摘要：本文首先寫了房地產(chǎn)行業(yè)會計存在的信息質(zhì)量問題，然后在此基礎(chǔ)上談了加強房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 會計信息 質(zhì)量問題
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計存在的信息質(zhì)量問題
（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認標(biāo)準(zhǔn)而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:1.在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。2.在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。3.在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。4.在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。
（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部份項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果. 所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。近幾年來，國內(nèi)及香港部份房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員亦去信準(zhǔn)則制定機構(gòu)提高上述問題，看來越來越多房地產(chǎn)企業(yè)亦希望準(zhǔn)則制定機構(gòu)能考慮該問題。
（三）現(xiàn)金流量信息不全面
根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。另外，由于每一項目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力，因此無論是從企業(yè)內(nèi)部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。
（四）會計人員的職業(yè)判斷素質(zhì)較低
《企業(yè)會計制度》實質(zhì)上就是會計信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。會計人員的職業(yè)判斷力是影響會計信息質(zhì)量的重要因素。會計制度對會計處理留有選擇空間的目的，也是為了使企業(yè)各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計處理更符合實際，以便使企業(yè)提供的會計信息具有真實性、可靠性、有用性。但如何做出合理選擇，在很大程度上取決于會計人員是否具有良好的職業(yè)判斷力。如果會計人員的判斷水平不高，不能很好地把握制度的意圖，會計制度所留有的選擇空間不僅不利于提高會計信息的質(zhì)量，相反還會因會計信息選擇空間的存在和被誤用降低會計信息的質(zhì)量。因此，會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)己有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量口例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)在規(guī)定的四個標(biāo)準(zhǔn)同時得到滿足時確認收入。對這四條標(biāo)準(zhǔn)滿足與否的判定，就需要會計人員的職業(yè)判斷力。又如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象、成本項目、成本計算方法的確定，也需要會計人員做出合理的判斷和選擇。完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策
二、加強房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策
（一）實施兩大策略，促進財務(wù)管理
1、市場營銷策略。銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動中的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)銷售正處在平穩(wěn)階段，購房者對房屋的需求量雖很大，但其購房時必定會在多家房地產(chǎn)開發(fā)公司進行相互比較，自然會選擇信譽好、品牌佳的開發(fā)企業(yè)。如果忽略銷售策略，不考慮項目資本的使用效率，那將會使項目開發(fā)投資發(fā)生虧損，因此要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用。要把握信息收集，掌握科學(xué)信息管理辦法，創(chuàng)新營銷策略，進一步拓展市場，滿足廣大城鎮(zhèn)居民對住宅產(chǎn)品的需求。
2、品牌策略。我國房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有越來越重要的地位，同時也面臨著越來越激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，在競爭中尋求立足點與發(fā)展之路，品牌策略是大多數(shù)開發(fā)公司目前使用的經(jīng)營策略，并且在適用中取得良好的效果。房地產(chǎn)經(jīng)營中的品牌策略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終堅持建立企業(yè)品牌的信念，通過為顧客提供高品質(zhì)的住房、完善的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提升企業(yè)的信譽，建立企業(yè)及開發(fā)項目的品牌形象。
（二）進行財務(wù)分析和財務(wù)監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必然需要大量的資金投入，籌措資金要保證所有投資項目的需要。因此要合理安排資金籌措，考慮資金來源，做好投資回收銜接和提高資金運用效率。要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。監(jiān)督的內(nèi)容包括:開發(fā)過程中資金的籌集、資金的占用、資金的回收、資金的分配情況;開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品成本的核算是否正確;此外還要對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行事前、事中、事后的監(jiān)督。完善的內(nèi)部財務(wù)管理制度需要嚴格執(zhí)行才能發(fā)揮作用，加強財務(wù)監(jiān)督，使企業(yè)管理部門人員充分認識到監(jiān)督的目的是維護本單位、國家和集體的利益。
（三）全面與國際會計準(zhǔn)則接軌
目前，中國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準(zhǔn)則在中國大陸還沒有制定。例如，國際會計準(zhǔn)則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則一遞延稅項準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是中國企業(yè)會計準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則中，這兩項準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。國際會計準(zhǔn)則規(guī)定所有出租物業(yè)需要按重估值入賬，其升值或減值會直接在利潤表中反映。這樣的處理方法比較能反映出租物業(yè)的市場現(xiàn)值。中國暫時沒有采用公允值的方法，因為公允值的概念背后仍然有很多問題需要解決。但隨著一系列打擊投機，抑制房價的經(jīng)濟調(diào)控措施推出，相關(guān)的會計準(zhǔn)則的配合可加強其力度及使房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營狀況更加緊貼市場的變化。
