隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,全國(guó)各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小,遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概論及表現(xiàn)形式
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為:
1.償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn)
目前,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款,自有資金很少。據(jù)調(diào)查,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7以上遠(yuǎn)高于60的警戒水準(zhǔn),大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負(fù)債開發(fā)為主,自有資本比例相當(dāng)?shù)?。這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款,利息負(fù)擔(dān)沉重,資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性,因此,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大,企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)
利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大,貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本,抵減預(yù)期收益。同時(shí),投資者的購(gòu)買欲也隨之降低,導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年,政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn),共進(jìn)行了六次加息,這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本,而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升,從而抑制了投資者的購(gòu)房欲,這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的損失,成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。
3.籌資的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴程度相當(dāng)高,相關(guān)資料表明,當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大,相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度,這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉,使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大,高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)需要大量的資金參與投入運(yùn)作,開發(fā)周期較長(zhǎng),占用資金時(shí)間長(zhǎng),而且項(xiàng)目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析,并且房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后,沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃,分不清資金使用的輕重緩急,造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作,或是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,項(xiàng)目變現(xiàn)能力差,因此,需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分,缺乏現(xiàn)金流量管理觀念,在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下,盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展,一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)
企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作必須具備一定數(shù)量的資金,能否及時(shí)足額地籌集到所需資金,直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的需要,企業(yè)一般用自有資金征地,用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn),借入資本比例越大,資產(chǎn)負(fù)債率越高,財(cái)務(wù)杠桿利益越大,伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大?！?.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜,由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目成本;項(xiàng)目完工時(shí),需要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)入受益對(duì)象,這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了成本管理,導(dǎo)致財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料,成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中,在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素,對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ),對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面,企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算,認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算,以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性,減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面,企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況,對(duì)資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃,構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí),要加強(qiáng)管理,堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴(yán)格考核,對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束,發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。
2.加強(qiáng)資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工,占用大量的資金,資金流轉(zhuǎn)不暢,嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮,因此,要注重資金的管理,制定合理的資金使用計(jì)劃,保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需要。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控,合理安排資金調(diào)度,確保建設(shè)項(xiàng)目施工和營(yíng)銷資金需求;加速應(yīng)收賬款的收回,調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu),壓縮存貨資金占用,增強(qiáng)企業(yè)支付能力,提高企業(yè)信譽(yù);嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出,防止鋪張浪費(fèi),杜絕費(fèi)用超支現(xiàn)象,以提高所投資金的安全性和合理性,加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。
3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu),適度負(fù)債經(jīng)營(yíng),在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下,設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下,通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法,降低資產(chǎn)負(fù)債率,控制企業(yè)資本成本,改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面,加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理;另一方面,可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金,使企業(yè)逐漸做大,并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展,還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.加強(qiáng)成本管理
企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求,在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,在開發(fā)成本和銷售科目中,根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級(jí)明細(xì)科目,細(xì)化成本對(duì)象。在策劃監(jiān)督上,企業(yè)應(yīng)對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃,使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本;并且建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu),在各個(gè)重要環(huán)節(jié),按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核,實(shí)行監(jiān)督管理。
5.完善內(nèi)部審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段,內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制,做好事前控制和事中控制工作,重視風(fēng)險(xiǎn)管理,充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用,及時(shí)消除不良隱患,維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益,最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益;同時(shí),也要做好事后審計(jì),由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展,評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度,挖掘潛力,實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合,全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
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