摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于一般工商業(yè)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，同時(shí)對(duì)企業(yè)稅收也產(chǎn)生一定的影響。本文對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中可能遇到的共性問(wèn)題進(jìn)行了一些思考，以期加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算管理。
關(guān)鍵詞：控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本核算
隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，以及城市住房制度的改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益活躍，其規(guī)模也越來(lái)越大，業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活中的一個(gè)亮點(diǎn)，為城市建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。但是不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算存在較多問(wèn)題。因此，應(yīng)采取有效措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算進(jìn)行有效控制，才能堵住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的漏洞。
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算
（一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：
(1)土地開(kāi)發(fā)成本,指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
(2)房屋開(kāi)發(fā)成本,指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
(3)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
(4)代建工程開(kāi)發(fā)成本,指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
（二） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。
要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。基于以上四類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià),指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。
(2)前期工程費(fèi),指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。
(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。
(4)建筑安裝工程費(fèi),指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。
(5)配套設(shè)施費(fèi),指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。
(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi),指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
二、 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財(cái)政部及城市的政策規(guī)定，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)扭曲，成本不實(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果無(wú)從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為:
（1）隨意設(shè)立成本對(duì)象。成片開(kāi)發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時(shí)開(kāi)工的工程名稱在“開(kāi)發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對(duì)象。但有的小區(qū)卻往往將原應(yīng)歸屬同一工程的項(xiàng)目分成多個(gè)對(duì)象。當(dāng)工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目成本，做為商品住宅的成本，而每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目并不分類核算經(jīng)營(yíng)用房和居民住宅。同時(shí)將機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)的成本計(jì)入商品住宅的大成本，將物業(yè)管理用房計(jì)入住宅成本。房地產(chǎn)商通過(guò)這些手段，無(wú)形中抬高了房?jī)r(jià)，最終受害的還是廣大業(yè)主。
（2）動(dòng)遷差價(jià)調(diào)房的補(bǔ)償收入直接沖減動(dòng)遷成本。
（3）用于動(dòng)遷的商品房成本不根據(jù)實(shí)際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對(duì)象時(shí)，相關(guān)部門(mén)有時(shí)根本不作任何分配。凡此，都造成成本不進(jìn)行分配或隨意分配。
（4）在外購(gòu)或自建動(dòng)遷用房、商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷(xiāo)售上，沒(méi)有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，實(shí)物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。
（5）因不能及時(shí)取得發(fā)票或者公建配套設(shè)施不按預(yù)算計(jì)提的原因，造成成本未打足。
（6）不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。
（7）結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)任意預(yù)計(jì)銷(xiāo)售成本或按照內(nèi)部所謂計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。
三、 控制我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的措施
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復(fù)蘇階段。經(jīng)過(guò)這些年的整頓，有關(guān)法規(guī)制度已比較完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。筆者擬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在組織核算中遇到的一些問(wèn)題談些粗淺的解決措施。
（一）企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本管理和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的要求，建立相應(yīng)的成本核算組織體系，加強(qiáng)成本核算工作的領(lǐng)導(dǎo)，配備必要的成本核算人員，認(rèn)真開(kāi)展成本核算工作，并實(shí)行成本核算責(zé)任制。同時(shí)要廣泛開(kāi)展群眾性的部門(mén)經(jīng)濟(jì)核算，本著干什么、管什么、算什么的要求，采用簡(jiǎn)便可行的核算形式和方法，核算各部門(mén)或個(gè)人直接掌握的單項(xiàng)消耗指標(biāo)。
（二）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)(計(jì)劃評(píng)審技術(shù)，PERT)，大力降低工程成本。
網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項(xiàng)工程各個(gè)工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時(shí)間的網(wǎng)狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(yè)(工序)之間的相互關(guān)系，而且能表明工程的時(shí)間進(jìn)度，突出工程中的關(guān)鍵作業(yè)和關(guān)鍵路線，從而使項(xiàng)目管理人員集中精力抓住關(guān)鍵，合理調(diào)配資源，尋求以最小的工程費(fèi)用獲得最佳工期。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)尤其適用于建筑工程項(xiàng)目的時(shí)間一成本控制。
（三）企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照費(fèi)用歸口管理的要求，核算各職能部門(mén)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，嚴(yán)格控制費(fèi)用開(kāi)支。
（1）正確劃分工程項(xiàng)目。
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開(kāi)發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在核算時(shí)對(duì)同一小區(qū)內(nèi)的各工程項(xiàng)目應(yīng)分別進(jìn)行核算。為便于成本的分配和分析，筆者認(rèn)為應(yīng)以竣工區(qū)域另設(shè)立工程項(xiàng)目的依據(jù)，并單獨(dú)設(shè)立須進(jìn)行共同分配的成本對(duì)象。
（2）準(zhǔn)確進(jìn)行成本分配。
成本分配主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn): (1)因果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分?jǐn)偝杀?。如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偂?2)受益程度。以受益比例將成本分?jǐn)傊潦芤鎸?duì)象。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M(fèi)，按預(yù)算面積分配。(3)公平合理。有時(shí)盡管與某項(xiàng)特定成本并無(wú)直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無(wú)關(guān)聯(lián)的對(duì)象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家應(yīng)接受的成本。(4)承受能力。按成本對(duì)象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求慶利能力高的獨(dú)立核算項(xiàng)目吸收更多的成本，能產(chǎn)生納稅收益，對(duì)整個(gè)企業(yè)集團(tuán)有利。
（3）正確劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用。
按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)(如指揮部等)的費(fèi)用方可列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場(chǎng)有聯(lián)系的部門(mén)費(fèi)用均列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，以達(dá)到減少期間費(fèi)用、提高利潤(rùn)的目的，或借此提高土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額基數(shù)。
（四）分析項(xiàng)目差異。項(xiàng)目差異與竣工的時(shí)間和成本的節(jié)超密切相關(guān)。項(xiàng)目差異=進(jìn)度差異+成本差異。其中，進(jìn)度差異=按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本-按計(jì)劃進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本；成本差異=按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的實(shí)際成本-按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本。
通過(guò)項(xiàng)目差異的分析，可促使企業(yè)縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，降低項(xiàng)目的成本或修證預(yù)算，使之更加切實(shí)可行。
（五）算管結(jié)合，算為管用。算管結(jié)合，算為管用就是成本核算應(yīng)當(dāng)與加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合，所提供的成本信息應(yīng)當(dāng)滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和決策的需要。
