房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變,向管理要效益,其中成本控制工作作為管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須引起企業(yè)的高度重視,它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場(chǎng)和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
1 正確的投資決策是成本控制的前提
房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。
1.1 正確的投資決策來源于高水平的項(xiàng)目可行性研究 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行可行性研究,是保證開發(fā)項(xiàng)目以最少的投資耗費(fèi)取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段。
1.2 投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo) 決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。
2 強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段成本控制,提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益
控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70%——90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個(gè)方面:
2.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法,以獲得最佳綜合效益。
2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下,控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算,控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí),各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更,保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。
2.3 實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 改革開放以來,建筑行業(yè)引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)水平,促進(jìn)良吐競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理,從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。
2.4 要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費(fèi)。 3 引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行招投標(biāo)管理是成本控制的重點(diǎn)
積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo),是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過程投資控制,在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng),是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報(bào)價(jià)合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強(qiáng),工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競(jìng)爭(zhēng),可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。
4 加強(qiáng)合同管理是施工階段項(xiàng)目成本控制的重要手段
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié),大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效的控制,一個(gè)重要的途徑就是合同管理。
作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度,把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護(hù)企業(yè)的利益,所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào),分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時(shí)完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。具體措施有如下兩點(diǎn):
4.1 實(shí)施合同監(jiān)督制度 合同責(zé)任是通過具體的合同實(shí)施工作完成的。合同監(jiān)督可以保證合同實(shí)施按合同和合同分析的結(jié)果進(jìn)行。
4.2 實(shí)施合同跟蹤管理 在工程實(shí)施過程中,工程中會(huì)出現(xiàn)各種實(shí)際情況。合同實(shí)施過程中往往會(huì)與預(yù)定的計(jì)劃目標(biāo)產(chǎn)生偏離,如果不采取措施這種偏差常常由小到大逐漸積累,合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離,不斷地調(diào)整合同實(shí)施,使之與總目標(biāo)一致。
5 施工管理是有效控制項(xiàng)目成本的重要環(huán)節(jié)
工程施工階段,由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計(jì),這一階段影響工程造價(jià)(即工程投資)的可能性只有5%-10%,節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小,但是,工程投資卻主要發(fā)生在這一階段,浪費(fèi)投資的可能性卻很大。施工階段的成本控制如下:
5.1 嚴(yán)格執(zhí)行合同
5.1.1 按合同規(guī)定的進(jìn)度要求付款 為保證承包商的積極性,必須按照合同規(guī)定的進(jìn)度要求付款。
5.1.2 設(shè)計(jì)變更、工程量簽證的控制 項(xiàng)目施工階段成本費(fèi)用的變化,經(jīng)常是由設(shè)計(jì)變更造成的。設(shè)計(jì)變更的投資控制,主要是通過合同條款來實(shí)施的。在項(xiàng)目承包合同中應(yīng)明確規(guī)定,進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或更改作為項(xiàng)目投標(biāo)基礎(chǔ)的其他合同條款,由此而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)支出和承包方損失,由發(fā)包方承擔(dān)。發(fā)包方應(yīng)當(dāng)視具體情況,會(huì)同承包方合理協(xié)商變更價(jià)格。
