房地產(chǎn)成本核算是指企業(yè)在開發(fā)商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發(fā)項目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計過程。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的水平往往反映著該企業(yè)的總體成本管理水平，最終影響到到房地產(chǎn)卡發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、投資風(fēng)險高、成本核算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長等諸多特征。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)加強對經(jīng)營成本的管理，盡量規(guī)避經(jīng)營中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，從而實現(xiàn)用最小的成本耗費來獲得最大的經(jīng)濟利益。所以，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是企業(yè)提高經(jīng)濟業(yè)績的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分
房地產(chǎn)開發(fā)成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設(shè)備費用、配套和其他的收費支出和籌資成本和管理費用三個部分。
(一)土地、土建和設(shè)備費用
這屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，往往要占到總開發(fā)成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費用。土地費用又包括置換成本和動遷費用以及批租費用等等。在決定開展一個房地產(chǎn)建設(shè)項目之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過將預(yù)算的土地費用進行土地面積與容積率的換算，進而計算出將來開發(fā)項目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據(jù)此來開展項目的可行性評估分析。
(二)配套設(shè)施與其他的收費支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費用。其他的收費支出當(dāng)中有很多雖然屬于押金的性質(zhì)，像籌資成本和管理費用和檔案保證金等，但是很難實現(xiàn)全部回收。這類收費項目標準不一，種類繁多，很多都是由由行業(yè)主管部門來執(zhí)行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標準又很高。
(三)管理費用與籌資成本
與其他額行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)存在著投資數(shù)額大和建設(shè)周期長以及投資風(fēng)險較高等諸多特點。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是經(jīng)過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發(fā)建設(shè)的資金問題，從而會產(chǎn)生很大的利息費用支出。企業(yè)必須把這部分費用進行合理的成本核算。
二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題
因為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與項目開發(fā)周期的不同，很不容易依照一般企業(yè)的成本核算方法來進行開發(fā)成本的核算，其中存在的主要問題是：
(一)房地產(chǎn)成本核算的對象含糊
我們知道，房地產(chǎn)項目的用地一般都屬
于成片開發(fā)，需要分期分批來進行，產(chǎn)品種類有商業(yè)地產(chǎn)和公寓以及別墅等等。但是在會計準則中，以何種方法來確定開發(fā)成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產(chǎn)品類型，抑或是把整個開發(fā)項目作為為成本核算對象，在會計準則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費用的分配方法和歸集不科學(xué)
依據(jù)成本會計的相關(guān)原理，在生產(chǎn)產(chǎn)品中所直接產(chǎn)生的費用，都應(yīng)當(dāng)直接歸納至該產(chǎn)品的成本當(dāng)中；但是，如果屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時所共同產(chǎn)生的費用，則應(yīng)當(dāng)通過一定的規(guī)則先進行費用歸集然后再采用合適的方法來進行分配，最終間接地歸集到該產(chǎn)品的成本當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中所發(fā)生的建安工程費是直接開發(fā)成本，但是，對于配套費用及拆遷補償費等間接成本，用什么樣的地標準來進行歸集和分配，尚無有科學(xué)明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度完善，財務(wù)核算管理規(guī)范，很少存在隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象，但是，為了減少應(yīng)納稅額，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取壓縮利潤額和應(yīng)考核指標的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結(jié)算工程成本的現(xiàn)象，從而不能真實反映使各個項目的成本費用與具體利潤。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期比較長，必須按照生產(chǎn)周期進行開發(fā)成本的核算。以便于企業(yè)及時地計算出經(jīng)營利潤與應(yīng)交稅金，恰當(dāng)?shù)貙?jīng)營業(yè)績進行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗收以后，還不能進行竣工結(jié)算，加上小區(qū)配套設(shè)施常常延遲實施甚至久拖不能進行，最終影響到開發(fā)項目結(jié)算的周期。
三、提升房地產(chǎn)成本核算水平的有效途徑
(一)設(shè)計科學(xué)合理的成本控制措施體系
一方面，要通過嚴格地限制建設(shè)項目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實現(xiàn)工程造價的降低。只有控制了建設(shè)工程的成本，才能為高盈利創(chuàng)造基礎(chǔ)。另一方面還要加強拆遷安置費用的控制。在項目立項以后，要密切監(jiān)控和制止業(yè)主的隨意分戶，必須嚴格按照政策法規(guī)來從嚴把握征地拆遷等各項費用。然后就是控制貸款利息。應(yīng)當(dāng)依據(jù)資金回收的特點和投資周期的長短來制定適當(dāng)?shù)馁J款和還款計劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費用。
(二)全程會計監(jiān)督，健全完善制度建設(shè)
一方面要健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的各項規(guī)章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實的成本會計數(shù)據(jù)，提高會計信息的質(zhì)量。對于大型開發(fā)項目，則應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算工作組，進行專門的成本預(yù)測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結(jié)合和算為管用的高效財務(wù)管理機制。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強化企業(yè)的內(nèi)部審計，要設(shè)立獨立的內(nèi)部審計部門，安排專門的內(nèi)審人員進行扎實工，，確保會計核算數(shù)據(jù)的真實可靠，以減少房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理成本開支。對于內(nèi)部審計人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業(yè)成本核算的監(jiān)督，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
