從目前房地產企業(yè)的實際情況來看,大多數企業(yè)進行項目開發(fā)都需要對外大量融資,因此,對于融資渠道的把握對于企業(yè)整體的生產經營和發(fā)展就顯得尤為重要。
一、房地產企業(yè)的融資渠道分析
房地產業(yè)作為資金密集型產業(yè),其融資活動對企業(yè)生產和發(fā)展具有至關重要的意義。目前,房地產企業(yè)主要還可以通過以下幾類融資渠道來進行融資活動。
1.房地產信托投資
房地產信托投資是基于商業(yè)信托組織形式,它是通過聚集多個投資者的資金,來收購和持有房地產或者為房地產項目進行融資的一種投資方式。現(xiàn)階段我國的信托產品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產項目投資,另一種是債權融資。信托投資公司直接投資方式主要適用于一些自有資金不足35%的房地產企業(yè),信托投資公司通常以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到要求,而信托投資公司作為股東獲得投資回報。對于資金相對緊張的房地產企業(yè)來說,信托投資公司通常以一次性購買其部分資產的方式向其提供后續(xù)開發(fā)資金,并且在房地產開發(fā)項目銷售款回籠以后實施再購回。房地產信托投資主要針對一些自有資金已達到較高水平的企業(yè),這類企業(yè)往往是因政策、市場等原因導致其面臨短期資金困難,在這種情況下,信托公司向房地產企業(yè)提供一筆定向征信貸款,使其能夠快速彌補資金缺口,繼續(xù)進行項目開發(fā)。
從信托資金的使用情況來看,其已經成為了我國房地產行業(yè)一項新型的融資渠道,特別是在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下,房地產投資信托對于我國房地產企業(yè)的生存和發(fā)展尤為重要,但是目前國家對于信托產品的限制還比較多,這在一定程度上影響了房地產信托的發(fā)展速度和質量,并且也在一定程度上促使房地產企業(yè)去尋求其他的融資渠道。
2.企業(yè)上市融資
通過上市來融資是房地產企業(yè)一個較為有效的融資渠道。企業(yè)上市之后不僅可以有效化解金融風險,還可以在很大程度上降低項目的融資成本。但是,國家處于對金融體系安全性的考慮,對房地產企業(yè)上市的審批十分嚴格。而從房地產行業(yè)的整體情況來看,短期內大多數房地產企業(yè)還不具備上市資格,因此利用上市進行融資的方式還難以在房地產行業(yè)廣泛應用。
3.房地產基金融資
隨著國家對房地產業(yè)宏觀調控政策的實施,當前很多房地產企業(yè)都面臨巨大的資金壓力,在這種情況下,很多海外房地產投資基金進入了中國市場,為房地產企業(yè)提供了又一新型的融資渠道,目前,摩根士丹利、盛陽地產基金等國際地產基金都已進入我國房地產市場。海外房地產基金的進駐對于我國房地產行業(yè)是具有一定好處的?；鹜顿Y主要有兩種基本形式:一類是股權投資形式,即基金直接注入房地產項目進行投資,待項目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利潤。另一類是債權基金,即基金將資金借給房地產企業(yè)用于開發(fā),帶項目建成之后,如期向借方收回債權。從目前情況來看,無論采取哪一種方式進行融資都對房地產企業(yè)具有很大的好處。一方面,房地產基金可以有效緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴,促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。另一方面,多種融資渠道能夠有效分散金融體系的風險。但是不可否認的是,目前海外房產基金在我國發(fā)展還存在一定的障礙,要使得充分發(fā)揮作用還有待時日。
二、房地產企業(yè)融資中存在的問題
近年來,雖然我國房地產融資渠道不斷多樣化,企業(yè)整體融資能力有所增強,但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。相關資料顯示,目前我國房地產行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一,過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在,加之一些地方市場監(jiān)管不利,很多房地產企業(yè)盲目擴張,長此以往,將對整個金融體系的穩(wěn)定性構成巨大的威脅。目前,我國房地產企業(yè)在融資方面主要存在以下幾個方面的問題:第一,房地產企業(yè)對于風險缺乏預期。目前,我國房地產企業(yè)大多對經營風險缺乏足夠的預期,很多企業(yè)依靠短期貸款來進行長期投資使企業(yè)資金鏈條薄弱,極易出現(xiàn)資金短缺問題。第二,我國房地產資金從來源上來說過于依賴商業(yè)銀行,從融資方式上來看也較為單一,這嚴重加大了銀行方面需要承擔的風險。第三,從銀行方面來看,很多銀行看好房地產市場,而盲目房貸給房地產企業(yè),很多中小銀行一再降低貸款標準,這嚴重加大了銀行的貸款回收風險。
三、拓寬房地產企業(yè)融資渠道的對策
1.完善房地產融資相關法律法規(guī)
近年來,隨著我國金融法規(guī)體系度不斷完善和住房市場不斷規(guī)范,房地產企業(yè)所處的金融制度環(huán)境已經大為改觀。但是國家鑒于房地產行業(yè)的高風險性,對于房地產融資的宏觀調控政策還較為嚴格,對許多金融產品的引入都采取較為保守的態(tài)度,這就導致很多房地產融資相關的政策還沒有完善起來。如,對于房地產投資基金、債券融資的法律法規(guī)就很不完善,融資過程中的很多細節(jié)問題都沒有在法律法規(guī)中予以規(guī)定,這在很大程度上影響了房地產融資渠道的拓寬和創(chuàng)新,因此,未來我國有必要不斷完善房地產融資法律制度體系,以法律的形式規(guī)范好房地產企業(yè)的融資活動,在為房地產企業(yè)提供充足的項目開發(fā)資金的同時最大限度的降低金融風險,確保整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
2.靈活運用多種金融工具進行融資
上文我們已經提過,融資渠道相對單一是影響我國房地產行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。由于地產行業(yè)在項目開發(fā)上的特殊性,巨大的資金需求使其與金融體系保持著很強的依賴性,在這種情況下,由自有資金和銀行貸款構成的融資組合式我國大多數房地產企業(yè)的融資形態(tài)。但是國家處于對宏觀經濟調控的考慮,銀行貸款門檻相對較高,房地產企業(yè)很難順利從銀行獲得足量的資金用于項目開發(fā)。在這種大環(huán)境下,房地產企業(yè)必須不斷拓寬融資渠道,根據企業(yè)自身特點,采用更為靈活多樣的融資方式,選擇多種融資方法。如,企業(yè)可以根據自身資金狀況和項目資金需求情況自主選擇多種融資方式。具體的可以采用自有資金和銀行貸款相結合、自有資金和機構投資相結合、自有資金與基金相結合等方式來進行融資,通過運用多種金融工具,能夠充分利用房地產企業(yè)自身的優(yōu)勢,利用好外部各類資金更好的為企業(yè)項目開發(fā)服務,在確保企業(yè)融資計劃順利進行的基礎上最大限度的降低企業(yè)自身的融資風險。
3.住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為標的資產,并以其產生的現(xiàn)金流作為擔保,通過發(fā)行證券的方式將資產出售給機構投資者的融資活動。實施住房抵押貸款證券化對于房地產項目開發(fā)各方來說都具有積極的意義。首先,購房者可以通過購買有價證券來實現(xiàn)對房地產的保值。根據經濟學原理,實行住房抵押貸款證券化有利于盤活大量長期性住房貸款資產,提高資產的流動性,進一步為房地產企業(yè)提供充足的資金來源。其次,住房抵押貸款證券化有利于將商業(yè)銀行的風險分散到多家機構和投資者身上,從而能夠有效的降低金融風險,提高金融體系的穩(wěn)定性。從目前的情況來看,我國政府對于個人及機構投資者介入抵押貸款二級市場還有諸多限制,但是隨著房地產市場日趨成熟,國家必然會根據市場情況適當放寬政策,到那時房地產企業(yè)進行融資將更為便捷和安全。
4.在房地產行業(yè)引入瑞茨模式
實踐證明,單純靠財政和銀行貸款來發(fā)展房地產業(yè)是不現(xiàn)實的,房地產業(yè)所需的大量資金應更多的利用金融手段來籌集,我國可以借鑒國外經驗,引入瑞茨的辦法來收購和經營廉租房。瑞茨的基本模式類似于個人出資購買房產來出租賺取租金,不過不同的是它是由社會公眾集結起來的,通常購買的是個人無力購買的大型住宅區(qū),然后通過出租在實現(xiàn)住宅在社會上的流通。目前,韓國、日本、馬來西亞等地都已在房地產行業(yè)引入了這種模式。我國目前還沒有正常采用這種模式,因為政府考慮到該種方式會在一定程度上影響樓市的價格,對房價產生進一步的推高作用。但是如果靈活的引入這種方式,對于房地產行業(yè)來說還是十分可行的。
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