來，要求企業(yè)的經(jīng)濟活動要更快、更準、更全面。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)一般的機構(gòu)設(shè)置都是呈金字塔型的結(jié)構(gòu)，中間層次的人員較多，并且素質(zhì)不高，效率低下缺乏創(chuàng)新性和靈活性。并且房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員的財務(wù)觀念性不強，沒有完善的財務(wù)知識體系，并且通常沒有更新其財務(wù)體系，一貫沿用陳舊的財務(wù)制度，缺乏創(chuàng)新性。在掌握新的知識上也顯得相當?shù)谋粍?，與市場的要求相脫節(jié)，妨礙了企業(yè)的發(fā)展和進步。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的創(chuàng)新策略
2.1房地產(chǎn)企業(yè)要在財務(wù)管理制度和體系上進行創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)制定會計制度必須要考慮到其針對性、原則性以及操作性，其制定的財務(wù)制度必須要符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的要求。比如要設(shè)置專門的財務(wù)管理機構(gòu)，對于會計人員的崗位設(shè)置、工資的核算、預算的編制、資金流的管理等進行統(tǒng)一的核算管理。并且財務(wù)管理的制度和體系要更加規(guī)范化和制度化，必須對現(xiàn)金、報銷、采購、銷售等財務(wù)管理環(huán)節(jié)進行嚴格的把關(guān)，制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。除此之外，要強化房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督核查機制，制定相對應(yīng)的考核制度和責任追究制度，對于工作人員的職責和崗位進行嚴格的界定，保證企業(yè)財務(wù)行為能夠規(guī)范、有效的進行。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部控制制度上進行創(chuàng)新
內(nèi)部控制制度是企業(yè)內(nèi)部維持正常生產(chǎn)經(jīng)營的制度基礎(chǔ)，是對企業(yè)也是進行財務(wù)管理的一個有效的手段。首先要建立一個完善的內(nèi)部控制體系，保證決策、經(jīng)營以及監(jiān)督三個方面的相互配合、相互制約。并且確定董事會在內(nèi)部控制體系中的核心地位，企業(yè)的各個環(huán)節(jié)的運作要接受監(jiān)事會的監(jiān)管。其次要健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度，按照要求統(tǒng)一制定相關(guān)的投資管理制度、財務(wù)決策制度等相關(guān)控制制度，嚴格限制控股的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司、特別是外地項目的授權(quán)。最后，要加強公司的內(nèi)部審計，發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計的職能，加強力度對于投資項目、重大的財務(wù)支出、重點的部門進行專項審計的工作。
2.3房地產(chǎn)企業(yè)要在風險管理方法上創(chuàng)新
影響財務(wù)目標實現(xiàn)的一個重要因素就是企業(yè)面臨的各種風險，因此進行風險管理是現(xiàn)代企業(yè)最為必要。房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的風險隨著開發(fā)成本的不斷加大而加大；隨著金融市場的環(huán)境變化以及內(nèi)部財務(wù)結(jié)構(gòu)的改變而變得復雜；房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性也直接導致了投資風險。因此必須采用創(chuàng)新性的風險管理方式，首先對于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風險進行有效的識別，確定其風險管理的目標，建立風險的控制體系統(tǒng)，以便能夠?qū)τ谄髽I(yè)的各類風險進行有效的分析和研究，規(guī)避可能出現(xiàn)的風險，對于已經(jīng)出現(xiàn)的風險提出有效的解決措施，使企業(yè)更規(guī)范更有效的運作。
2.4提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的創(chuàng)新能力
提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的從業(yè)素質(zhì)，是企業(yè)進行財務(wù)管理創(chuàng)新的一個關(guān)鍵性的舉措。首先，招聘上崗的財務(wù)人員必須熟練掌握經(jīng)濟法律和財務(wù)理論的基礎(chǔ)，并且具有良好的經(jīng)濟學、法學、計算機等相關(guān)的知識。在面對知識經(jīng)濟不斷變革的時代，能夠快速的更新自己的專業(yè)知識，充分利用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立財務(wù)分析和評價模型，從各個角度對于財務(wù)信息進行有效分析。其次，要加強對于房地產(chǎn)財務(wù)人員的培訓，使其不斷汲取新的知識和技能，運用績效考核等手段對其業(yè)務(wù)提升能力進行全面考核，從而激發(fā)財務(wù)人員潛在的學習能力和創(chuàng)新能力。最后，其財務(wù)人員要以經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的要求，根據(jù)我國金融的發(fā)展趨勢作出科學的、正確的分析，運用合理的融資工具，采用適合的分險策略組合，控制和降低企業(yè)的經(jīng)營分險和財務(wù)分險。
2.5房地產(chǎn)財務(wù)管理信息化的建立
現(xiàn)代社會是一個信息化的社會，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能將房地產(chǎn)的各個部門經(jīng)濟活動的業(yè)務(wù)信息和資金情況完全的聯(lián)系起來，讓企業(yè)的管理人員能夠隨時掌握企業(yè)的真實信息。網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，使得信息更加具有對稱性，并且企業(yè)的經(jīng)營情況能夠及時的讓股東了解到，從而能夠更好的加入企業(yè)的經(jīng)營決策之中，能夠使企業(yè)能做出更有利于股東的行為。并且企業(yè)應(yīng)該設(shè)置嚴格的內(nèi)部審計機構(gòu)和相對應(yīng)的內(nèi)部審計制度，保證其機構(gòu)的獨立性，對審計的監(jiān)督也要不斷的加強，來保證企業(yè)財務(wù)信息的真實性和有效性。
總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展的進程之中也面臨著許多的問題，這些問題直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強自身的財務(wù)管理的工作，重視其財務(wù)管理的效果，并且不斷提出其創(chuàng)新性的管理方式，讓財務(wù)管理能夠克服傳統(tǒng)財務(wù)管理----重核算輕管理的局限性，適應(yīng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展以及國家政策的相關(guān)變更。只有將財務(wù)管理放置在戰(zhàn)略化的高度上，才能不斷的為企業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。
