我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從1993年至2010年的17年間經(jīng)歷了4次大規(guī)模熱潮，平均每4-5年一個(gè)周期。每次房地產(chǎn)熱潮都不同程度地刺激了經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房地產(chǎn)熱越來(lái)越引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)熱對(duì)金融業(yè)的影響也越來(lái)越明顯，維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。
一、房地產(chǎn)熱的產(chǎn)生引發(fā)思考
2008年末，一場(chǎng)世界性的金融危機(jī)席卷全球，為積極應(yīng)對(duì)這場(chǎng)世界性金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，刺激和拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大的特點(diǎn)。2008年至今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展和政策打壓，有數(shù)據(jù)顯示，2010年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲得到一定程度的控制，但并未阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均水平上漲了6.4%，中房信對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過(guò)40%。房?jī)r(jià)高企背后，誰(shuí)來(lái)化解銀行貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)更需要冷靜思考。
二、房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的主要影響
銀行業(yè)分享著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展帶來(lái)豐厚收益的同時(shí)，也不得不承擔(dān)高收益下暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)熱對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主要影響表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
（一）融資渠道單一，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)集中
主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足、采用間接融資方式比重較高，致使對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)集中。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道僅限于股市融資，占比僅為房地產(chǎn)融資額的3%左右。換言之，除去房地產(chǎn)企業(yè)自有資金外，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)單一、傳統(tǒng)的信貸支持仍是建筑開(kāi)放商獲得資金的主要來(lái)源。當(dāng)前，我國(guó)的銀行體系實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，支撐了幾乎整個(gè)房地產(chǎn)金融，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款依靠水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依靠程度已接近80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接轉(zhuǎn)移到銀行金融機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依靠性，使這種共生特征愈加明顯。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行可能會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。
（二）對(duì)政策解讀不同，暗藏決策風(fēng)險(xiǎn)
為抑制房地產(chǎn)持續(xù)升溫，經(jīng)歷了2010年嚴(yán)厲的政策調(diào)控后，2011年1月26日，新年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)。《新國(guó)八條》對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控從調(diào)整稅費(fèi)、差別化信貸政策、增加商品房土地供應(yīng)、居民限購(gòu)措施入手，制定了二手房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征稅、二套房首付比例及利率水平、增加土地供應(yīng)計(jì)劃總量等多個(gè)角度做出了具體規(guī)定，以抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。但政策的出臺(tái)到調(diào)控效果顯現(xiàn)還具有一定的不確定性和滯后性，金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)決策需要隨之而動(dòng)。
對(duì)國(guó)家政策的解讀不同，金融機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)決策具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。由于各行的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和預(yù)期收益存在一定的差異，在制定相應(yīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度也不盡相同。部分激進(jìn)型銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，更側(cè)重于營(yíng)利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而把這次房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作為銀行調(diào)整、占有市場(chǎng)份額的發(fā)展機(jī)遇。由于部分銀行營(yíng)銷(xiāo)策略及程序控制上相對(duì)寬松，容易給投機(jī)者創(chuàng)造鉆政策漏洞的機(jī)會(huì)，給銀行經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
（三）活存固貸，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
房地產(chǎn)信貸中，借款人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要依法處置抵押房地產(chǎn)從中求償,也可能導(dǎo)致銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,從而形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
銀行發(fā)放的住房按揭貸款普遍具有期限長(zhǎng)，數(shù)額大的特點(diǎn)，這部分貸款占個(gè)人消費(fèi)信貸總額的比重較高，且不能在短時(shí)間內(nèi)收回，因而存在一定數(shù)量的流動(dòng)性資金被長(zhǎng)期使用。盡管銀行資金池有一定的“蓄水”功能，但遇重大政策調(diào)整、借款人喪失償還能力等因素影響，將有可能導(dǎo)致銀行面臨流動(dòng)性不足的問(wèn)題，規(guī)模較小的股份制商業(yè)銀行還有可能面臨頭寸不足而引發(fā)擠兌問(wèn)題。
（四）通脹壓力下，利率風(fēng)險(xiǎn)隱顯
如果存款利率上升,貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,可能影響銀行經(jīng)營(yíng)效益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)按揭由于期限較長(zhǎng),銀行可能承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。例如：2009年為拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)有商業(yè)銀行率先實(shí)行房貸利率在標(biāo)準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的措施，由于政策具有一定的延續(xù)性，七折利率需要在合同約定周期內(nèi)才能隨市場(chǎng)利率作出相應(yīng)調(diào)整，而根據(jù)2009-2010年信貸投放增量和未來(lái)物價(jià)指數(shù)預(yù)期來(lái)分析，通脹壓力逐漸顯現(xiàn)，銀行吸收存款利率上調(diào)壓力明顯。存款利率上調(diào)，銀行利息支出增加的效果立竿見(jiàn)影，七折房貸利率合同延續(xù)，可能導(dǎo)致銀行存貸利差下降，收益下降。在存貸款升息預(yù)期兌現(xiàn)時(shí)，扣除銀行經(jīng)營(yíng)成本及銀行前期提供的七折按揭房貸利率補(bǔ)貼后，銀行還有可能出現(xiàn)負(fù)收益。
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)不可避免
信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由于借款人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還銀行借款,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家已經(jīng)采取一系列嚴(yán)格措施調(diào)控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源收緊，房?jī)r(jià)有下跌預(yù)期和空間，使得房企收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償債能力的降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或按揭購(gòu)房者的違約行為均會(huì)給銀行信貸資金帶來(lái)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
銀行不容忽視的是由于全社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩，越來(lái)越多的人把錢(qián)投到了房市，房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為助長(zhǎng)了住房高閑置率，高閑置率造成了資源的浪費(fèi)，無(wú)形中也推高了房?jī)r(jià)。為數(shù)不少的個(gè)人貸款購(gòu)房不是為了改善居住條件，而是為了投資牟利，一人在一個(gè)或多個(gè)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)，期待房?jī)r(jià)升值后出售，在遇到政策調(diào)整，房地產(chǎn)熱降溫時(shí)，造成房?jī)r(jià)下跌，也就意味著借款人違約或無(wú)法歸還貸款即將開(kāi)始。當(dāng)房?jī)r(jià)跌至扣除首付后的貸款額后，炒房者無(wú)心繼續(xù)炒房游戲時(shí)，只能將所持房產(chǎn)抵給銀行，銀行即將承擔(dān)房?jī)r(jià)可能持續(xù)走低或扣除處置房成本后帶來(lái)的資金凈損失。
（六）開(kāi)放市場(chǎng)劇增效益，欺詐行為防不勝防
2009年，中國(guó)的房市經(jīng)歷了“大躍進(jìn)，大發(fā)展”時(shí)期，銀行在火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)里分享了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成果。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的緊縮，欺詐行為也逐漸顯現(xiàn)。
市場(chǎng)欺詐指借款人違背真實(shí)性原則，通過(guò)隱瞞、欺騙等手段制造滿足房地產(chǎn)信貸合同要件，騙取銀行貸款的行為。主要表現(xiàn)為“假按揭”和提供虛假財(cái)務(wù)報(bào)表的騙貸行為。
（五）配合房貸相關(guān)規(guī)定，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展
加快經(jīng)濟(jì)適用房政策制定和建設(shè)進(jìn)程。銀行對(duì)政策支持的經(jīng)濟(jì)適用房貸款，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格界定和甄別，對(duì)非政策支持的貸款購(gòu)房者不應(yīng)有政策上的融通。各上級(jí)管理行和銀監(jiān)會(huì)可以適時(shí)對(duì)住房貸款開(kāi)展有針對(duì)性地專(zhuān)項(xiàng)檢查。確保國(guó)家安居政策惠及中低收入的社會(huì)大眾。2010年4月26日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示將加強(qiáng)經(jīng)適房管理：“已享受經(jīng)適房的家庭，再購(gòu)買(mǎi)其他住房須辦理退出手續(xù)或補(bǔ)交價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)；買(mǎi)賣(mài)、出租經(jīng)適房須供住房保障部門(mén)出具的書(shū)面意見(jiàn)；違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)適房，按照規(guī)定收回，并取消5年內(nèi)再次申購(gòu)資格”。各種跡象表明，國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)也在嚴(yán)格限制惡意炒房和投機(jī)者行為。銀行無(wú)疑應(yīng)充當(dāng)好把門(mén)守戶的角色。
（六）采取積極措施，有效處置不良資產(chǎn)
銀行金融機(jī)構(gòu)在寬松的貨幣政策和充足的流動(dòng)性支持下，更有益于采取有效措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題,化解部分房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。由于在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)銀行對(duì)借款人償還能力要求較高,針對(duì)個(gè)人不良貸款，由于當(dāng)前房?jī)r(jià)并未降至扣除按揭首付比例以下,資產(chǎn)保全性較高。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，目前也擁有較為充足的流動(dòng)性，所以清收不良貸款的時(shí)機(jī)充分。迄今為止我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款形成的不良資產(chǎn)絕大部分是源自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因此要設(shè)法幫助開(kāi)發(fā)商盤(pán)活積壓商品房,要說(shuō)服他們修正過(guò)高的贏利預(yù)期和價(jià)格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價(jià)格把房子賣(mài)出去,必要時(shí)可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來(lái)改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,改造后按公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的形式進(jìn)行出售，以滿足中低端市場(chǎng)需求,變積壓為暢銷(xiāo)。銀行也可以與開(kāi)發(fā)商重訂還款協(xié)議,開(kāi)發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息，在盤(pán)活存量的同時(shí)，也可以緩解部分無(wú)房戶的居住需求。
綜上，后危機(jī)時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有過(guò)熱跡象，但政府和金融監(jiān)管當(dāng)局相繼出臺(tái)了相關(guān)限制性政策和措施，后續(xù)政策正在穩(wěn)步跟進(jìn)。新政仍將陸續(xù)出臺(tái)，需要我們認(rèn)真解讀，政策的出臺(tái)并不表示惜貸或者完全收回貸款，而是要借助新政實(shí)施之機(jī)，把握市場(chǎng)熱點(diǎn)，調(diào)整房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷(xiāo)策略，改變和優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步加大首套和經(jīng)濟(jì)適用房的支持力度，實(shí)現(xiàn)銀行信貸規(guī)模、效益雙增目標(biāo)。筆者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)影響更具有積極作用，銀行通過(guò)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)性調(diào)整，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)可控。房地產(chǎn)與金融良性互動(dòng)，相得益彰，必將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展創(chuàng)造積極條件。
參考文獻(xiàn)：
［1］ 李貴玲.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控析[EB/OL]. [2008.11.24].http://www.
