摘要：近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱潮，也使得我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。財務管理在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理體系中有著極其重要的地位，是管理學的重要組成都分。隨著我國市場經(jīng)濟進程，財務工作的好壞關系著房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，財務管理的重要地位也逐步為人們所認識。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的組織方式，其次，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題。同時，從加大財務預算功能，規(guī)范資金使用；加強財務分析和控制；以預算管理健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度；建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的規(guī)章制度等方面對如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務管理提出了自己的看法和建議，具有一定的參考價值。
關鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財務管理
1. 前言
在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)濟、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱潮，也使得我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。財務管理在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理體系中有著極其重要的地位，是管理學的重要組成都分。隨著我國市場經(jīng)濟進程，財務工作的好壞關系著房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，財務管理的重要地位也逐步為人們所認識。我國相關法規(guī)陸續(xù)出臺，使約束房地產(chǎn)企業(yè)財務行為的條件發(fā)生變化：市場環(huán)境變化，使房地產(chǎn)企業(yè)間競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤和控制風險的手段也層出不窮，財務管理內(nèi)容也面臨更新。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，必須經(jīng)常關注房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的組織方式
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模及房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)不同，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式和組織機構設立的不同，因此，財務管理的組織方式也具有形式多樣性的特點。
（1）大型房地產(chǎn)企業(yè)
大型房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務發(fā)展對財務管理的需求及房地產(chǎn)企業(yè)相對完善的組織機構，決定了其財務管理的組織結構會比較清晰地包含上面所談到的五橫三縱的管埋模式。由于大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務往來頻繁，涉及的財務處理復雜，且通常屬于股份公司形式，所以，內(nèi)部控制職能對其財務報告的真實可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)使用的有效性相減低違法違規(guī)風險的重要性等方而顯得猶為突出，因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)往往將內(nèi)部審計的職能機構交由董事會控制，或者使其擁有向董事會直接報告的權利。另外、大型房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務往往具有跨地域甚至跨國經(jīng)營的特點，因此，其通常會有地區(qū)性的組織機構，在這種情況下，為了保證財務管理的獨立性，其地區(qū)財務經(jīng)理應該在對該地區(qū)業(yè)務負責人匯報的同時，還應該向總公司的財務負責人直接匯報。
（2）高速發(fā)展中的中型房地產(chǎn)企業(yè)
這種類型的公司，其五橫三縱的組織結構尚處于形成階段。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理正在從會計記賬的基本功能向完善的財務管理職能過渡的時期。對于成長中的中型公司，因其業(yè)務規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)企業(yè)對于財務管理的需求也越來越高。成長中的房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨資金金短缺的壓力，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和能力，如何利用合理的金融工具解決發(fā)展過程中的資本擴張問題了，成為房地產(chǎn)企業(yè)的當務之急，而資金管理的職能成為房地產(chǎn)企業(yè)首先關注的重點，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求這方的專業(yè)技術人員，或通過“外腦”即專業(yè)顧問公司首先完成資金管理的分立，并同時逐步將財務計劃和分析、會計處理系統(tǒng)、稅務計劃、內(nèi)部審計等職能進行專業(yè)細分，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理趨向專業(yè)化分工。
同時，高速發(fā)展中的中型房地產(chǎn)企業(yè)開始將自己的縱向結構從只有執(zhí)行層和運營決策層的兩層形式向包含戰(zhàn)略決策層的三層演進。房地產(chǎn)企業(yè)開始聘請具有財務和業(yè)務管理經(jīng)驗、能夠參與和承擔房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策的高級財務管理人作為首席財務官或財務副總裁參加房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策。
高速發(fā)展中的中型公司，因成本和人力的原因，有時雖然五橫的財務管理職能基本具備，但財務計劃和分析，會計處理系統(tǒng)、稅務計劃往往會合并在同一財務經(jīng)理的管理之下。值得一提的是，為了房地產(chǎn)企業(yè)的長期健康發(fā)展，內(nèi)部控制職能應盡早分立。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題
一是房地產(chǎn)企業(yè)成本信息核算失真。為達到某一目的人為調(diào)節(jié)數(shù)字，成本核算不實，潛虧嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)虛贏實虧。二是有相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)一味追求銷量和市場份額，忽視了財務管理的核心地位，使企業(yè)管理局限生產(chǎn)經(jīng)營型管理格局之中；同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)受管理者素質(zhì)的限制，往往存在會計核算制度不健全，財務管理人員缺位的現(xiàn)象；企業(yè)財務管理的作用沒能得以充分發(fā)揮。
4.如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務管理
（1）加大財務預算功能，規(guī)范資金使用。
充分發(fā)揮財務管理預算和控制監(jiān)督的職能。財務管理人員應努力提高自身素質(zhì)，可以積極參與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略計劃的制定，當然這需要經(jīng)營者對財務管理的支持，采取能不斷調(diào)整的滾動式預算或全面動態(tài)預算制度，為管理者提供詳盡的資料，使預算能更多地服務于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的需要，使預算更接近于連續(xù)進行的計劃過程。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應該能通過財務信息做出相應的決策。
（2）加強財務分析和控制。
一方面要加強財務分析，建立有效的財務監(jiān)督體系。保證房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定的財務政策得到有效執(zhí)行，加強對房地產(chǎn)企業(yè)債務、資產(chǎn)、投資回收、現(xiàn)金回流和資產(chǎn)增值等方面的財務管理與監(jiān)督。加強財務控制，提高資金利用水平。房地產(chǎn)企業(yè)在利潤分配時應優(yōu)先考慮積累，充實資本，保持良好的資本結構，努力提高資產(chǎn)的運用效率，形成合理的資本結構，保持適當?shù)牧鲃幽芰?，使資金運用產(chǎn)生最佳效果，合理分配資金。加強對會計信息的分析，在決策上不能靠主觀感覺，在內(nèi)部管理上不能靠主觀喜好，必須踏實地進行成本、利潤控制，進行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營目標分析、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略分析、生產(chǎn)要素投入和產(chǎn)出分析、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的綜合分析，提高管理水平和經(jīng)濟效益。
（3）以預算管理健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
全面預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)在處理經(jīng)濟業(yè)務時，通過預算的編制、執(zhí)行、分析考核等的管理，明確預算項目，建立預算標準，規(guī)范預算的執(zhí)行和差異分析，建立、健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度。
內(nèi)部控制按其控制的方法不同，可分為：會計系統(tǒng)控制和預算控制。會計系統(tǒng)控制是依據(jù)《會計法》和國家的統(tǒng)一制度，通過發(fā)揮會計的監(jiān)督職能，保證財產(chǎn)、物資的安全性，會計信息的真實性、完整性，以及財務活動的合法性。預算控制（管理控制）是保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方針、經(jīng)營決策的貫徹執(zhí)行，促進經(jīng)營目標的實現(xiàn)。會計控制與預算控制是相輔相成的。同時，要加強企業(yè)各階層特別是管理決策層的預算管理理論學習，以達成共識，從思想上做好落實預算管理的準備?，F(xiàn)代企業(yè)預算管理體系的構建是存在著內(nèi)在動因，傳統(tǒng)預算管理是公司治理的集中表現(xiàn)形式，預算管理體系集中體現(xiàn)公司治理的各個環(huán)節(jié)，涵蓋著委托-代理思想、控制思想、交易費用理論、激勵理論等公司治理的主要框架體系。隨著戰(zhàn)略管理思想不斷在企業(yè)中實踐，預算管理日益成為企業(yè)戰(zhàn)略的集中載體，成為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的資源配置工具，現(xiàn)代企業(yè)全面預算財務管理均以戰(zhàn)略管理為基礎，構建學習型組織是最近企業(yè)管理者的奮斗目標。企業(yè)必須加強在公司治理、戰(zhàn)略管理和學習型組織構建上的理論學習，提高全面預算認識水平，并將其運用于預算管理工作實踐，建立以學習型組織內(nèi)部戰(zhàn)略管理指導下的公司治理型預算管理體系。
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