引 言
公允價值是近年來會計界研究的熱點之一，學術(shù)界普遍認為使用公允價值可以提高會計信息的相關性和可靠性。2006年我國財政部頒布的《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準則）規(guī)定在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。當時各界普遍認為采用公允價值計量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，同時給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司帶來不菲的賬面收益，因此將會有很多擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司用公允價值模式來后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)。但是事實證明，公允價值在投資性房地產(chǎn)的應用對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的影響遠遠小于外界預期。由表1可見，大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然采用成本模式計量，公允價值應用產(chǎn)生的影響較小。本文擬分析公允價值在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應用較少的原因，并據(jù)此提出相關對策建議。
一、原因分析
（一）公允價值理論仍處于爭議中
2008年的全球金融危機將對公允價值理論的爭議急劇放大。以華爾街為代表的美國金融界率先向公允價值會計發(fā)難，得到了政界的大力支持。會計界雖堅決抵制對公允價值的無端指責，但承認公允價值計量需要改進。后金融危機時代公允價值會計的改革正在如火如荼地進行中，金融穩(wěn)定理事會（FSB）和金融危機咨詢組（FCAG）2009年發(fā)布了改革意見和建議，國際會計準則理事會（IASB）在2010年底前完成對第39號國際會計準則（IAS39）的替代并在2009年11月出臺了新的金融工具準則和減值模型征求意見稿。雖然學術(shù)界大多贊同公允價值的應用是大勢所趨，但是如何使用公允價值確認、計量和報告仍處于激烈的爭論中。
（二）公允價值的市場條件限制
我國公允價值市場條件的不完善限制了公允價值的應用。我國市場經(jīng)濟兼具了新興市場經(jīng)濟和轉(zhuǎn)型經(jīng)濟的特征，有些區(qū)域尚不存在公允價值的活躍市場。我國擁有大量國有企業(yè)以及擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司之間存在大量的關聯(lián)方交易，這些都導致我國市場存在并非建立在公平競爭基礎上的交易，限制了公允價值的應用。
（三）企業(yè)的自利選擇
投資性房地產(chǎn)準則給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司提供了選擇空間，使擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司從自身的利益出發(fā)，不輕易使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。然而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司為維護自身利益仍使用成本模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)。原因如下：一是投資性房地產(chǎn)準則對選擇使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的規(guī)定較為嚴格，其中包括：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，這一規(guī)定斷了上市公司如果不適應公允價值計量而轉(zhuǎn)回歷史成本模式計量投資性房地產(chǎn)的后路。持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)的公允價值成本高、難度大，而且投資性房地產(chǎn)的價值并不穩(wěn)定，采用公允價值有可能對上市公司產(chǎn)生不利影響。二是采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)將減少上市公司的現(xiàn)金流。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)意味著不再計提折舊或攤銷，意味著上市公司因失去折舊抵稅而減少現(xiàn)金流。對于上市公司來說，現(xiàn)金流就是生命線，現(xiàn)金流告急，將面臨立刻倒閉的危險。雖然使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)日益走高的情況下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非現(xiàn)金的未實現(xiàn)收益，對業(yè)績良好的上市公司來說并不需要。三是加劇財務信息的波動性。公允價值計量存在不穩(wěn)定性，有可能使上市公司價值出現(xiàn)較大波動，不利于上市公司穩(wěn)定發(fā)展。房價的日益上漲與宏觀調(diào)控的相互作用，再加上經(jīng)濟危機的殘余影響，上市公司擔心使用公允價值會增加公司收益的不穩(wěn)定性，不利于公司健康持續(xù)地發(fā)展。四是增加上市公司提供財務信息的成本。公允價值的獲取難度大于歷史成本，需要聘請獨立的資產(chǎn)評估人員每年至少一次對投資性房地產(chǎn)價值評估，由此產(chǎn)生的評估費用以及公司員工增加的工作量將增加公司的成本。
（四）專業(yè)人才尚不滿足實際需求
專業(yè)人才不能滿足我國快速增長的經(jīng)濟的需求，高素質(zhì)專業(yè)人才仍很缺乏（其中高素質(zhì)是指高級專業(yè)水平和高尚的職業(yè)道德），具體表現(xiàn)在：一是缺乏高素質(zhì)會計專業(yè)人才，應用公允價值的前提是要對公允價值進行專業(yè)估計，我國目前具備高級專業(yè)水平和高尚的會計職業(yè)道德的會計專業(yè)人才尚不多；二是缺乏專業(yè)資產(chǎn)評估人才，目前我國資產(chǎn)評估專業(yè)人才的水平參差不齊、職業(yè)道德水準不一；三是缺乏專業(yè)的投資性房地產(chǎn)審計人才，雖然我國審計專業(yè)人員素質(zhì)在不斷提高，但是能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特性有針對性地完成投資性房地產(chǎn)審計工作的還較少。
二、相關對策建議
公允價值較歷史成本能更真實、可靠地反映擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的真實狀況。歷史成本確實具有含義簡明、易于操作、成本較低、數(shù)據(jù)真實可核查的一些優(yōu)點，但是它的弊端也顯而易見，如信息的相關性較低，沒有考慮時間價值、物價變動，不能體現(xiàn)風險戰(zhàn)略管理。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全國商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格與2008年相比，僅一年時間上漲近1 000元/平方米。歷史成本計量不僅不能反映這些信息，反而要求在各期計提折舊，必要時還需計提減值準備。在房價普遍上漲的大環(huán)境下，使用歷史成本計量與使用公允價值計量的結(jié)果將愈發(fā)懸殊。而公允價值以其注重未來信息的相關性，并考慮時間價值和物價變動的優(yōu)勢，必然應成為首選。本文分析了5家采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司，分析自2007年至2010年公允價值計量對其凈利潤產(chǎn)生的影響（見表2），可以看出：第一，公允價值計量投資性房地產(chǎn)影響的絕對額比較大（自2007年以來，因投資性房地產(chǎn)引起的公允價值損益大多已超百萬元，甚至超千萬元），以歷史成本計量的投資性房地產(chǎn)因為日益走高的市場價格嚴重影響了會計信息質(zhì)量的相關性和可靠性，因此有必要鼓勵擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)；第二，公允價值計量投資性房地產(chǎn)引起的公允價值變動收益占凈利潤的比重較大，對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈利潤產(chǎn)生了較大的影響；第三，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的動機需要信息使用者加以關注，關于使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的附注披露也應加以規(guī)范。如2007年的深方大集團營業(yè)總收入為640 246 886元，而營業(yè)總成本為677 081 305元，主營業(yè)務虧損36 834 419元，但因投資性房地產(chǎn)引起的公允價值變動收益為42 321 760元，一舉實現(xiàn)扭虧為盈。類似事件還發(fā)生在昆百大A上，2008年和2009年主營業(yè)務的虧損，均因投資性房地產(chǎn)引起的公允價值收益得到了轉(zhuǎn)變。有學者認為這將為擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司盈余管理提供空間，但筆者認為這正是使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)必要性的體現(xiàn)，其公允價值變動收益可以幫助擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司扭虧為盈可見其影響之大。信息使用者有權(quán)利知道企業(yè)資產(chǎn)和負債的真實價值，在準則對投資性房地產(chǎn)附注的披露加以規(guī)范的基礎上，信息使用者可以根據(jù)自己的需要篩選信息。因此，筆者認為使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)能更真實可靠地反映擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的信息。以下將對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用提出對策建議。
（一）積極參與國際公允價值會計改革
加快公允價值的理論建設，積極參與國際公允價值會計改革的研究。目前FASB、IASB正積極研究改革公允價值會計的意見和建議，我國應抓住這一良好機遇，積極學習西方先進的理論并思考、提供改革的意見和建議，同時結(jié)合我國的國情，建立公允價值理論體系，并頒布公允價值計量的準則及應用指南，尤其是提供不活躍市場上公允價值應用的示例，以更好地指導公允價值的應用。
（二）著力改善公允價值的市場條件
加快市場建設步伐，使其符合公允價值計量的條件。公允價值計量條件過于嚴苛，其主要原因是我國的公允價值市場條件尚不完善。所以，規(guī)范市場交易、深化市場經(jīng)濟改革，構(gòu)建一個完整、統(tǒng)一、充分競爭、有序公平的市場是保證公允價值良好應用的當務之急。
（三）詳細披露并解釋企業(yè)的選擇
在投資性房地產(chǎn)準則中逐步細化對披露的規(guī)定，要求企業(yè)詳細披露并解釋是否使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的原因，如：要求擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司提供存在使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)條件的證據(jù)；擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司認為使用公允價值計量的條件并不滿足的原因；在已具備采用公允價值計量的條件下，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然采用成本模式計量的原因；擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司進行公允價值估計的方法；每年聘請獨立的資產(chǎn)評估師進行投資性房地產(chǎn)價值評估的評估報告等。
（四）大力培養(yǎng)專業(yè)人才
加大培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的力度。公允價值的應用對會計人員、資產(chǎn)評估以及審計人員的專業(yè)素質(zhì)的要求大大提高，這就不可避免地要求專業(yè)人才跟上時代的步伐，抓緊學習，提高專業(yè)技能。同時，國家應該加大力度對我國的專業(yè)人才進行教育和培訓，提高我國專業(yè)人才整體的職業(yè)水平。高等學校也應積極提供相關專業(yè)學生實踐的平臺，注重公允價值、資產(chǎn)評估以及職業(yè)判斷水平的培養(yǎng)。不得不提的是，公允價值的應用涉及大量的職業(yè)判斷和主觀估計，這對專業(yè)人才的職業(yè)道德有著很高的要求，職業(yè)道德是做好本職工作的前提，任何時候都應該放在第一位來培養(yǎng)和提高。●
