近代歷史上曾經(jīng)發(fā)生過許多起著名的經(jīng)濟(jì)泡沫事件，與近代人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程可謂是如影隨形。到目前為止，經(jīng)濟(jì)泡沫事件給我們帶來諸多啟發(fā)。荷蘭郁金香泡沫、法國密西西比泡沫、英國南海股票泡沫、日本的經(jīng)濟(jì)泡沫等事件反映出市場經(jīng)濟(jì)的脆弱性和多變性。目前，中國樓市似乎也存在著一定的泡沫。房地產(chǎn)發(fā)展過熱已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)泡沫的一種表現(xiàn)形式。
一、經(jīng)濟(jì)泡沫研究的理論綜述
1.泡沫的定義。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德爾伯格（Kindleberger）強(qiáng)調(diào)“泡沫”是一個(gè)或一系列資產(chǎn)價(jià)格由持續(xù)上升到驟然下跌的過程，并認(rèn)為市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)是價(jià)格變化的重要因素。而日本學(xué)者則普遍強(qiáng)調(diào)“泡沫”是資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件背離的膨脹過程。包括三木谷良一（1998）、鈴木淑夫（1995）均持上述觀點(diǎn)，也認(rèn)同“泡沫”的變化經(jīng)歷了一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格由上漲到暴跌的過程。國內(nèi)學(xué)者如王子明（2002）從理性預(yù)期和非均衡分析的角度，認(rèn)為泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)格的非平穩(wěn)性向上偏移。目前，房地產(chǎn)市場的特征已經(jīng)滿足了資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的特征，但尚未出現(xiàn)驟然下跌的現(xiàn)象，因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫之說還有待商榷。
2.經(jīng)濟(jì)泡沫的定義?！芭菽?jīng)濟(jì)”和“經(jīng)濟(jì)泡沫”兩者之間是有本質(zhì)區(qū)別的?！掇o海》中對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的確切定義為“虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”。泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)展到一定程度的一種質(zhì)變，是一個(gè)全局化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。陳泊庚（2002）就認(rèn)為當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫積累到一定程度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。而經(jīng)濟(jì)泡沫則遵循需求的基本法則，目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀只能作此定義。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的人為投機(jī)炒作才使實(shí)際生產(chǎn)成本超出實(shí)際價(jià)值的部分過多。房地產(chǎn)只是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種載體，正如徐滇慶（2000）強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)泡沫的載體包括商品、債券、股票和房地產(chǎn)，以及藝術(shù)品、郵票和古董等。這些載體的特點(diǎn)是，供求關(guān)系不易達(dá)到平衡，交易成本較低。
3.房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)。國外著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究和衡量是各有側(cè)重點(diǎn)的。野口悠紀(jì)雄（1989）從土地地租與利息的關(guān)系出發(fā)，在經(jīng)濟(jì)人的預(yù)期是理性的假設(shè)下，運(yùn)用土地的合理價(jià)格是地租的資本化這一原理，即土地價(jià)格=地租/利息率，通過測(cè)算土地的合理價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差距來衡量泡沫度。徐滇慶（2000）從實(shí)際地價(jià)與合理地價(jià)的關(guān)系角度入手，研究了臺(tái)灣的股價(jià)、貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響和相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，國內(nèi)的一些學(xué)者也提出了一系列衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)和方法，如謝經(jīng)榮（2002）設(shè)計(jì)了一套指標(biāo)體系，由預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)三大部分組成。劉琳、鄭思齊（2003）提出了綜合指數(shù)法，并為每個(gè)指標(biāo)賦予一定的權(quán)重。
二、寧波房地產(chǎn)市場泡沫的實(shí)證分析
1963年美國氣象學(xué)家羅倫茲（Lorentz）在一篇提交紐約科學(xué)院的論文中分析了蝴蝶效應(yīng)。該種效應(yīng)是指在一個(gè)動(dòng)力系統(tǒng)中，初始條件下微小的變化能帶動(dòng)整個(gè)系統(tǒng)的長期的巨大的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)市場的價(jià)格走向也正如蝴蝶效應(yīng)這般，受到多重因素的綜合影響。本文擬采用4個(gè)比率指標(biāo)來分析寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場的泡沫程度，分別是房地產(chǎn)價(jià)格與家庭收入的比例、房地產(chǎn)投資占GDP的比例、房地產(chǎn)價(jià)格增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比例等。從寧波房地產(chǎn)市場商品房竣工面積和銷售面積差額關(guān)系來看，2005年和2008年是兩個(gè)明顯分界點(diǎn)，商品房的竣工面積要遠(yuǎn)大于銷售面積，房屋空置較多。從有關(guān)資料可以看出，2005年之后，寧波地區(qū)商品房竣工面積與銷售面積之差不斷縮小，說明存量房地產(chǎn)被逐漸出清，到2007年為止出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，本年商品房供應(yīng)量要小于需求量。但是，在2008年卻出現(xiàn)了明顯的供過于求，同期空置面積達(dá)到歷年最高峰。2008年之后的兩年，商品房的竣工面積又再度小于銷售面積，房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目明顯減少。
“房地產(chǎn)價(jià)格與家庭收入的比例”用于判斷住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性，衡量的是一個(gè)家庭對(duì)房價(jià)的承受能力。根據(jù)1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國家房價(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)，家庭收入在4000美元以下的國家，房價(jià)收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的國家，房價(jià)收入比基本在6以下。而根據(jù)寧波市房地產(chǎn)價(jià)格收入關(guān)系顯示，這個(gè)比率自2002年開始呈現(xiàn)出逐年升高的趨勢(shì)，且比率一直都高于6，在2010年達(dá)到最大值12.40。同時(shí)，住宅價(jià)格增長率與GDP增長率的比值除2003年和2006年之外均大于1，說明住宅價(jià)格的增長速度已經(jīng)明顯超過了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。
“房地產(chǎn)投資占GDP的比例”和“房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比例”用于判斷一個(gè)地區(qū)是否會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象。一般來說，房地產(chǎn)投資占GDP的比例的合理區(qū)間在10％~14%之間。據(jù)測(cè)算，寧波地區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP的比例在近9年間基本維持在10%左右，尚處于合理的區(qū)間范圍內(nèi)。但是，寧波地區(qū)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比例卻呈現(xiàn)不同的特征，尤其是2010年和2011年兩年之間，該比率上升較為明顯。2010年房地產(chǎn)投資占到了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的四分之一強(qiáng)，2011年該項(xiàng)比例更是高達(dá)32.01%。房地產(chǎn)價(jià)格增長率與GDP增長率之比顯示的是房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張程度，即房地產(chǎn)價(jià)格增長與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離程度。在2003年-2004年和2009年-2010年四年間，房地產(chǎn)投資增長速度均超過GDP的增長速度，2010年該比值高達(dá)2.53，為歷年最高，反映出房地產(chǎn)購買的投資熱情過高的現(xiàn)象。
三、寧波房地產(chǎn)市場的需求分析
1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)市場需求的根本動(dòng)力。2002年寧波地區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1453.34億元，2011年寧波地區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值6010.48億元，是2002年的4.14倍，順利實(shí)現(xiàn)了翻番。2002年寧波地區(qū)居民人均可支配收入是12970元，2010年寧波地區(qū)居民人均可支配收入是30166元，是2002年的2.33倍。一方面，居民人均消費(fèi)能力得到了大幅提升，商品房的剛性需求得到了進(jìn)一步釋放，促進(jìn)了寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。另一方面，人均可支配收入的增長速率并未趕上地區(qū)生產(chǎn)總值的增長速率，在一定程度上制約了商品房的購買力。數(shù)據(jù)顯示，在2002年―2010年的9年間，寧波地區(qū)房屋銷售面積增長了1.74倍，而房屋銷售額卻增長了7.48倍。
2.投機(jī)需求是房地產(chǎn)市場需求的重要推手。投機(jī)性需求是促使房地產(chǎn)市場真實(shí)需求“擴(kuò)大化”的重要推動(dòng)力，容易激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不理性行為，如盲目競拍土地，開建項(xiàng)目等，造成商品房的過度開發(fā)。同時(shí)，投機(jī)性需求也易扭曲購房者的正常消費(fèi)預(yù)期，促使一部分尚沒有充足購買力的消費(fèi)者投入到房地產(chǎn)投機(jī)市場，造成市場的虛假繁榮。綜合分析，寧波地區(qū)的投機(jī)需求一方面是來自本地居民剩余購買力投機(jī)需求的釋放，另一方面則來自外部市場的消費(fèi)壓力和炒房壓力。近十年來，寧波地區(qū)外來人口規(guī)模迅速膨脹，政府拆遷力度加大，本地購房剛性需求迅猛增長，再加上一些外地投資者看到了寧波房地產(chǎn)市場的商機(jī)，紛紛進(jìn)行買房投資，購房市場曾一度火爆。
3.政策指導(dǎo)是房地產(chǎn)市場調(diào)控的利器法寶。據(jù)寧波統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度，在國家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策指導(dǎo)下，隨著限購限貸政策力度的進(jìn)一步加強(qiáng)和執(zhí)行，寧波房地產(chǎn)市場陷入低迷，商品房銷售情況漸趨慘淡。寧波市房產(chǎn)交易中心顯示，2011年前10個(gè)月寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場可銷售商品住宅數(shù)量猛增，但實(shí)際銷售套數(shù)卻驟跌。這一方面是因?yàn)?011年初寧波在“新國八條”出臺(tái)之后，提高了第二套住房貸款的首付比例和利率，明確規(guī)定禁止購置第三套及以上住房；另一方面，銀行開始實(shí)施“限貸令”，對(duì)已使用過兩次及以上按揭貸款的客戶暫停對(duì)其放貸，直接加大了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。再者，加上銷售壓力加大、保障性住房建設(shè)加快、建造成本上漲等因素影響共同助推房地產(chǎn)市場交易低迷，成交量下滑，導(dǎo)致市場陷入觀望的濃厚氛圍中。
四、寧波房地產(chǎn)市場的供給分析
1.土地流拍彰顯房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)力不足。數(shù)據(jù)顯示，2011年前10個(gè)月，寧波地區(qū)共流拍或未成交41宗地塊，總面積約1738.84畝，其中確認(rèn)流拍27宗，總面積約1214.15畝，住宅用地流拍19宗，總面積逾900畝。而2010年一整年，寧波地區(qū)流拍或未成交地塊僅7宗，總面積84.21畝，且無1宗住宅用地流拍，僅有1宗3.93畝的宅地未成交?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)寧波地區(qū)房地產(chǎn)后市發(fā)展的信心明顯減弱。令人擔(dān)憂的是，長此下去，本應(yīng)投入到正常剛性需求開發(fā)的土地開發(fā)不足，勢(shì)必會(huì)加大剛性需求與實(shí)際供給之間的矛盾，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
2.資金緊缺成為房地產(chǎn)開發(fā)的“鎖喉”。房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)不斷攀升、資金來源逐步收窄的情況下，資金運(yùn)轉(zhuǎn)面臨前所未有的困境。
3.成本上漲成為商品房價(jià)格堅(jiān)挺的關(guān)鍵因素。2011年，寧波地區(qū)土地市場不溫不火，房產(chǎn)市場更是陷入低迷，再加上房產(chǎn)開發(fā)商各項(xiàng)成本的不斷攀升，如勞動(dòng)力成本、建筑成本、促銷成本、融資成本等，支撐著寧波房地產(chǎn)市場形成了“有價(jià)無市”的局面。據(jù)寧波統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年前三季度寧波地區(qū)建筑、安裝和裝飾工程施工企業(yè)人工費(fèi)價(jià)格同比上漲18.4%，材料費(fèi)價(jià)格同比上漲15.0%，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)商緊咬房價(jià)，“不愿供給”的重要原因。
五、寧波房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷
對(duì)于寧波房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢(shì)，總的可以用一句話概括：供需雙方將圍繞房價(jià)進(jìn)行深度博弈。一是從政府角度出發(fā)，調(diào)控基調(diào)，決不放松。二是從需求方立場出發(fā)，看跌房價(jià)，持續(xù)觀望。目前，大部分購房者對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期都是下跌的。雖然2011年房價(jià)的走勢(shì)比較堅(jiān)挺，但仍難消除購房者對(duì)房價(jià)下降的普遍預(yù)期，尤其是一些剛性購房者正在找尋出手時(shí)機(jī)，打算在未來房價(jià)下跌中釋放剛性需求。同時(shí)，在短期內(nèi)，購房者的投機(jī)需求將會(huì)得到一定程度的抑制。三是從供給方立場出發(fā)，回籠資金，力求生存。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面仍將繼續(xù)堅(jiān)挺價(jià)格，獲得必要的投資回報(bào)。雖然在近期個(gè)別樓盤出現(xiàn)了較大幅度的優(yōu)惠，但仍是個(gè)別現(xiàn)象，難以體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的整體行為。一旦資金鏈順暢，房地產(chǎn)商的優(yōu)惠力度將大幅削弱。總的來說，寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)一步降溫，但在短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)一步到位。房價(jià)高速增長過后的驟停勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，寧波地區(qū)的高商品房空置率仍然較高也說明了供需之間結(jié)構(gòu)性矛盾的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商只有進(jìn)一步調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)構(gòu)，才能更好地迎合市場需求。
