幾乎為單一銀行體制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融條件下,房地產(chǎn)公司的高負(fù)債率問(wèn)題具有宏觀效應(yīng),資產(chǎn)負(fù)債率高是各國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的普遍情況。但從宏觀效應(yīng)看,由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款高度依賴,所以我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的高負(fù)債率可能招致的風(fēng)險(xiǎn)大于房地產(chǎn)金融發(fā)達(dá)的國(guó)家。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資存在的問(wèn)題
國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資服務(wù)能力不足,加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。一是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力不足。世界銀行研究報(bào)告指出,我國(guó)銀行收取的開(kāi)發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收取費(fèi)用,實(shí)施恰當(dāng)?shù)馁J款信貸標(biāo)準(zhǔn)。雖然貸款機(jī)構(gòu)按照人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的要求正在收緊貸款標(biāo)準(zhǔn),但是中國(guó)人民銀行報(bào)告仍顯示,在2005年,盡管開(kāi)發(fā)貸款質(zhì)量較差,銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。
二是產(chǎn)品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融產(chǎn)品主要有兩大類別:一是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)貸款,向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供規(guī)模上限可與項(xiàng)目建設(shè)成本相當(dāng)?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務(wù),剩下的1/3貸款被看作權(quán)益;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)化融資,即按照每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求進(jìn)行創(chuàng)造性債務(wù)和權(quán)益結(jié)構(gòu)化融資。我國(guó)商業(yè)銀行單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款產(chǎn)品與麥格理銀行能夠提供的產(chǎn)品和服務(wù)有著很大的差距。
三是土地儲(chǔ)備貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都有融資需求,但各個(gè)階段所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)不同,其中土地投資風(fēng)險(xiǎn)最大。在發(fā)達(dá)國(guó)家,土地購(gòu)買(mǎi)資金主要來(lái)自于權(quán)益投入。我國(guó)的情況恰與之相反,由于土地儲(chǔ)備貸款主體的政府背景,土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模增長(zhǎng)迅速。此外,國(guó)家審計(jì)署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金審計(jì)調(diào)查結(jié)果》指出,土地儲(chǔ)備貸款中存在兩個(gè)突出問(wèn)題,給土地儲(chǔ)備貸款帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備貸款的抵押物不實(shí),即用于抵押的土地并非是真正已儲(chǔ)備的土地,同時(shí)有的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模過(guò)大而還款能力不足;二是土地儲(chǔ)備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲(chǔ)備用途。產(chǎn)生這一問(wèn)題的根本原因是部分地方政府將土地儲(chǔ)備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金,以儲(chǔ)備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風(fēng)險(xiǎn)外,土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模過(guò)大,還會(huì)大量透支地方政府未來(lái)的土地收益,增加未來(lái)的還款壓力和風(fēng)險(xiǎn),還會(huì)造成盲目超量?jī)?chǔ)備土地和建設(shè)規(guī)模的過(guò)度擴(kuò)張。
房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率,資金投向結(jié)構(gòu)不合理。
一方面由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng),使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征,金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置,阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng),受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。
另一方面房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)不夠合理,商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資,經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā),出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。
解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
融資問(wèn)題的對(duì)策
一是通過(guò)制度建設(shè)和金融創(chuàng)新改變房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后的狀況。當(dāng)前,房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的主要問(wèn)題是制度環(huán)境不利于金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新跟不上實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,產(chǎn)生了很多需要金融創(chuàng)新才能解決的問(wèn)題——單一、分割的金融體系妨礙了“適銷(xiāo)對(duì)路”的金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā),現(xiàn)有的金融產(chǎn)品難以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的融資要求等。
二是房地產(chǎn)債券融資大有可為。在公司的資本結(jié)構(gòu)中,債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過(guò)高會(huì)增加公司的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);債務(wù)過(guò)低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此,在保證公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財(cái)務(wù)杠桿的良好運(yùn)用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國(guó)房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資,短期債務(wù)中主要是銀行貸款,但是通過(guò)資本市場(chǎng)以債券方式進(jìn)行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個(gè)別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會(huì)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款,但總體說(shuō),開(kāi)發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產(chǎn)公司對(duì)中長(zhǎng)期資金的需求量更大,而長(zhǎng)期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
我國(guó)2007年下半年以來(lái)試點(diǎn)的公司債券可以為房地產(chǎn)公司提供較為穩(wěn)定的資金來(lái)源,有利于降低、減少對(duì)信貸融資的依賴,從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。雖然現(xiàn)在的試點(diǎn)階段公司主要針對(duì)大型房地產(chǎn)上市公司,且在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期,但公司債券發(fā)展前途光明。
三是房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后,在央行控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的背景下,得到了較快發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前國(guó)內(nèi)已有25家信托公司發(fā)行了50多個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃,總規(guī)模達(dá)到了60億元左右,每個(gè)信托計(jì)劃的平均規(guī)模為1.2億元,有力地保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言,信托資金的注入起到了“過(guò)橋貸款”的作用,使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期能夠滿足銀行貸款的條件,為開(kāi)發(fā)的后續(xù)融資打下了良好的基礎(chǔ)。信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),信托公司對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)、管理模式、項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和控制,既保證了信托資金的安全性、保障項(xiàng)目資金用途,也在客觀上幫助開(kāi)發(fā)商完善管理制度,提高企業(yè)的品質(zhì)。在我國(guó)以間接金融為主的金融體系中,房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實(shí)踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式,它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護(hù)和可參與的運(yùn)行規(guī)范,盡管對(duì)一個(gè)信托計(jì)劃做了限制,但在資金募集的額度和期限上并沒(méi)有確切的約束,因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實(shí)上,自央行“121號(hào)”文件頒布以來(lái),北京、杭州、南京等城市成功發(fā)行了幾十份房地產(chǎn)信托,證明了房地產(chǎn)信托的強(qiáng)大生命力。(作者單位:浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所)
