摘要：
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，以及國家相關(guān)政策的宏觀調(diào)控，整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由成長階段轉(zhuǎn)入到成熟階段，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營利潤也因此趨于透明化和均衡化。在依然激烈的市場競爭中，哪一個房地產(chǎn)企業(yè)能夠在保證工程質(zhì)量及進度的前提下控制好工程項目的造價，以最低的開發(fā)成本獲取最大的經(jīng)濟效益，哪一個企業(yè)就能獲取競爭的主動權(quán)。因而，如何有效、合理地實現(xiàn)企業(yè)開發(fā)成本的管理與控制已經(jīng)成為每一個房地產(chǎn)企業(yè)丞需解決的重要課題。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及控制問題進行簡要的分析及探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制
項目的成本是項目的全過程所耗用的各種費用的總和。項目的成本管理和控制對于企業(yè)來說非常重要，它不僅是對項目的成本進行加總計算和記錄，而且還對成本數(shù)據(jù)進行分析，以發(fā)現(xiàn)項目的成本隱患和問題，在項目遭受可能的損失之前采取必要的行動。它對于推進項目順利開展、保證質(zhì)量、提高企業(yè)管理水平具有重大意義。項目成本管理和控制，是希望節(jié)約項目的費用，但并不意味著要一味減少成本。因此要結(jié)合具體的項目對成本進行全面的分析和控制。
不同于其他的生產(chǎn)制造行業(yè)，作為一個資金密集型的特殊行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的項目投資行為具有工期較長、涉及面較廣及工序復(fù)雜等特點，所以其投資項目的開發(fā)過程中涉及到資金支出的項目也異常繁雜，這也直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制的復(fù)雜性和多變性。房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場經(jīng)濟激烈的競爭當(dāng)中求的發(fā)展，就必須提升自身成本管理及控制水平，從項目籌劃、項目設(shè)計、項目施工及竣工決算四個階段進行開發(fā)成本的全面管理及控制，切實降低企業(yè)開發(fā)項目的投資成本，實現(xiàn)項目效益的最大化，推動企業(yè)在整個行業(yè)中的發(fā)展。
一、項目籌劃階段的成本控制與管理
項目籌劃階段對于成本的管理主要體現(xiàn)在對投資項目目標成本編制的控制上。一般情況下目標成本的具體編制是依照項目籌劃中土地使用以及以往的成本數(shù)據(jù)來完成的。目標成本包含的內(nèi)容主要包括以下四個方面：
（一）土地成本
房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)所需支付的土地成本主要包含土地的出讓金、拆遷補償金、市政配套費用以及土地稅費這幾個方面。
（二）公共配套設(shè)施成本
公共設(shè)施成本主要是指那些與企業(yè)投資項目相配套的學(xué)校、醫(yī)院及娛樂場所的建設(shè)費用，具體包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、會所、廣場等設(shè)施場所的建設(shè)費用。
（三）借款費用
所謂的借款費用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)因借款所發(fā)生的各種利息、折價以及溢價的攤銷及輔助費用，另外還包含因外幣借款所產(chǎn)生的匯率差額等，這一成本費用所反映出的是房地產(chǎn)企業(yè)因借入資金而付出的代價。
（四）其他項目成本
這里說說的額其他項目成本又分為四部分的內(nèi)容，即：前期成本、建安成本、市政及環(huán)境成本、間接成本。
第一，前期成本。這里所說的前期成本主要是指工程的報建報批費用、測量費用、設(shè)計費用、三通一平費以及臨時設(shè)施的費用等各種成本費用。
第二，建安成本。建安成本包括室內(nèi)建筑安裝的裝修工程及設(shè)備安裝工程這兩項工程中所涉及到的費用，這一成本費用的確立通常是依照企業(yè)以往相同層次開發(fā)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來獲取。
第三，市政及環(huán)境成本。這部分成本是指開發(fā)項目建設(shè)中各種基礎(chǔ)建設(shè)及綠化建設(shè)所花費的成本，具體來看主要包含供電、供水、供氣工程的成本；給水排污、市政道路工程的成本以及園林綠化工程的成本等各種支出的費用。
第四，間接成本。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)像監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、消防檢測、環(huán)境檢測以及各種咨詢費用等間接的開發(fā)成本。
以上四個部分的成本都在目標成本的編制之內(nèi)，所以在項目籌劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立系統(tǒng)管理意識，必須要在成本管理過程中從全局和整體角度出發(fā)，采用科學(xué)合理的成本預(yù)測方法，并且注意新的工藝技術(shù)和人員變動對成本預(yù)測方法的影響。相關(guān)財會人員要依照最新的費用數(shù)據(jù)來進行目標成本的編制，確保目標成本的科學(xué)性及可行性。目標成本不能過于寬松，以免造成企業(yè)成本資金的浪費；當(dāng)然也不能太過嚴苛，否則會影響整個工程的施工質(zhì)量。作為項目開發(fā)成本的整體規(guī)劃，項目籌劃階段對目標成本的控制可以說是成本控制中的基礎(chǔ)所在，所以，必須從源頭上做好對企業(yè)投資成本的有效管理和控制。在確定目標成本時要注意避免幾個常見的錯誤：一是成本估算過于草率；二是過于樂觀或者保守；三是進行估算的時間不當(dāng)和依據(jù)不規(guī)范。
二、項目設(shè)計階段的成本管理與控制
項目設(shè)計是對整個投資項目的標準規(guī)劃，出具具體的施工圖、制定詳細準確的成本預(yù)算、明確崗位職責(zé)，要在這一階段對企業(yè)成本進行相應(yīng)的控制，就必須嚴格施工圖的設(shè)計、預(yù)算概算及明確崗位職責(zé)三個角度來分析。
（一）施工圖設(shè)計
如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在最短的時間內(nèi)設(shè)計完成施工圖，就能夠為企業(yè)購地數(shù)量的基本測算行為提供依據(jù)，在拍賣土地的時候，能夠極大地提升叫地價格的空間；減少圖紙的修改優(yōu)化過程，從而避免因圖紙變化而造成成本費用的不斷修減或是增加，保證成本管理的穩(wěn)定性。一般情況下，大型的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)都有標準的圖庫設(shè)置，這在很大程度上提升了施工圖的標準化程度，是成本控制更為精確。所以房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)對成本的有效管理和控制，必須在發(fā)展進程中積累并構(gòu)建起企業(yè)內(nèi)部高質(zhì)量的標準圖庫，為成本管理及控制提供保障。
（二）預(yù)算概算
可以說項目設(shè)計階段的預(yù)算概算工作與施工圖的設(shè)計是相輔相成的。對項目預(yù)算進行大致的估算是依照施工圖來完成的。在這一階段對于施工成本的預(yù)算概算要隨著施工設(shè)計圖的修改優(yōu)化而作出相應(yīng)的調(diào)整，從變更及修改的數(shù)量上進行預(yù)算費用的增加或減少，保證整個施工成本都能得到最有效的管理和控制。另外，項目的成本除了物質(zhì)耗費，還包括人力成本，因此要對工藝、材料、人力和設(shè)備的使用情況進行全面的預(yù)測和核查，制定較為完善的預(yù)算編制體系。
（三）明確崗位職責(zé)
明確崗位職責(zé)可以說是為接下來施工階段及竣工驗收階段施工成本的控制提供基礎(chǔ)的人員保障。因而，在項目設(shè)計階段，應(yīng)當(dāng)對每一個部門、各個崗位的職責(zé)范圍進行明確的規(guī)定，并通過狗將相應(yīng)的監(jiān)督及獎懲機制，使每一個崗位、每一項工作都能夠在相互監(jiān)督、相互制約的基礎(chǔ)上得到有效的發(fā)揮，從而是施工及竣工階段每一個涉及成本管理的環(huán)節(jié)都能夠通過相關(guān)職責(zé)人員的管理得到有效的控制。
三、項目施工階段的成本管理與控制
項目進入施工階段后，對于成本的管理與控制就主要體現(xiàn)在對施工現(xiàn)場各種固定資產(chǎn)的控制上。這一階段是項目成本管理和控制的重點，是堵塞漏洞、降低成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，要對項目收入、成本、費用、資金撥付金額進行全面的核實，重點對施工階段的成本進行管理，加強對材料入庫、出庫的數(shù)量的管理；提升對施工現(xiàn)場物料使用及各種機械臺班設(shè)備的管理水平；做好合同的管理工作。
（一）材料入庫、出庫數(shù)量管理
要控制好施工成本，就必須對施工所需各種建筑材料入庫及出庫的數(shù)量進行全面的清點，并對材料入庫及出庫的情況進行相應(yīng)的記錄，以避免因建筑材料丟失而造成企業(yè)施工成本的增加。
（二）物料使用及設(shè)備管理
施工現(xiàn)場各種建筑物料的使用行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫接行У囊?guī)范，避免因各種人為的浪費行為而造成目標物料無法滿足施工的需求，導(dǎo)致施工過程中需要進行物料的二次購置，如此一來就必然會增加企業(yè)的施工成本；與此同時，對于施工現(xiàn)場各種機械臺班設(shè)備的使用及管理工作也必須做好，避免因使用或管理不當(dāng)而造成設(shè)備的損壞或者丟失，防止因設(shè)備故障而導(dǎo)致工期延長，進而加重企業(yè)的成本負擔(dān)。所以，施工現(xiàn)場對于物料及機械設(shè)備的使用及管理行為必須進行規(guī)范，以保證成本管理及控制的有序進行。
（三）做好合同的管理
做好合同的管理，加強對施工合同費用的控制，可以說是施工階段成本控制的重要內(nèi)容，施工現(xiàn)場，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)做好各種涉及到索賠的證據(jù)及資料的收集管理工作，對于各種可能引起索賠糾紛的問題應(yīng)當(dāng)具備一定的敏感性，及時發(fā)現(xiàn)并采取相應(yīng)的補救措施，避免因索賠糾紛的發(fā)生而加重企業(yè)的成本投入。
四、竣工決算階段的成本管理與控制
工程進入到竣工決算階段，項目的成本控制也接近尾聲，但是這一階段對于成本的控制往往被很多企業(yè)忽略。在這一階段由于疏于監(jiān)管，和受利益驅(qū)使，在成本管理和控制中可能會存在一些違規(guī)行為，造成了資金的損失。比如人為的主觀故意，虛增成本，加大大工程支出，抬高項目造價。或者成本核算的資料不完整，沒有進行全面成本管理，缺乏對一些必要的項目進行統(tǒng)計，使得真正的成本無法確知，失去了成本管理的意義。
因此，為了有效避免上述情況，當(dāng)工程進入到竣工決算階段的時候，首先，相關(guān)人員必須做好施工現(xiàn)場剩余施工物料的回收、清點及入庫工作，避免這部分固定資產(chǎn)的流失，做好成本的管理工作；其次，除了施工所需物料的回收之外，相關(guān)人員還必須對所有的施工設(shè)備進行清點及檢修，在保證設(shè)備完整性的基礎(chǔ)上，避免因設(shè)備損壞而增加額外的成本費用。同時要按照固定資產(chǎn)管理規(guī)定，對設(shè)施設(shè)備進行賬務(wù)處理。再次，竣工決算階段應(yīng)當(dāng)做好成本執(zhí)行的評價工作，要對項目執(zhí)行的過程資料進行全面的審查，對項目施工中成本的具體執(zhí)行情況進行詳細、完整、科學(xué)、客觀的評價，保證建設(shè)成本的經(jīng)濟性、合理性。最后，審查項目資金的使用情況，重點對項目資金預(yù)算的執(zhí)行和財務(wù)收支情況作出核定，從而為以后項目建設(shè)中的成本管理工作提供參考依據(jù)。
結(jié)論：
房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的開發(fā)施工行為本身就是一個很復(fù)雜的過程，要在這個工期較長的復(fù)雜過程中做好對開發(fā)成本的管理及控制工作，不管是從工作量還是從工作強度上來看，任務(wù)都相當(dāng)艱巨。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、市場經(jīng)濟的深化，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制工作必須從市場競爭的實際出發(fā)，所以房地產(chǎn)企業(yè)成本管理必須堅持內(nèi)容、方法、對象的全面性原則，采取科學(xué)的成本管理控制的策略和方法。相關(guān)人員必須從投資項目進行的每一個環(huán)節(jié)入手，實現(xiàn)對整個工程的成本控制，從而在保證質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)企業(yè)成本的有效降低，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展謀取更大的利潤空間。
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