一、住宅金融體系演化的一般規(guī)律
各國的房地產金融模式，與它們自身的政治體系、經濟狀況、文化傳統(tǒng)等息息相關，但總體上，還是有其規(guī)律性，這種隱藏的規(guī)律性對我國房地產金融行業(yè)有相當?shù)膮⒖家饬x。
(一)住房金融演化的規(guī)律
基本所有國家，其住宅市場都經過了一個從解決基本的住房需求，到增加人均面積，再提高住宅質量，推進改善性住房的過程。
金融政策方面，也經歷了三個階段。第一階段，政府直接插手住房的開發(fā)和經營，這個階段以解決基本需求為主，多數(shù)是公房；第二階段，政府逐漸淡化開發(fā)經營，而是著手影響住宅金融市場，建設比較完備的住宅金融體系；第三階段，則是以宏觀調控為主，保證金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二)我國現(xiàn)階段的定位
目前，我國的住宅產業(yè)仍處于第二階段，后續(xù)需要穩(wěn)健的政策支持。由于我國人口遠超上述國家，因此將會在第二階段停留更長的時間，可能長達數(shù)十年。這個階段中，金融政策需要能夠持續(xù)保障住宅建設的穩(wěn)定，以及居民擁有足夠的支付能力。
第二階段，住房金融的主要目的是提升住房的開發(fā)和消費能力。在這個階段，發(fā)達國家一般會停留20年或以上，期間政府采取積極的金融政策。以美國為例，在60～70年代初，美國全國范圍內展開大規(guī)模的都市更新計劃和拆遷工作。這個過程中，由于安置能力小于拆遷能力，引發(fā)了許多問題。之后，政府頒布了系列法令促進房地產金融的發(fā)展。
二、我國的住宅金融
(一)住宅金融體系的共同特點
在其它國家已經成熟的住宅金融體系中，負責協(xié)調整個住宅金融業(yè)務的，一般都是獨立的非營利性政府機構。這個機構專門負責向住宅經營者和相關銀行提供便利和資金，協(xié)調各方分工協(xié)作。
在發(fā)達國家和轉軌期國家，他們具有多元化的住宅融資體制，其住房融資機構也更為專業(yè)，政府在主要使用福利性金融體系，對其提供支持。多數(shù)國家具備專業(yè)的住房儲蓄機構，這種機構比一般的機構效率更高。
發(fā)達國家中，眾多機構參與分工的融資體系，同時具備了風險防范的作用。采納更多機構，使用多種金融工具，以有效低分散風險。
(二)我國住宅金融體系的現(xiàn)狀
目前，國內住宅金融的支持機構仍然顯得單一，沒有專業(yè)化的融資機構，而是從住房公積金和商業(yè)銀行獲取支持。在這個方面，缺乏相應的政策。因此，我國的房地產金融體系，依然處于第二階段的初期，尚在探索階段。
(三)我國住宅金融的發(fā)展
在我國，目前還沒有專業(yè)的住宅金融機構，其職責和地位幽商業(yè)性金融機構占據(jù)。作為市場主體，商業(yè)性金融機構
不能長期承擔這項責任。同時，住房公積金制度傾向于福利性，也沒有充分發(fā)揮作用。因此，逐步設立專業(yè)機構，并改進公積金制度，是必然的選擇。
三、住宅融資的國際現(xiàn)狀
在房地產金融方面，多數(shù)發(fā)達國家已經完成了三個發(fā)展階段。各國國情都有不同，但其研究他們住宅融資的現(xiàn)狀，可以作為我國進行政策調整的參考。
(一)資金
典型的市場經濟國家，政府在資金的籌集和擔保上具備積極的作用。此外，在房貸政策上，各國政府也有許多的鼓勵性措施。在美國，有專業(yè)的保險和擔保公司為住宅金融提供服務，德國和法國都由政府出面，實施了具備杠桿功能的政策。對于購房者，歐洲許多國家都有不同程度的鼓勵和補償措施。
(二)對中低收入者的保障性支持
明晰中低收入者的界限，以及融資的限制，這是國際普遍的經驗。根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經歷看，在解決中低收入者住房時，福利制度是非常重要的一環(huán)。同時在實際的操作中，還對申請者提出一定的限制條件，防止福利被濫用。
當中低收入者以購房為目標時，多數(shù)政府采取的福利政策是進行貼息或者提供擔保和保險。此外，面對中低收入者的低息融資和社會住房制度也是具備實際支持力的政策。當居民無法償還貸款時，政府將會提供廉租屋進行安置，并將其貸款購買的房產回收出售，以規(guī)避風險。
(三)市場分級
清楚地明確房地產市場中的三個階層，是發(fā)展中國家需要做到的。對于高收入階層，金融機構可以進行充分的融資供應，對中間階層，是通過金融機構進行融資的主體。而低收入者，則需要政府承擔更多的責任，提供廉租房或福利房。
(四)商業(yè)銀行的作用
無論對專業(yè)機構或者個人，商業(yè)銀行都是融資的重要途徑。在國外，商業(yè)銀行所發(fā)放的房貸金額一直保持持續(xù)增長。盡管具備比較完善的住宅金融體系，但商業(yè)銀行的作用依然不能被替代。隨著時間推移，其它的融資途徑將會逐漸擴大自身份額，這個過程發(fā)自房地產市場的增長，而非商業(yè)銀行相關業(yè)務的萎縮。
四、結語
房地產金融行業(yè)的發(fā)展是一個時間跨度長達數(shù)十年的過程，對于擁有龐大人口的我國而言，這個過程將會更加漫長。在這個過程中，住宅融資體系的建立和完善將會占據(jù)相當?shù)牡匚?。完備的住宅融資體系，不僅能夠對房地產業(yè)發(fā)展起到正面的促進作用，也能對福利性政策的推進產生幫助。目前，我國的住宅融資依然是以商業(yè)銀行承擔主要的責任，但通過借鑒國際經驗，發(fā)展更為完備的機構，將會改變這一局面。
