一、投資性房地產(chǎn)概述
所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
新準(zhǔn)則所指的投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和企業(yè)擁有并已出租的建筑物，企業(yè)自用的或作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。制定這個(gè)準(zhǔn)則的主要目的，也是為了增加這方面會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。是否持有和繼續(xù)持有投資性房地產(chǎn)，是企業(yè)管理層的主要受托責(zé)任之一，是企業(yè)管理層所必須作出的決策。持有投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益主要來自租金收入和增值兩個(gè)方面，但是在房地產(chǎn)市場的價(jià)格下滑時(shí)，持有和繼續(xù)持有本身也可能已經(jīng)對企業(yè)帶來虧損；因此，按照公允價(jià)值計(jì)量可以及時(shí)反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況，也就是可以更加及時(shí)地檢驗(yàn)管理層作出持有和繼續(xù)持有投資性房地產(chǎn)決策的適當(dāng)性。
與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)
值模式的前提條件，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也就是必須同時(shí)滿足(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場以及(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息兩個(gè)條件。在要求同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件的情況下，已經(jīng)限制了采用其他的估值技術(shù)來確定公允價(jià)值。由于其他的估值技術(shù)通常含有較多的假設(shè)，與參照活躍的交易市場價(jià)格來確定公允價(jià)值相比，有較大的主觀性，也就是容易產(chǎn)生爭議。在上述前提條件的限制下，在一定程度上，提高了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的可靠性。
二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量
1、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
(1)該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。
2、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，具體要求如下：
(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)；
(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)。
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果符合規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；否則，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；
(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更。但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換
1、轉(zhuǎn)換的條件
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
(1)投資性房地產(chǎn)開始自用；
(2)作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；
(3)自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；
(4)自用建筑物停止自用，改為出租。
2、轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理原則
(1)在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值；
(2)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；
(3)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。
五、投資性房地產(chǎn)處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得未來經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
例1：振華股份公司為了拓展經(jīng)營規(guī)模，2006年5月以銀行存款方式購得繁華商業(yè)街的一棟商務(wù)樓，并當(dāng)即出租。該商務(wù)樓的購買價(jià)為300萬元，采用銀行轉(zhuǎn)賬支付。賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn) 3000000
貸：銀行存款 3000000
例2：振華股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為400萬元，雙方協(xié)商以評估價(jià)值作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其評估價(jià)值為450萬元，振華股份公司取得該土地后，擬與適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。振華股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn) 4500000
貸：股本 4500000
例3：振華股份公司2006年5月31日購入一幢商務(wù)樓，用于對外出租，該商務(wù)樓的購置價(jià)為1680萬元，相關(guān)稅費(fèi)10萬元，預(yù)計(jì)使用壽命40年，預(yù)計(jì)凈殘值10萬元，采用直線法折舊。2006年7月1日對外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。
根據(jù)上述情況，振華股份公司購入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1680+10=1690(萬元)，每月租金為：180/12=15(萬元)，每月的折舊費(fèi)用為：[(1690-10)/40]/12=3.5(萬元)。
購置房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn) 16900000
貸：銀行存款 16900000
收取租金：
借：銀行存款 150000
貸：投資收益 150000
提取折舊：
借：投資收益 35000
貸：累計(jì)折舊-投資性房地產(chǎn) 35000
例4：振華股份公司于2006年10月以2000萬元的價(jià)格對外轉(zhuǎn)讓2006年5月31日購入的該幢商務(wù)樓，已通過銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，營業(yè)稅稅率為5%.轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 20000000
累計(jì)折舊 210000(3.5萬×6)
貸：投資性房地產(chǎn) 16900000
應(yīng)交稅金——營業(yè)稅 1000000
投資收益 2310000
六、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的意義
1、采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允計(jì)價(jià)與國際準(zhǔn)則接軌，更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。對公司的資產(chǎn)增值信息更加透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價(jià)，從而有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個(gè)角度公允計(jì)價(jià)，可幫助企業(yè)更好的借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的施行，通過物業(yè)重新估值將為上市房地產(chǎn)公司帶來數(shù)億甚至更多的帳面利潤，部分開發(fā)商對此歡欣鼓舞。
相反假如當(dāng)年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產(chǎn)生諸多負(fù)面影響。所以投資性房地產(chǎn)重新的估值至關(guān)重要，對公司的發(fā)展將起到雙刃劍的作用。
2、新準(zhǔn)則引入的公允價(jià)值計(jì)算法，對股票投資者意義重大。公允價(jià)值計(jì)算，更符合公司實(shí)際情況，而且能夠產(chǎn)生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產(chǎn)，在1999年買入時(shí)價(jià)值8000萬元。隨著近幾年上海房地產(chǎn)價(jià)格的大幅飆升，該房產(chǎn)的市值已高達(dá)1.8億元。現(xiàn)在該上市公司將該房產(chǎn)換出，如果按照原來的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，仍將以8000萬元的賬面價(jià)值來計(jì)算。現(xiàn)在，若采用新準(zhǔn)則的公允價(jià)值計(jì)算，則會(huì)產(chǎn)生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。
3、其中用成本法計(jì)價(jià)的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價(jià)值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。
4、國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)，香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資物業(yè))要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進(jìn)行重估，以使其帳面金額不至于與資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值確定的該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值相差太大，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一旦變化，上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表將體現(xiàn)這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：(1)土地和建筑物的公允價(jià)值通常是其市場價(jià)值，而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的評估系由專業(yè)評估人士進(jìn)行，有助于投資者了解企業(yè)資產(chǎn)最近的真實(shí)價(jià)值。(2)固定資產(chǎn)按評估值計(jì)提折舊，可以衡量企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有諸多優(yōu)點(diǎn)，但如何具體操作？部分人士擔(dān)憂：“公允價(jià)值不容易取得，關(guān)鍵看評估機(jī)構(gòu)如何評估。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，如何規(guī)范評估市場，成為重中之重。千萬不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。
七、投資性房地產(chǎn)的影響
會(huì)計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房產(chǎn)”項(xiàng)目，處理可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式，但以成本模式為主導(dǎo)。如有活躍市場，能確定公允價(jià)值并能可靠計(jì)量，也可采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種模式下不計(jì)提折舊或減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值與原賬面值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。
所帶來的影響：原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資
產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。不然而在此間，究竟什么樣的價(jià)值才是公允價(jià)值，如何防止上市公司玩花樣，是監(jiān)管的難題。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了NAV(重估凈資產(chǎn)值)方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場更多的關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行也會(huì)導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個(gè)公司的價(jià)值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好。
