摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，特有的行業(yè)特征使其對財務(wù)管理提出了更高的要求，同時在嚴(yán)重的經(jīng)濟危機形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須提升財務(wù)管理水平。本文對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理中面臨的形勢進行了論述，并提出了相應(yīng)的解決對策，旨在為建立新形勢下財務(wù)管理的模式展開有益的探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；經(jīng)濟危機；財務(wù)管理
近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速增長、城鎮(zhèn)化進程的加快、城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。但是進入2008年，隨著金融危機從金融市場向?qū)嵨锝?jīng)濟的傳導(dǎo)體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)上，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)普遍低迷的狀態(tài)，國家也多次發(fā)文刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是現(xiàn)在還無法得到明朗的結(jié)果。在這種經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在危機中求生存、求發(fā)展，就必須按照市場經(jīng)濟的要求規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平，這已成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
1 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的形勢
2008年下半年，美國次貸危機所引發(fā)的金融危機已經(jīng)造成了世界性的經(jīng)濟危機，很多國家銀行的貨幣創(chuàng)造功能和金融市場的資金融通功能處于癱瘓狀態(tài)。同時我國金融危機從金融市場向?qū)嵨锝?jīng)濟的傳導(dǎo)開始體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。從2008年初開始，我國整體房價大幅度下跌，新房和二手房庫存均處于歷史最高水平，住房投資已經(jīng)成為連續(xù)9個季度拖累經(jīng)濟增長的因素。同時自2005年始，我國陸續(xù)出爐的的相關(guān)房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理也產(chǎn)生舉足輕重的影響：比如提高了土地的征用、安置成本，提高了新增建設(shè)用地使用費；新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和招待費，按稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“國有土地使用證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”四證齊全，且項目的資本金比例達(dá)到項目總額的35%以上，才可向商業(yè)銀行貸款。這樣的累計政策與經(jīng)濟形勢已經(jīng)讓現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，走向破產(chǎn)的邊緣，為此緊縮銀根，加強企業(yè)內(nèi)部自身的財務(wù)管理勢在必行。
2 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施
2.1 建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度
現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從機制上、職責(zé)上、權(quán)限上及管理運作程序等方面，建立合理的法人治理管理機制，針對不同的企業(yè)類型及發(fā)展戰(zhàn)略采取不同的持股方式。通過對子公司及成員企業(yè)的控股或控制權(quán)，增強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的凝聚力與領(lǐng)導(dǎo)駕馭能力。
2.2 控制企業(yè)投資風(fēng)險
由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，投資都比較大，對重大項目只有在慎重地進行可行性研究之后決策，才能比較有利于避免失誤導(dǎo)致的損失。首先企業(yè)必須接受國家綜合部門的指導(dǎo)，使自己的開發(fā)經(jīng)營活動符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。切忌主觀隨意，特別重要的是對投資開發(fā)的項目，一定要嚴(yán)格按照程序作好可行性研究。
2.3 完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng)
目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算基本上實現(xiàn)了電算化，既節(jié)省了時間，又提高了工作效率，也減少了人為因素對內(nèi)部控制效果的影響，對各個部門起到了相互聯(lián)系、相互制約、相互平衡的作用。其中信息是保證控制活動達(dá)到預(yù)期效果的重要介質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)從最高管理階層清楚地獲取承擔(dān)控制責(zé)任的信息，同時也要把握同上級部門溝通重要信息的方法，利用網(wǎng)絡(luò)建立完善的財務(wù)信息系統(tǒng)，以支持財務(wù)控制系統(tǒng)的高效運行。通過網(wǎng)絡(luò)可以把各職能部門經(jīng)濟活動的物流和信息統(tǒng)一起來，使管理者隨時掌握客觀信息，從而將財務(wù)控制科學(xué)地滲透到組織管理的各個層次以及經(jīng)營環(huán)節(jié)的全過程，并將各層次、各過程、各環(huán)節(jié)的財務(wù)控制有機的結(jié)合起來。
2.4 構(gòu)建多元化的籌資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：(1)發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式。(2)積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金。(3)要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資。(4)要主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力。
2.5 加強財務(wù)成本管理
房地產(chǎn)項目成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，是理財管理的重要環(huán)節(jié)，必須實行內(nèi)外審查相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督，確保數(shù)據(jù)真實無誤。目前開發(fā)企業(yè)的“三算”審計一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財務(wù)人員只起計賬作用，所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對資金成本、質(zhì)量成本、投資成本、決策成本的管理與控制。
2.6 充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督的作用
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大經(jīng)濟效益。監(jiān)督的內(nèi)容包括：開發(fā)過程中資金的籌集、資金的占用、資金的回收、資金的分配情況，開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品成本的核算是否正確等，還要對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行事前、事中、事后的監(jiān)督。使企業(yè)管理人員充分認(rèn)識到監(jiān)督的目的是維護國家、集體和個人的利益。只有依靠企業(yè)上下的共同努力，才能改善企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀，提高企業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目的。
2.7 加強對會計人員的素質(zhì)教育
會計知識經(jīng)濟需要專業(yè)基礎(chǔ)扎實，知識面廣的管理型、復(fù)合型財會人員。為此領(lǐng)導(dǎo)首先要高度重視財會工作，選派思想素質(zhì)好、責(zé)任心強、業(yè)務(wù)能力高的人員充實到財務(wù)管理工作中。以各種形式努力提高財會人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平，促使其嚴(yán)格履行職責(zé)，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀。并作為提高會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的硬性措施，嚴(yán)格執(zhí)行。加強對財務(wù)人員培訓(xùn)，進一步組織以會計法、會計制度、會計準(zhǔn)則為主要內(nèi)容的培訓(xùn)，使會計人員熟練掌握各基本環(huán)節(jié)的規(guī)定和要求。同時面臨著知識經(jīng)濟的挑戰(zhàn)，會計人員也要熟練掌握會計和財務(wù)知識、信息技術(shù)應(yīng)用知識、管理金融及稅收知識、懂得相關(guān)理論知識、精通業(yè)務(wù)、懂外語，適應(yīng)不斷變化發(fā)展的新形勢，跟上時代的步伐，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供正確的財務(wù)信息。
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