自2003年起，我國一線城市的房價就持續(xù)高速上漲，引發(fā)二、三線城市的跟風(fēng)，儼然偏離合理價位的“房地產(chǎn)泡沫”已成為社會各階層關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時，國家出臺了一系列政策對房價予以調(diào)控，但成效并不明顯，為此本文鑒于房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在分析房價居高不下成因的基礎(chǔ)上，提出調(diào)控房價的有效對策。
自我國取消福利分房政策，推進(jìn)住房商品化、社會化以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，商品房價格一路飆升，甚至多數(shù)一線城市房價已經(jīng)凸顯泡沫性質(zhì)，為此我國出臺了一系列的政策調(diào)控商品房價格，房價調(diào)控政策、房價控制目標(biāo)、房產(chǎn)稅、限購令、新國八條，宏觀調(diào)控一輪接著一輪，近日國務(wù)院出臺的《關(guān)于落實(shí)〈政府工作報告〉重點(diǎn)工作部門分工的意見》亦明確指出：繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。由此可見，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)依然是嚴(yán)格調(diào)控。
國家統(tǒng)計局3月18日公布的2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格同比下降城市達(dá)到27個，環(huán)比下降城市有45個。雖然從房價本身而言出現(xiàn)大面積停漲，但降幅并不明顯，北上廣深新房價格等一線城市降幅在0.2%左右，二三線城市降幅相對明顯，可仍距農(nóng)業(yè)銀行研究團(tuán)隊根據(jù)房價收入比等國際上用于衡量住房承受能力的指標(biāo)測算出的結(jié)論：一線城市房價應(yīng)該下降10%―25%，二線城市的房價應(yīng)下降5%-15%相去甚遠(yuǎn)。
何以房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，卻收效甚微呢？為此我們需要通過研究影響房價波動的主要因素，對癥下藥，提出切實(shí)有效的對策調(diào)控房價。
一、房價上漲影響因素研究
全國政協(xié)委員封錫盛在接受記者采訪時說：“現(xiàn)在的房價肯定是高,這是大家的共識,要不然總理不會在報告中提出要讓房價回歸到合理的水平，……”那么，促使房價走高的幕后推手何在？推究一下不難發(fā)現(xiàn)是以下諸因素共同作用的結(jié)果。
1、政府因素（中央政府和地方政府）
2008年，在全球金融危機(jī)大背景下，為拉動內(nèi)需，國際實(shí)行積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，并視房地產(chǎn)業(yè)為“國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。2009年整個房地產(chǎn)政策的基調(diào)定位為“救市”，通過調(diào)低印花稅、營業(yè)稅等政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。近兩年中央政府雖陸續(xù)出臺多項政策來抑制房價，但這些政策介入較晚，適逢房價已明顯偏離合理水平，短時間內(nèi)調(diào)控難見顯著成效。且地方政府在政策實(shí)施中執(zhí)行不力，以安徽省蕪湖市為例，今年2月9日出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，打著“實(shí)施新政是為了引導(dǎo)合理住房需求和鼓勵人才在蕪就業(yè)創(chuàng)業(yè)”的旗號，行“救市”之實(shí)，難以掩飾地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的依賴。寄望樓市回暖以增加稅種進(jìn)而增加稅收，并緩解開發(fā)商資金壓力，增加土地市場熱度，推進(jìn)開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而拉動地方經(jīng)濟(jì)的增長。若中央政府在樓市問題上放任地方政府曲解樓市政策，在政策執(zhí)行層面悄然防水，造成樓市回暖，2009年小陽春催生的房價瘋漲便是前車之鑒，抑制房價無疑淪為一紙空談。
2、中介因素（金融中介――銀行以及房地產(chǎn)中介）
金融中介――銀行：據(jù)統(tǒng)計，2009年前11個月，銀行系統(tǒng)為消費(fèi)者發(fā)放的按揭貸款高達(dá)7009億元，比2008年同期增長了13011%，加上流向開發(fā)企業(yè)的約 9000億元的開發(fā)貸款，流向房地產(chǎn)業(yè)的信貸已經(jīng)高達(dá)116萬億元，相當(dāng)于同期全部新增貸款的1/6。銀行對09年房地產(chǎn)市場的繁盛可謂“居功至偉”。北京一家著名房地產(chǎn)公司的財務(wù)經(jīng)理明確表示，“沒有銀行的支持，我們的樓盤的確無法支撐”，可以說是銀行一手成就房地產(chǎn)商。故而在銀監(jiān)會前主席劉明康表態(tài)房價下跌50%，銀行業(yè)也能承受后，有房產(chǎn)專家立刻表示質(zhì)疑：目前銀行隱形房貸規(guī)模巨大，能否“抗跌”還真說不準(zhǔn)。銀行如此“鼎力相助”，房地產(chǎn)商自是“不差錢”，樓市“地王”頻現(xiàn)，僅2010年3月15日北京一天成交6塊土地，總金額達(dá)到143.5億之巨。地王的出現(xiàn)必然會提升開發(fā)商及買房人對房價的預(yù)期，每每新地王誕生的后續(xù)都是該地區(qū)房價應(yīng)聲而起。
房地產(chǎn)中介：在民間流行一句話，“沒有黑中介就沒有高房價”，國務(wù)院頒布調(diào)控政策時，較多的把目光投射在房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，卻忽略了“房價高燒”的病根之一――房產(chǎn)中介。正是因為房產(chǎn)中介數(shù)量多，分布廣，其發(fā)布虛假信息，勾結(jié)開發(fā)商等諸多舞弊行為嚴(yán)重加劇全國房產(chǎn)市場供應(yīng)緊張。上海曾出現(xiàn)過幾家中介聯(lián)手吃入開發(fā)商新開發(fā)樓盤，再抬高房價推向二手市場以謀取暴利一類事件，無疑使高房價雪上加霜。筆者在購房時亦切身感受，房產(chǎn)中介繁多，管理無序，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂，發(fā)布的信息多有失實(shí)，很難令人信服，這一切皆源于我國對房地產(chǎn)中介行為主體的責(zé)、權(quán)、利規(guī)范不夠，相關(guān)法律法規(guī)調(diào)節(jié)的廣度與深度難以滿足實(shí)際需要，且缺乏類似于“中國律師協(xié)會”一類行業(yè)自律組織，一些中介甚至無證無照經(jīng)營，完全是“游兵散勇”，他們的存在嚴(yán)重擾亂房產(chǎn)市場的正常秩序，阻礙房價回歸合理價位。
3、供需因素
學(xué)者陶新桂認(rèn)為在影響房價的需求因素主要因素中，最主要導(dǎo)致房價瘋漲的因素是消費(fèi)者預(yù)期，其次是財務(wù)杠桿下被拉升了的收入。之所以人們對房價看漲，從短期而言，是源于流動性過剩引發(fā)的通脹預(yù)期，持有房產(chǎn)較錢款存放銀行收取“負(fù)利率”而言更能保值增值；從長期而言，房產(chǎn)是不動產(chǎn)，而土地有限，城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口劇增，“粥少僧多”，房價在長期內(nèi)一般呈上升趨勢。
至于供給方面，眾所周知生產(chǎn)要素價格的上漲會導(dǎo)致產(chǎn)成品價格飆升，恰恰契合前文中提到的高地價推動房價。某些學(xué)者認(rèn)為供給不足是房地產(chǎn)不斷上漲的根本原因，調(diào)查顯示1991-2008年已售房僅覆蓋83.3%的新增城鎮(zhèn)居民，供給明顯不足。此時開發(fā)商介于房價和供給量兩者間的選擇亦十分關(guān)鍵，高房價限購，增供給限價，所以是低價跑量還是囤地炒價能使開發(fā)商得益更多，直接關(guān)乎日后房價能否得到控制。據(jù)統(tǒng)計，2012年中國500強(qiáng)房企的庫存已達(dá)到市值4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了斷裂的邊緣，形勢的嚴(yán)峻迫使其難以“奇貨可居”。截止2012年3月26日，不少熱點(diǎn)城市3月的新房成交量已經(jīng)超過2月全月，除了源于首套房貸松綁帶來的需求增加，不少開發(fā)商啟動降價策略“以價換量”的態(tài)度漸趨明朗亦是樓市反彈主因之一。
二、房價調(diào)控策略
房地產(chǎn)市場投資過熱、房價過高和結(jié)構(gòu)失衡等問題日益突出，在一定程度上會抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引發(fā)金融秩序紊亂，其弊端日漸引起社會各界的關(guān)注。因此，能否解決好房價上漲問題，不僅成為宏觀經(jīng)濟(jì)問題，同時也是重大的政治和社會問題，須通過政府、中介及地產(chǎn)商等各方努力得以解決：
1、政府方面
自2005年以來，國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺，涉及到信貸、稅收、利率、外資進(jìn)入、住房結(jié)構(gòu)、市場信息、土地供應(yīng)等房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)，形成了綜合使用行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的政策體系。撇開2008年全球金融危機(jī)，調(diào)查表明房屋銷售價格指數(shù)在房產(chǎn)調(diào)控政策頒布后確有所下降，證明在房價調(diào)控中政府政策確實(shí)發(fā)揮一定效用，可惜這種效用往往停留在短期，且程度較淺，一段時間后房產(chǎn)政策便被市場所消化。主要原因在于中國房地產(chǎn)政策在執(zhí)行層面通常會被地方政府、房產(chǎn)中介、銀行及開發(fā)商通過打擦邊球而打開政策缺口，“促進(jìn)居民住房消費(fèi)，改善居住條件”的初衷最后被扭曲為全面“救市”。因此政府應(yīng)該使得調(diào)整完善相關(guān)稅收政策、強(qiáng)化差別化信貸以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等長效政策與限購等短效政策相結(jié)合，保證房產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在政策執(zhí)行層面加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場中各利益主體――地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者行為的引導(dǎo)和規(guī)范，特別是在地方政府對中央作出態(tài)度試探時，如佛山新政、中山新令及蕪湖房產(chǎn)新政等均屬此例，應(yīng)作出明確表態(tài)，遏止地方政府的“放水”苗頭，警惕房價的報復(fù)性反彈。在此我們應(yīng)注意的是，樓市調(diào)整對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不容小覷，因為地方政府土地出讓收益減少，將增加地方政府的短期融資壓力，因而地方應(yīng)在中央的幫助下開辟新的資金籌措渠道，逐步減少地方財政對土地出讓收益的財政依賴度。
2、中介方面
房地產(chǎn)業(yè)資金需求大、使用周期長，往往需要利用財務(wù)杠桿來彌補(bǔ)自有資金的不足，因此房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴程度較大。存款利率、貸款利率、貸款比率等金融因素的變化對房地產(chǎn)價格的形成有密切關(guān)系。對此多位銀行專家在采訪時支招，“進(jìn)一步擰緊信貸資金的水龍頭，是抑制房價非理性上漲最有效的招數(shù)，銀行仍是管理層調(diào)控房價的主力軍?！?010年4月，國務(wù)院要求商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。可是從目前來看，執(zhí)行中仍存在偏差，譬如將首套房貸款利率優(yōu)惠取消，使得本應(yīng)受到政策鼓勵的首套自住型購房家庭的購房門檻和成本一再提高，加重自主性購房者負(fù)擔(dān)。所以，一方面應(yīng)從商業(yè)銀行擰緊信貸源頭，嚴(yán)格限制借助銀行房貸出現(xiàn)的各種名目的炒房和投機(jī)性購房；另一方面需要明確差別化的、剛性的房貸政策，如對首套自住性購房貸款提供利率優(yōu)惠等，切實(shí)減輕自住性購房者負(fù)擔(dān)。
對于房地產(chǎn)中介，國家應(yīng)進(jìn)一步健全有關(guān)法律法規(guī)，譬如制定《經(jīng)紀(jì)人法》等法律，促使中介組織及其人員嚴(yán)格按照有關(guān)法律和規(guī)章的要求執(zhí)業(yè)。同時應(yīng)組建全國性的房地產(chǎn)中介行業(yè)組織，制定中介業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，培訓(xùn)高素質(zhì)的中介人才，盡快理順房地產(chǎn)中介服務(wù)中的多種關(guān)系，盡快解決房地產(chǎn)評估與資產(chǎn)評估、土地評估，房地產(chǎn)資訊、代理與土地咨詢、代理等多頭管理，業(yè)務(wù)交叉，職能不清等問題，使得房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展上能夠貢獻(xiàn)正面能量。
3、供需方面
影響房地產(chǎn)價格因素中供需失衡是導(dǎo)致房價增高的顯著原因，前文分析中提到，最主要導(dǎo)致房價瘋漲的需求因素是消費(fèi)者看漲預(yù)期，然而在最近一次調(diào)查中顯示，北上廣三地居民普遍認(rèn)可限購令控制房價的作用，對房價預(yù)期由看漲轉(zhuǎn)向看跌（圖1），近六成公眾支持限購令繼續(xù)執(zhí)行，同時認(rèn)可房產(chǎn)稅的出臺能抑制房價并壓制購房意愿，多以觀望為主，購房意愿明顯不足。故而應(yīng)繼續(xù)推行房產(chǎn)稅等長效政策與限購等短效政策相結(jié)合，打壓投機(jī)性購房需求。
圖1：居民對2010-2012年房價的變化預(yù)期比較
數(shù)據(jù)來源：零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)最新發(fā)布的“全國兩會民生系列調(diào)查”
從供給層面而言，供求失衡其實(shí)更多表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)失衡，即不同消費(fèi)層次的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，中低階層的住房――經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供不應(yīng)求，而商品房空置面積卻在增大。中國指數(shù)研究院發(fā)布《2011保障房白皮書》報告顯示，從2001年起，隨著非保障性商品住宅的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房投資額占商品住宅比重持續(xù)下降，2010年達(dá)到3.1%，是歷年最低。保障房銷售面積占比明顯減小，而且保障房銷售面積增長率遠(yuǎn)低于商品住宅銷售面積增長率，導(dǎo)致2004年～2009年間我國住宅供應(yīng)過度市場化，這是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個明顯不足，也是近年商品住宅價格迅速上漲的一個重要原因。故而，從2010年開始，我國的保障房建設(shè)速度開始加快，特別是從2011年到2015年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，根據(jù)北京、上海兩市的保障房占比與商品住宅價格變化的比較來看，加大保障房建設(shè)能分流商品住宅需求，對抑制商品住宅價格過快上漲具有顯著作用。
三、結(jié)語
據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，全國100個城市中66個城市住宅價格環(huán)比下跌，這是全國房價自2011年8月以來連續(xù)第7個月處于跌幅狀態(tài)。然而，一方面降幅太小，房價尚未回歸合理價位，許多城市房價收入比仍達(dá)到或超過警戒線；另一方面官方數(shù)據(jù)中的“降價”不排除水分的存在，譬如房價下調(diào)的目標(biāo)是“新建商品房”，而各大城市的新建商品房大多處于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，本身就較市中心房價低很多。甚至一些城市中心區(qū)的新盤被政府要求延遲開盤或者調(diào)低報價入市以拉低新建商品房價格，種種皆表明我們在房價調(diào)控道路上仍任重而道遠(yuǎn)，應(yīng)在現(xiàn)有調(diào)控基礎(chǔ)上借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)驗和教訓(xùn)，確保我國房產(chǎn)政策的合理性和持續(xù)性，同時應(yīng)從政府、中介和供需著手，合理規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)市場各利益主體的行為，保證調(diào)控系統(tǒng)實(shí)施的全面性，促使房地產(chǎn)市場長期健康和穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而確保整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展及社會的和諧穩(wěn)定。
