摘要
本文主要通過(guò)系統(tǒng)地了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提出幾點(diǎn)通過(guò)稅收籌劃達(dá)到稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的目的。在本文中主要是以土地增值稅為例，具體提到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、交易環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、降低增值率的稅收籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面的內(nèi)容。隨后筆者就減少增值稅率也舉出了一個(gè)案例。希望本文通過(guò)對(duì)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的探討，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平，有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，從2002年起， 房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查對(duì)象，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避同時(shí)也是大家關(guān)注的重點(diǎn)。
一、稅收籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避概況
避稅是指納稅人利用不同國(guó)家或地區(qū)、不同所有制、不同稅種等的稅收制度差異甚至稅制要素的差異等，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的精心安排，以期達(dá)到納稅義務(wù)最小化的經(jīng)濟(jì)行為。由于其并不違反稅法的相關(guān)規(guī)定，故具有非違法性。
二、土地增值稅的稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
在土地增值稅方面，建造普通商品房與非普通商品房其繳納的土地增值稅不一樣。因?yàn)?，根?jù)稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，若其計(jì)算的增值額未超過(guò)其規(guī)定可以扣除項(xiàng)目金額之和的20％的，予以免交土地增值稅。
(一)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
合作建房過(guò)程中的稅收籌劃。合作建房是指一方提供土地使用權(quán)另一方提供資金的合作建房行為。一種方式是通過(guò)實(shí)物交易雙方各取所需。一方發(fā)生銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，另一方發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)行為?？傊@種一方換地的行為，雙方均需繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建成分得房屋的各自銷(xiāo)售時(shí)雙方還要再按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交營(yíng)業(yè)稅。另一種方式是合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房，房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋。因此向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股的部分不必繳納營(yíng)稅，合作企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤(rùn)亦不必繳納營(yíng)業(yè)稅。
(二)交易環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
使用促銷(xiāo)方式進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)常用的促銷(xiāo)方式包括現(xiàn)金折扣，贈(zèng)送裝修、家具、家電，贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)。各種促銷(xiāo)方式都可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)。任何促銷(xiāo)手段都有成本，若操作得當(dāng)，房地產(chǎn)企業(yè)為促銷(xiāo)而發(fā)生的成本能較大程度地轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者利益，從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。其中，控制好促銷(xiāo)的稅收成本是關(guān)鍵。對(duì)促銷(xiāo)較為有利的稅收政策包括現(xiàn)金折扣作為銷(xiāo)售收入的減項(xiàng)贈(zèng)送裝修等將作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的一部分，可作為所得稅稅前列支項(xiàng)目，其中裝修費(fèi)用在計(jì)征土地增值稅時(shí)，還能加記20%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，相應(yīng)的減少了土地增值稅的繳納。
（三）降低增值率的稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值
率。
1.減少增值額減少增值額主要有以下兩種方法：其一，降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。房屋銷(xiāo)售價(jià)格的降低會(huì)使銷(xiāo)售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷(xiāo)售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。其二，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增,其對(duì)土地增值稅的影響也不斷增強(qiáng)。所以在實(shí)際工作中可以與客戶簽訂銷(xiāo)售與裝修兩份合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項(xiàng)目金額
第一種方法：選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。所以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩種選擇：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；（2）房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
第二種方法：慎重確定房屋銷(xiāo)售時(shí)間。按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工前的借款利息可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)成本，作為扣除項(xiàng)目金額。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定房屋銷(xiāo)售時(shí)間，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時(shí)間價(jià)值和投資價(jià)值等與增加扣項(xiàng)目金額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。
三、土地增值稅稅收優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際案例
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售．如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅．又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算土地增值額；未分別對(duì)增值額進(jìn)行核算或不能準(zhǔn)確對(duì)增值額進(jìn)行核算的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20％以內(nèi)。從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
例如：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷(xiāo)售收入為2億元，其中普通住宅的銷(xiāo)售額為1.15億元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為8500萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元。分開(kāi)核算合計(jì)共交750萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交1200萬(wàn)元少交450萬(wàn)元。具體計(jì)算方式如下：
1.如果不分開(kāi)核算(納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算)，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：(20000—16000)÷16000×100％-25％，適用30％稅率。應(yīng)繳納土地增值稅；(80000--16000)×30％一1200(萬(wàn)元)
2.如果分開(kāi)核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)日金額的比例為：(11500—10000)÷10000×100％=15％，增值額與可扣除額低于20％，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：(8500—6000)÷6000×100％-41.67％，適用30％稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=(8500一6000)×30％=750(萬(wàn)元)。
四、結(jié)語(yǔ)
企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的目的是通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；通過(guò)稅收籌劃可以幫助企業(yè)樹(shù)立正確的納稅觀念、
守法意識(shí)并自覺(jué)地把稅法的各種要求貫徹到其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中。合理、合法地
維護(hù)自身的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)最小化，企業(yè)價(jià)值最大化。以上本文以土地增值稅為例，提出了幾點(diǎn)通過(guò)合理的方法，利用政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，以期給相關(guān)工作提供參考。
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