1. 合理設置會計科目
房地產企業(yè)應根據(jù)本公司開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設立開發(fā)間接費用賬,只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發(fā)成本一級賬,把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設為一級賬,然后再設置明細項目。在實際操作中,企業(yè)完全可以設立開發(fā)成本明細臺賬,根據(jù)核算對象的不同情況設立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監(jiān)督分析,同時又免除了結賬和建賬之苦。
實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制
房地產開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為會計期間的存在,可能導致房地產企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的實現(xiàn)和貨幣資金實際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況,所以會產生有權責發(fā)生制和現(xiàn)金收付實現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定,企業(yè)的會計核算應當以權責發(fā)生制為主體。但是,通過多年來的房地產企業(yè)會計工作實踐,筆者認為,由于房地產企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的特殊特點,更加適合采取現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為采取權責發(fā)生制核算房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調節(jié)利潤的情況。權責發(fā)生制的實施,從客觀上為房地產企業(yè)提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調節(jié)利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產的流失。二是權責發(fā)生制無法準確地反映出企業(yè)的實際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉,導致企業(yè)簽訂的購銷合同越多,其應收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權責發(fā)生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產開發(fā)企業(yè)的資金情況,實現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中,不影響現(xiàn)金收入與費用以及營業(yè)外各項收支的調整,可見,現(xiàn)金收付實現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對于房地產公司而言,在經(jīng)營業(yè)務及收入的會計核算中,應當允許權責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現(xiàn)制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權責發(fā)生制進行確認的,在特定條件下應采取兼容收付實現(xiàn)制的辦法來具體實施。
