影響房地產(chǎn)價格高位上漲的因素較多,但工程造價企高無疑是最重要的因素之一,所謂建設(shè)工程造價,是指進行某項工程建設(shè)所預(yù)期花費或?qū)嶋H花費的全部費用。它由設(shè)備、工器具購置費、建筑安裝工程費和工程建設(shè)其他費用組成。衡量項目投資效益大小最重要的指標是建設(shè)工程造價。工程造價的確定是一個非常復(fù)雜的過程,尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性,決定了計價方法的多樣性和復(fù)雜性。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目過程中,工程造價的管理顯得尤為重要,既要保證好房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑物滿足高質(zhì)量高要求,又要采取嚴格及有效的措施合理控制與管理工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平,特別是其對投資的決策和控制,直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展?，F(xiàn)從以下四個方面來闡述房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價的管理魚控制方法。
一、當前房地產(chǎn)開發(fā)工程造價中存在的問題
通過近段時間的研究,筆者總結(jié)目前房地產(chǎn)開發(fā)工程造價存在以下問題:(1)忽視部門間溝通、協(xié)調(diào),變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮,從而使造價不合理偏高;(2)施工隊伍素質(zhì)較差,施工方難以執(zhí)行合同條款而停工,致使工期延長或返工,(3)開發(fā)商管理制度存在缺陷,無法及時、快捷地確定原材料的加工定貨價格;(4)工程決算不規(guī)范,竣工結(jié)算中洽商漏洞多;(5)開發(fā)商管理中輕視人的因素,上級常常不能對各部門人員的工作表現(xiàn)及時總結(jié)和獎懲。
二,設(shè)計階段
2.1建立必要的設(shè)計競爭機制
改進和完善現(xiàn)行的設(shè)計方案招標辦法,通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位,從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性,避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案,避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后影響銷售,造成資金長期得不到回收,經(jīng)濟效益無法保證。改革現(xiàn)行的設(shè)計取費標準,按造價計算設(shè)計取費的基數(shù)不超過限額設(shè)計的基數(shù)。在具體實施中可針對不同情況,制定相應(yīng)的獎罰措施。
2.2利用價值工程原理優(yōu)化和評價設(shè)計方案
設(shè)計方案競選中可以以中選方案為基礎(chǔ),吸取未中選方案的優(yōu)點,取長補短,以價值工程的原理:v(價值)=F(功能)/c(成本),從五個途徑提高設(shè)計產(chǎn)品的價值,使設(shè)計更完美。利用價值工程原理優(yōu)化設(shè)計方案后,需要對設(shè)計方案的項目功能、造價、工期和設(shè)備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析相結(jié)合的綜合評價,從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟效果最好的設(shè)計方案。
2.3盡可能減少設(shè)計變更
首先,應(yīng)嚴禁通過設(shè)計變更擅自擴大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計標準、增加建設(shè)內(nèi)容,一般情況下不允許設(shè)計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮,其次,認真對待必須發(fā)生的設(shè)計變更,及時核算有關(guān)設(shè)計變更的造價,對于有問題或者費用偏高的項目可重新考慮,進行多方案比較,不能一味求快,而應(yīng)求精。
2.4實施設(shè)計監(jiān)理制度,加強躅紙會審工作
主管部門應(yīng)在搞好政府監(jiān)管的同時,一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件,加強設(shè)計監(jiān)理人才的引進、培訓(xùn)、考核和注冊工作,制定設(shè)計監(jiān)理工作的職責(zé)、收費標準等。同時組織總工辦、開發(fā)部、工程部、資產(chǎn)經(jīng)營部等相關(guān)部門,對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核。從各個不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作,以求提高設(shè)計質(zhì)量。避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來洽商造成的經(jīng)濟損失。
2.5實行限額設(shè)計
項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短,同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益,對于一個建設(shè)項目,開發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計單位,在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算,要用數(shù)據(jù)說話,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習(xí)慣作法。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求,并為之創(chuàng)造外部條件。
三、招標階段
3.1嚴密、嚴肅編制招標文件
招標文件既是投標單位編制投標文件的依據(jù),又是招標單位與中標單位簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)和合同的重要組成部分,招標文件中提出的各項要求對整個招標工作乃至承發(fā)包雙方都有約束力,對工程造價具有重大影響,因此,不論是開發(fā)商自己,還是其委托的咨詢機構(gòu)編制、發(fā)布招標文件,都必須嚴密、嚴肅、完整,按照規(guī)范要求進行編制和發(fā)布。
3.2科學(xué)合理地編制標底
標底是建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)。單位沒有條件,應(yīng)請有資格的咨詢單位代編;有條件的單位盡量自行編制。編制標底時要與市場的實際變化相吻合,采取合理低價中標的原則,要實事求是、切合實際。保證標底編制質(zhì)量,選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位,把工程標底控制在合理造價的下限。
3.3注重資格預(yù)審,謹防串標
我國的招投標法規(guī)尚不健全、投標報價缺乏規(guī)范、評標定標不夠科學(xué),造成有標底招標時,標底泄漏現(xiàn)象時有發(fā)生;無標底招標時,投標人相互串標、圍標,使工程價格嚴重失實。為預(yù)防此類事件發(fā)生以及中標后,在施工過程中,出現(xiàn)千方百計索賠增加造價,在資格預(yù)審中把不誠信、業(yè)績不佳,施工資源差的企業(yè)淘汰出局。
3.4確定適合的發(fā)包方式
可根據(jù)工程的規(guī)模、性質(zhì)、特點,確定合適的發(fā)包方式來控制工程造價。當然,不管采用哪種發(fā)包方式都應(yīng)該進行招標,引進競爭機制,使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤情況下,報出非常優(yōu)惠的價格,杜絕議標或變相議標。實踐證明,凡是先開工后定價的工程多半造價偏高。
3.5慎重地選擇施工隊伍
必須根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)要求,認真挑選施工單位。
四,實施階段
4.1編制實施資金使用計劃,糾正投資偏差
編制并控制資金使用計劃,在房地產(chǎn)整個開發(fā)管理中處于重要而獨特的地位,對造價具有重要的影響,它是合理確定和控制造價總目標值、各階段分目標值的依據(jù),通過與實際造價進行定期和不定期比較,找出偏差、分析原因,適時以組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施或合同措施進行糾偏,使總造價控制在目標之內(nèi)。
4.2施工中設(shè)計變更的控制
建設(shè)單位、設(shè)計單位和施工單位在開工前認真審核設(shè)計圖紙,嚴格遵守設(shè)計規(guī)范,把可能在施工中出現(xiàn)的問題,在圖紙會審階段進行解決,避免在施工過程中影響工程進度和質(zhì)量,或發(fā)生返工等現(xiàn)象,造成不必要的人力、物力和財力的浪費。
4.3工程索賠管理
索賠是合同雙方妊履行合同的過程中,根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)范,因一方存在過錯并給另一方帶來損失,由損失方要求過錯方賠償這一損失 的經(jīng)濟現(xiàn)象。索賠的內(nèi)容可以是資金,也可以是工期。當索賠發(fā)生時,應(yīng)該多方取證,查閱雙方簽訂的施工合同、相關(guān)的法律法規(guī)、施工圖、施工組織設(shè)計、招標文件標底、定標書、施工備忘錄、有關(guān)工程隱蔽驗收記錄、工程例會及各專題會議紀要,要仔細查證,詳細分析,以保證索賠的合理性。
4.4加大施工監(jiān)理的現(xiàn)場管理力度
在實際工作中,工程監(jiān)理對工程質(zhì)量的監(jiān)控應(yīng)該是堅決的、嚴格的,但在實踐中當涉及工程造價的控制和協(xié)調(diào)時往往充當“門神”和“和事佬”,怕得罪人,這和工程監(jiān)理的職業(yè)道德是不相符的。工程監(jiān)理應(yīng)嚴格執(zhí)行其“三控、兩管、一協(xié)調(diào)”的職責(zé),堅持公平、公正、公開的原則。平等對待甲乙雙方,積極參與到工程造價的確定和控制中來,在工程管理中發(fā)揮更大作用。
4.5工程進度款的支付
工程進度款的支付也是施工階段造價管理的一個重要內(nèi)容。我國現(xiàn)行支付方法常見的有:按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無論實行何種支付方式,結(jié)算的條件都應(yīng)該是質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全,特別是要實行質(zhì)量一票否決權(quán)制度,不合格的工程決不付款。
五,竣工結(jié)算階段
竣工決算這最后一道關(guān)口的主要目的就是促進建設(shè)單位強化管理意識、完善管理制度、改進管理方法等。凡進行竣工結(jié)算的工程要有竣工驗收手續(xù),從多年工作的經(jīng)驗來看,在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多,有的是有洽商沒有施工,有的是施工沒有進行應(yīng)核減,卻沒有洽商,還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量-諸如此類舉不勝舉,因此結(jié)算時,要求我們的人員要有耐心、細致的工作方法,認真核算工程量,不要怕麻煩,多下現(xiàn)場核對,同時,為了保證工作少出紕露,應(yīng)實行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量和投資的收益。同時而預(yù)算專業(yè)人員更應(yīng)加強學(xué)習(xí)。拓寬自身的知識面,把自己培養(yǎng)成一專多能的復(fù)臺型技術(shù)人員,以適應(yīng)工程造價全過程動態(tài)控制的要求。
六、小結(jié)
工程造價的控制與管理是一個從投資決策到竣工決算的全過程管理,任何環(huán)節(jié)都缺一不可。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟改革的不斷深化,從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動性,借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗,只有做好工程造價的有效控制,才能使企業(yè)立足于競爭市場,使開發(fā)成本降到最低,進而為控制商品房價格提供空間,取得更好的效益。
