土地是一種資源，也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根基和特殊資產(chǎn)。在成品油銷售企業(yè)，由于經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)較多、銷售戰(zhàn)線長(zhǎng)、土地分布比較零散，加之近年來(lái)自然災(zāi)害頻發(fā)，災(zāi)后重建、國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)、地方政府市政規(guī)劃的改變和公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化的調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)土地不斷被政府回購(gòu)、占用或出現(xiàn)閑置的情況，土地管理面臨著非常復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢(shì)和挑戰(zhàn)。用傳統(tǒng)的思維和常規(guī)的管理模式來(lái)實(shí)施土地管理，不利于提高土地利用效率甚至可能造成土地資產(chǎn)的流失，也不適應(yīng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和新形式的需要。而土地資產(chǎn)的管理涉及面寬、政策性強(qiáng)，必須予以高度重視。本文通過(guò)“以土地置換為主，貨幣化補(bǔ)償為輔”的土地處置管理思維，就如何應(yīng)對(duì)和解決土地被占用和出現(xiàn)土地閑置等問(wèn)題，進(jìn)行了有益的探索，以供大家參考。
一、成品油銷售企業(yè)土地管理現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題
?。ㄒ唬┩恋毓芾憩F(xiàn)狀
成品油銷售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，主要是油庫(kù)和加油站，而油庫(kù)和加油站一般都遠(yuǎn)離市區(qū)，座落在不同的行政區(qū)內(nèi)。由于銷售區(qū)域廣、戰(zhàn)線長(zhǎng)、網(wǎng)點(diǎn)較分散，導(dǎo)致企業(yè)的土地不僅小塊、零星，而且過(guò)于分散，加之各級(jí)地方政府的土地管理政策不完全統(tǒng)一，而企業(yè)內(nèi)部對(duì)土地管理重要性認(rèn)識(shí)還有待提高，因而成品油銷售企業(yè)的土地管理面臨著非常嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢(shì)和挑戰(zhàn)。
?。ǘ┩恋毓芾砻媾R的問(wèn)題
近年來(lái)，由于自然災(zāi)害頻發(fā)，災(zāi)后重建、國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)、地方政府市政規(guī)劃的改變和公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化的調(diào)整，使成品油銷售企業(yè)在土地管理中面臨著以下幾方面的問(wèn)題。
1．由于災(zāi)后重建、國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)或地方政府市政建設(shè)需要，政府整體回購(gòu)或占用企業(yè)土地資產(chǎn)。
2．由于災(zāi)后重建、地方政府市政建設(shè)或公路擴(kuò)建等原因，建設(shè)單位部份占用企業(yè)土地資產(chǎn)。
3．由于自然災(zāi)害或公路改道，影響企業(yè)加油站關(guān)閉，導(dǎo)致企業(yè)土地資產(chǎn)閑置。
4．由于企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化調(diào)整，影響企業(yè)油庫(kù)等經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)關(guān)閉，導(dǎo)致企業(yè)土地資產(chǎn)閑置。
針對(duì)企業(yè)土地管理中頻繁出現(xiàn)的被政府回購(gòu)、占用或出現(xiàn)土地閑置的情況，如何采取相應(yīng)的措施，積極加以應(yīng)對(duì)和解決，以提高土地利用價(jià)值，避免土地資產(chǎn)損失，就成為成品油銷售企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真思考和探索的問(wèn)題。
二、成品油銷售企業(yè)應(yīng)對(duì)土地占用和閑置的主要措施和策略
隨著國(guó)家及地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，土地漸漸變成稀缺資源，不僅政策性強(qiáng)，而且升值潛力大。國(guó)家重點(diǎn)工程和地方政府市政建設(shè)回購(gòu)、占用企業(yè)土地，大多采取貨幣化補(bǔ)償，不但補(bǔ)償價(jià)值較低，也使企業(yè)失去了現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而市政規(guī)劃改變或公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化調(diào)整造成企業(yè)土地閑置，如不及時(shí)盤(pán)活，又會(huì)導(dǎo)致土地利用效率降低，造成土地資源浪費(fèi)。對(duì)此，成品油銷售企業(yè)應(yīng)以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真組織學(xué)習(xí)和研究國(guó)家土地法規(guī)及相關(guān)政策，加大與政府各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)力度，按照“以土地置換為主，貨幣化補(bǔ)償為輔”的土地處置管理方法，積極應(yīng)對(duì)和解決土地管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，才能避免土地資產(chǎn)流失，提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。
?。ㄒ唬?yīng)對(duì)土地占用和閑置應(yīng)堅(jiān)持的原則
1．堅(jiān)持盤(pán)活閑置資產(chǎn)的原則
國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)和地方市政規(guī)劃改變，或占用企業(yè)土地資產(chǎn)，或造成企業(yè)土地資產(chǎn)閑置。對(duì)此，企業(yè)要堅(jiān)持盤(pán)活閑置資產(chǎn)的原則，加強(qiáng)與政府職能部門(mén)的協(xié)調(diào)，按照“以土地置換為主，貨幣化補(bǔ)償為輔”的土地處置管理方法，積極加以應(yīng)對(duì)和解決，以提高土地資產(chǎn)的利用效率，減少土地資源的損失和浪費(fèi)。
2．堅(jiān)持等價(jià)有償，保值增值的原則
在土地置換或貨幣化補(bǔ)償過(guò)程中，要嚴(yán)格按照企業(yè)相關(guān)規(guī)定，聘請(qǐng)具有國(guó)家相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)換出、換入的土地或?qū)嵭胸泿呕a(bǔ)償?shù)耐恋剡M(jìn)行評(píng)估，實(shí)行土地等價(jià)值置換，確保土地貨幣化補(bǔ)償合理合規(guī)。同時(shí)，對(duì)換入土地的位置、周邊環(huán)境、市政規(guī)劃、發(fā)展前景和市場(chǎng)潛力等要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，認(rèn)真分析研究，確保土地保值增值。
3．堅(jiān)持平等協(xié)商，互惠共贏的原則
在實(shí)施土地置換時(shí)，要積極協(xié)調(diào)政府相關(guān)職能部門(mén)，共同選擇新的土地置換點(diǎn)位，平等協(xié)商，針對(duì)不同的土地置換情況，制訂相應(yīng)的雙方都能接受的土地置換方案，做到互惠共贏，確保土地置換工作順利開(kāi)展。
?。ǘ?yīng)對(duì)土地占用和閑置的具體措施
1．健全組織機(jī)構(gòu)，落實(shí)管理責(zé)任
根據(jù)企業(yè)土地處置管理具體情況，要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要親自掛帥，財(cái)務(wù)部門(mén)要全程介入，法律部門(mén)對(duì)合同協(xié)議要嚴(yán)格把關(guān)，其他職能部門(mén)和企業(yè)基層經(jīng)營(yíng)部門(mén)要積極參與。針對(duì)災(zāi)后重建、國(guó)家重點(diǎn)工程和地方政府市政建設(shè)對(duì)企業(yè)土地的回購(gòu)、占用問(wèn)題，要成立相應(yīng)的工作小組，負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣臏贤ê蛥f(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)對(duì)換出和換入的土地或?qū)嵭胸泿呕a(bǔ)償?shù)耐恋剡M(jìn)行評(píng)估，負(fù)責(zé)對(duì)換入土地的實(shí)地調(diào)查、點(diǎn)位選擇和置換方案的制訂、補(bǔ)償價(jià)格協(xié)商等工作。通過(guò)明確的分工，落實(shí)管理責(zé)任，保證土地置換或貨幣化補(bǔ)償工作的順利開(kāi)展。
2．建立應(yīng)急處理機(jī)制，及時(shí)解決土地問(wèn)題
由于成品油銷售企業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)分散，銷售戰(zhàn)線長(zhǎng)，土地分布比較零散，針對(duì)企業(yè)土地被政府回購(gòu)、占用頻繁的情況，要建立土地管理應(yīng)急處理機(jī)制，要求企業(yè)基層經(jīng)營(yíng)部門(mén)對(duì)土地變動(dòng)、土地糾紛、土地爭(zhēng)議等問(wèn)題要快速做出反應(yīng)，及時(shí)向上級(jí)主管部門(mén)匯報(bào)。企業(yè)管理部門(mén)要及時(shí)派出人員到實(shí)地調(diào)查，分析研究，制訂相應(yīng)的處置方案及時(shí)解決。做到上下聯(lián)動(dòng)，相互配合，及時(shí)處理。
3．積極完善報(bào)批手續(xù)，規(guī)范土地處置管理
土地的增減政策性強(qiáng)，手續(xù)繁雜。針對(duì)土地置換或貨幣化補(bǔ)償問(wèn)題，要嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)公司相關(guān)資產(chǎn)管理規(guī)定，依據(jù)國(guó)家有關(guān)土地管理法律法規(guī)，嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部控制管理流程，在土地置換或貨幣化補(bǔ)償過(guò)程中，積極收集相關(guān)資料，完善報(bào)批手續(xù)，確保土地置換或貨幣化補(bǔ)償?shù)囊?guī)范運(yùn)作。
（三）應(yīng)對(duì)土地占用和閑置的具體方式
針對(duì)土地被回購(gòu)、占用或閑置等問(wèn)題，要區(qū)別不同情況，采取不同方法加以解決。
1．對(duì)整體占用加油站土地資產(chǎn)的，要求政府對(duì)加油站地上資產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，對(duì)土地進(jìn)行等價(jià)值置換，加油站實(shí)行異地遷建。
2．對(duì)部份占用加油站土地且不影響加油站正常經(jīng)營(yíng)的，要求政府對(duì)占用土地按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償。
3．對(duì)市政規(guī)劃改變或公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化調(diào)整造成的企業(yè)土地閑置，也要盡量協(xié)調(diào)政府相關(guān)職能部門(mén)，規(guī)劃新的加油站點(diǎn)位，通過(guò)土地置換后實(shí)現(xiàn)加油站異地遷建，或改變閑置土地用途，重新規(guī)劃使用。做到積極盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)，避免土地資源損失。
三、對(duì)規(guī)范土地處置管理的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)
成品油銷售企業(yè)要規(guī)范土地處置管理，切實(shí)解決企業(yè)土地被政府回購(gòu)、占用或出現(xiàn)閑置的問(wèn)題，筆者認(rèn)為有必要著力提高以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。
1．加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)，提高土地管理意識(shí)，是規(guī)范土地處置管理的前提。土地管理具有較強(qiáng)的政策性，要規(guī)范土地資產(chǎn)管理，就必須加強(qiáng)對(duì)土地政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，即時(shí)掌握土地政策法規(guī)的變化情況，不斷提高自己的政策水平和土地管理意識(shí)，才能及時(shí)應(yīng)對(duì)和正確處理土地管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，規(guī)范土地處置的管理。
2．健全管理機(jī)制，落實(shí)管理責(zé)任，是規(guī)范土地處置管理的保證。土地資產(chǎn)管理涉及企業(yè)各部門(mén)、各環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全管理機(jī)制，針對(duì)土地管理中出現(xiàn)的不同問(wèn)題，建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，落實(shí)責(zé)任，上下協(xié)調(diào)，才能保證土地處置的規(guī)范管理。
3．積極應(yīng)對(duì)處理，強(qiáng)化溝通協(xié)調(diào)，是規(guī)范土地處置管理的根本。針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)和地方政府市政規(guī)劃的改變，導(dǎo)致企業(yè)土地資產(chǎn)被回購(gòu)、占用或閑置的問(wèn)題，企業(yè)各級(jí)部門(mén)必須高度重視，認(rèn)真對(duì)待，采取相應(yīng)的措施，積極應(yīng)對(duì)處理。要切實(shí)加強(qiáng)與政府職能部門(mén)的溝通和協(xié)調(diào)，求得政府相關(guān)部門(mén)的理解和支持，才能保證土地置換或貨幣化補(bǔ)償?shù)捻樌麑?shí)施，避免土地資產(chǎn)損失，提高土地的利用價(jià)值。
土地管理是一項(xiàng)持續(xù)復(fù)雜的工作，涉及面寬、政策性強(qiáng)。而土地又是一種稀缺資源，增值潛力巨大。土地資產(chǎn)的增減變動(dòng)，影響企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，成品油銷售企業(yè)要將“守土有責(zé)，寸土必爭(zhēng)”的精神落到實(shí)處，加強(qiáng)對(duì)土地政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，不斷提高政策法規(guī)水平和土地管理意識(shí)，堅(jiān)持“以土地置換為主，貨幣化補(bǔ)償為輔”的土地處置管理原則，積極應(yīng)對(duì)和正確處理土地管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，鞏固企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。
