��一、城市化和房地產(chǎn)業(yè)的概述
（一）城市化和房地產(chǎn)業(yè)的概述
隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，會(huì)引起城市數(shù)量的增加、城市用地規(guī)模的擴(kuò)大以及城市人口在總?cè)丝诘谋戎夭粩嗌仙?，呈現(xiàn)一種傳統(tǒng)鄉(xiāng)村向現(xiàn)代城市社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的現(xiàn)象，稱之為城市化。具體包括人口職業(yè)的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、土地及地域空間的變化。而房地產(chǎn)業(yè)是指介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的，以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、維修和中介等多種方式為主的行業(yè)。
?。ǘ┙K不同區(qū)域城市化對(duì)比
下圖為江蘇2004-2009年三大區(qū)域人均GDP與平均值的差異圖
由圖可以看出，不管是蘇南，還是蘇中、蘇北，江蘇省的GDP在不斷的上升。不難看出，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是該地區(qū)城市化評(píng)定的重要標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)江蘇省相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，到2010年為止，其城市化水平如下表所示：
結(jié)合該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及歷年各地區(qū)的城市化發(fā)展，可以對(duì)我國(guó)的城市化發(fā)發(fā)展趨勢(shì)做出總結(jié)和估計(jì)。1978到1991年，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步。1992和1993年是房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱發(fā)展時(shí)期，隨后又經(jīng)歷了一端調(diào)整時(shí)期以后，從1999至今，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。就江蘇省不同區(qū)域?qū)Ρ冗€可發(fā)現(xiàn)，同一時(shí)點(diǎn)切面比較，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是促進(jìn)城市化水平提高的重要因素。
��二、房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系
作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)業(yè)，在城市經(jīng)的發(fā)展中起著支撐性作用，對(duì)于城市化的發(fā)展，具有重要意義。而快速城市化導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地緊張，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。多方面的影響可以看出房地產(chǎn)業(yè)與城市化的發(fā)展相輔相成，互相促進(jìn)。
根據(jù)我國(guó)的相關(guān)研究，許多對(duì)于江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和江蘇城市化水平的研究人員就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平指標(biāo)和城市化發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行了總結(jié)，房地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)體系中和城市化發(fā)展指標(biāo)有許多的共同項(xiàng),如:市場(chǎng)狀況,經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,城市化率等等。這些相同的指標(biāo)也就成了維系城市化發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展的維系樞紐。
此外，還可以通過(guò)總結(jié)歷年來(lái)江蘇省城市化率和房地產(chǎn)投資占比歷年數(shù)據(jù)來(lái)探討房地產(chǎn)業(yè)與城市化的發(fā)展關(guān)系：
根據(jù)江蘇省歷年來(lái)城市化率和房地產(chǎn)投資占比來(lái)看，江蘇省的城市人口比例逐年增加，而城市人口比例是一個(gè)地區(qū)城市化最直觀的體現(xiàn)。而另一方面，江蘇省對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資力度也逐年遞增。不難看出，房地產(chǎn)業(yè)與城市化的發(fā)展是一種同步的關(guān)系。
通過(guò)對(duì)比，可以分析出我國(guó)城市化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的關(guān)系：
?。ㄒ唬┏鞘谢瘜?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響原因
影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素有多種，有區(qū)位條件、自然環(huán)境、人文因素、人口狀況、經(jīng)濟(jì)因素、政策和法律制度和城市化率，而城市化率是其他條件的集中體現(xiàn)。城市化的不斷提高會(huì)使得城市規(guī)模得以擴(kuò)張，具體體現(xiàn)在增加城市的建設(shè)用地，加快通訊、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等公共設(shè)施和賓館、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施的改造。城市會(huì)通過(guò)稅收增加財(cái)政收入，提供城市的建設(shè)資金。建設(shè)資金會(huì)給予城市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的生命力?？傮w而言，城市化的發(fā)展對(duì)房地房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)為：驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)有效房地產(chǎn)需求；城市空間擴(kuò)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展升級(jí)；人口的集聚，帶動(dòng)房地產(chǎn)的持續(xù)性需求；城市分級(jí)，帶來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域差異擴(kuò)大。
（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市化水平的影響原因
房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)狀況與城市化各方面的關(guān)系。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，也就牽涉到國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的眾多產(chǎn)業(yè)和部門，從而從整體上提高城市的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是城市化評(píng)定指標(biāo)體系中的重要一項(xiàng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級(jí)，可以改變城市面貌，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，培育和完善城市的市場(chǎng)體系，加快了城市化進(jìn)程和城市建設(shè)的步伐。
��三、促進(jìn)城市化和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的策略
就以上數(shù)據(jù)和結(jié)論，為了能夠更好地進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式調(diào)整以及城市化建設(shè)，找到房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)同發(fā)展的模式，最終促進(jìn)江蘇區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，通過(guò)分析與總結(jié)，筆者在此提出對(duì)于促進(jìn)城市化和房地產(chǎn)業(yè)攜同發(fā)展的建議:
(一)增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)良好的市場(chǎng)狀況
鑒于城市化和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅的需求一直呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)良好的市場(chǎng)狀況有利于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，進(jìn)行資金、能力上的積累需求，更為城市化發(fā)展提供了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。
（二）政策扶持、協(xié)調(diào)發(fā)展
近年來(lái)，政府通過(guò)宏觀對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和城市發(fā)展進(jìn)行調(diào)控使得房地產(chǎn)業(yè)專注于企業(yè)整體方向上獲得了快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了良好的績(jī)效，并且政策的扶持可以使的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展減少了外部不確定因素的影響，為城市化的發(fā)展減緩壓力，提供動(dòng)力。
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通過(guò)金融政策可以調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展不協(xié)調(diào)。金融政策從供需兩方面對(duì)房地產(chǎn)和城市化發(fā)展施加影響，通過(guò)銀行控制資金供應(yīng)量、使市場(chǎng)需求降溫，而資金實(shí)力又為城市化發(fā)展提供關(guān)鍵性影響，從而降低了房地產(chǎn)的膨脹發(fā)展。
��四、結(jié)束語(yǔ)
城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是同步與協(xié)調(diào)的。城市化發(fā)展中，對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求不斷增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展又為城市化的發(fā)展奠定了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力。房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)關(guān)系，也就使得在一定程度上，房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展處于同步狀態(tài)，為了更好地發(fā)展，就必須結(jié)合城市化與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展。
