2007年，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)了更大規(guī)模的金融危機(jī)，造成了世界范圍內(nèi)金融經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)。次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了問(wèn)題。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，在以房地產(chǎn)投資信托基金為代表的房地產(chǎn)股權(quán)市場(chǎng)上，上市權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。所謂房地產(chǎn)投資信托基金是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，專門用于房地產(chǎn)租賃、投資、銷售等方面，集眾多分散資金于一體的一種投資體制。
目前，在我國(guó),房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展受到國(guó)家的肯定與支持。根據(jù)實(shí)踐分析，房地產(chǎn)投資信托基金是從稅法角度確立的，稅收優(yōu)惠是房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因素。在我國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金是一種新生事物，應(yīng)理性看待并完善發(fā)展過(guò)程中面臨的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)，并利用科學(xué)的分析方法指導(dǎo)投資者投資、改善管理當(dāng)局的決策。筆者認(rèn)為，健全的稅收優(yōu)惠政策、完善的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度、成熟的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系三個(gè)方面相輔相成構(gòu)成了房地產(chǎn)投資信托基金的有機(jī)整體，是其健康發(fā)展的有力保證。如果不具備這一條件而倉(cāng)促上馬反而會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)造成適得其反的效果，甚至?xí)绊懳覈?guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。
一、稅收優(yōu)惠政策的制定
一般而言，房地產(chǎn)投資信托基金在組織結(jié)構(gòu)、投資范圍、收益分配等方面的發(fā)展都隨稅法變更而展開(kāi)。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金還沒(méi)有明確的法律界定。參照國(guó)際慣例并根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)應(yīng)及時(shí)制定針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)發(fā)展的《投資基金法》及稅收優(yōu)惠政策，明確房地產(chǎn)投資信托基金在稅法上獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體的法律地位，在稅法政策優(yōu)惠方面予以必要的扶持。
雙重征稅是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展過(guò)程中在稅收制度方面最突出和最需要解決的問(wèn)題。其主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資信托基金存續(xù)期間，由于受托人經(jīng)營(yíng)管理信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的信托受益，信托公司應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅，而當(dāng)信托終止，收益分配時(shí)將再次產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)，兩者是重復(fù)的。參照國(guó)際慣例并根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)應(yīng)及時(shí)制定針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)發(fā)展的《投資基金法》及稅收優(yōu)惠政策，明確房地產(chǎn)投資信托基金在稅法上獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體的法律地位，因地制宜適時(shí)推出減免房地產(chǎn)投資信托基金企業(yè)所得稅的措施，避免對(duì)企業(yè)和投資人雙重征稅，即對(duì)派息征收個(gè)人所得稅，不在公司層面征繳企業(yè)所得稅。
由于房地產(chǎn)投資信托基金的90%以上的稅前收益一般以現(xiàn)金形式分配給投資者，房地產(chǎn)投資信托基金的分配功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于再生產(chǎn)或再投資功能，這一點(diǎn)與普通股的公司利潤(rùn)分配是不同的。而根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)則，房地產(chǎn)投資信托基金承擔(dān)著較高的稅收負(fù)擔(dān)，因此在房地產(chǎn)投資信托基金立法的過(guò)程中，既要盡快制定相關(guān)文件規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的稅制問(wèn)題，又應(yīng)當(dāng)在制定時(shí)充分考慮到房地產(chǎn)投資信托基金總體稅負(fù)水平，應(yīng)當(dāng)尋求對(duì)
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同類法律關(guān)系進(jìn)行良好規(guī)則的確立以及對(duì)可預(yù)見(jiàn)的法律關(guān)系模型的提前預(yù)測(cè)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循實(shí)質(zhì)課稅原則。
根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，受托人以信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資或財(cái)產(chǎn)處分的行為屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，房地產(chǎn)投資信托基金在進(jìn)行住房保障體系建設(shè)中，無(wú)疑將承擔(dān)較高的營(yíng)業(yè)稅，影響了投資人的投資熱情，因此，稅法可以規(guī)定在流轉(zhuǎn)稅方面委托人向信托公司轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的環(huán)節(jié)免征相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，避免雙重征稅；對(duì)信托基金首次購(gòu)買普通住宅并提供出來(lái)作為廉租房出租的減免過(guò)戶的契稅、印花稅等優(yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)租金收入計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率4%收取，這樣既可降低運(yùn)營(yíng)成本又確保了廉租房源提供，降低空置率避免資源浪費(fèi)。
二、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的完善及應(yīng)對(duì)
對(duì)投資者而言，房地產(chǎn)投資信托基金是較新的投資工具，與傳統(tǒng)的股票、債券投資相比不盡相同，如果不能有效地規(guī)范或控制房地產(chǎn)投資信托基金所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金將很難發(fā)展甚至可能半途而廢，一般而言，風(fēng)險(xiǎn)控制水平的高低首先取決于公司治理結(jié)構(gòu)的完善程度，完善的公司治理結(jié)構(gòu)會(huì)推動(dòng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
從房地產(chǎn)投資信托基金治理結(jié)構(gòu)層面看，其主要風(fēng)險(xiǎn)在于：治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，缺乏科學(xué)決策、良性運(yùn)行機(jī)制和執(zhí)行力，可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失效，難以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資信托基金往往會(huì)出現(xiàn)一股獨(dú)大的局面，從而可能弱化股東會(huì)作用，使中小股東無(wú)法獲得同大股東一致的信息，行使相應(yīng)的權(quán)利；董事會(huì)無(wú)法獨(dú)立于管理層和大股東，形成事實(shí)上的“內(nèi)部人控制”；董事會(huì)及其審計(jì)委員會(huì)沒(méi)有適當(dāng)數(shù)量的獨(dú)立董事存在且能夠有效發(fā)揮作用。
為有效應(yīng)對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)逐步完善治理結(jié)構(gòu)：
1．加強(qiáng)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)建設(shè)。建立小股東在董事會(huì)監(jiān)事會(huì)的話語(yǔ)權(quán)和恰當(dāng)?shù)臏贤C(jī)制，強(qiáng)化股東會(huì)作用；對(duì)于董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和管理層等共同構(gòu)成的公司治理機(jī)制提出詳細(xì)的要求認(rèn)真貫徹實(shí)施，公司戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)可承受的水平須經(jīng)董事會(huì)制定審批后由高級(jí)管理層制定具體風(fēng)險(xiǎn)管理政策、程序和風(fēng)險(xiǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)部控制制度等。
2．利用各級(jí)委員會(huì)提高公司治理水平。例如：在業(yè)務(wù)審批方面，通過(guò)審批委員會(huì)來(lái)完善業(yè)務(wù)決策，提高風(fēng)控水平，在執(zhí)行層面得到加強(qiáng)。采取外聘人員和公司人員相結(jié)合的方式將外聘人員加入各級(jí)委員會(huì)，以便有效地吸引高層次人員，借用外腦為公司服務(wù)；同時(shí)通過(guò)內(nèi)部培養(yǎng)將優(yōu)秀人才充實(shí)到各級(jí)委員會(huì)，有利于將各級(jí)委員的意圖落實(shí)到執(zhí)行層面。
3．獨(dú)立董事背景應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化。拓寬獨(dú)立董事的篩選渠道，目前，有的獨(dú)立董事是公司高管退休以后兼任，有的是來(lái)源于大股東的關(guān)聯(lián)企業(yè)，這樣的獨(dú)立董事難以起到獨(dú)立董事應(yīng)有的作用。為了更好地發(fā)揮獨(dú)立董事的作用，應(yīng)充分吸收專家型人才，尤其是具有金融、投資、理財(cái)、法律方面背景的人才。
從房地產(chǎn)投資信托基金內(nèi)部機(jī)構(gòu)層面看，其主要風(fēng)險(xiǎn)在于：內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不科學(xué)，權(quán)責(zé)分配不合理，可能導(dǎo)致機(jī)構(gòu)重疊，職能交叉或缺失、推諉扯皮，運(yùn)行效率低下。具體表現(xiàn)為：內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)沒(méi)有根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，按照適當(dāng)?shù)墓芾矸绞皆O(shè)置崗位、配備人員；存在關(guān)鍵職能缺失或職能交叉的現(xiàn)象，沒(méi)有一個(gè)集中化的協(xié)調(diào)點(diǎn)來(lái)推動(dòng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。
