[摘要]本文首先介紹的是日本90年代房地產(chǎn)泡沫形成的過程及原因,并通過對比分析,闡述其對政府、金融機(jī)構(gòu)等如何保持中國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的啟示。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 泡沫 啟示
日本經(jīng)濟(jì)奇跡般的高速持續(xù)增長,使日本在短短一二十年時(shí)間里成為世界上少數(shù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)國。20世紀(jì)90年代以來出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì),再次引起各方的高度重視并成為熱點(diǎn)研究的課題之一。
房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的命脈,他的蓬勃發(fā)展既反映了中國改革開放三十年的偉大成就,也是中國經(jīng)濟(jì)得以保持強(qiáng)勁增長的基礎(chǔ)保證。但與此同時(shí)民間過分的投機(jī)需求,銀行無視經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),放寬信貸條件,增加信貸額度,加之地方政府由于“尋租”所產(chǎn)生的對房地產(chǎn)監(jiān)管不利,已經(jīng)部分透支了房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿?泡沫現(xiàn)象已初見端倪。社會(huì)各界加強(qiáng)對中國房地產(chǎn)的監(jiān)督與管理已經(jīng)到了刻不容緩的地步。
一、日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
1.金融自由化與寬松的貨幣政策
日本之所以在70年代初期嘗試金融自由化,有兩方面原因:(1)日本國內(nèi)金融管制過多和金融改革的相對滯后。特別是企業(yè)自有資金比率提高后,對銀行的貸款需求量減少,迫使銀行在業(yè)務(wù)競爭中不得不降低貸款利率。由于存款利差減少,銀行收益下降,這樣國內(nèi)相對滯后的金融改革迫使日本金融企業(yè)到海外尋求發(fā)展。(2)1973年第一次石油危機(jī)使日本經(jīng)濟(jì)陷入蕭條之中。為了克服蕭條,政府不得不建設(shè)大量公共事業(yè)以刺激經(jīng)濟(jì)回升。而經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致稅收不足,財(cái)政出現(xiàn)大幅度赤字。為了彌補(bǔ)赤字,從1975年起,日本每年都要發(fā)行大量國債,國債大量增加帶來的結(jié)果是債券市場的急速發(fā)展。債券流通市場的利率是自由利率,高于受管制的銀行利率,銀行如能適當(dāng)?shù)乩米杂墒袌隼实纳唐?將能增加收益。這樣便有利地沖擊了政府對銀行利率的管制。在這種金融自由化過程中,為了在競爭日益激烈的金融市場上占據(jù)一定份額,大銀行絲毫無節(jié)制地向土地投機(jī)融資。銀行發(fā)放大量的抵押貸款,鼓動(dòng)土地持有者和其他個(gè)人進(jìn)行土地投機(jī),并以他們持有的或購買的土地為擔(dān)保提供相當(dāng)于地價(jià)70%的貸款讓他們再去購地。如此循環(huán),反復(fù)貸款,銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。
2.土地的投機(jī)性需求
由圖表顯示,1973年的石油危機(jī)以后,日本經(jīng)濟(jì)陷入前所未有的蕭條。日本政府在克服蕭條中,進(jìn)行了大量公共事業(yè)以刺激國民經(jīng)濟(jì)。而經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致稅收不足,財(cái)政出現(xiàn)大幅度赤字。企業(yè)為了在日益激烈的競爭中占據(jù)一定份額,而金融市場的開放與發(fā)展正適應(yīng)了房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機(jī)構(gòu)需要大量資金進(jìn)行土地投機(jī)的要求,銀行更是毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款,大量向土地投機(jī)融資。這樣引發(fā)了土地投機(jī)的熱潮,造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。
1984年房地產(chǎn)抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17%,以后比例逐年增加,至1987年已達(dá)到20%。1992年3月末更是達(dá)到150萬億日元,占全國銀行貸款余額的35,5%。除了商業(yè)銀行外,其他非銀行金融機(jī)構(gòu)尤其是日本財(cái)政部支持的房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu),也在土地開發(fā)中大量貸款給企業(yè),進(jìn)一步加劇了土地價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán),進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí),東京和周圍3個(gè)地區(qū)理論上的地價(jià)甚至超過了當(dāng)時(shí)所有美國領(lǐng)土的價(jià)值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。除流入房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的銀行信貸資金之外,由于日本經(jīng)濟(jì)下滑,以及企業(yè)利潤的下降,大量的企業(yè)資金也參與了土地投機(jī),獲取超額利潤。
3.“廣場協(xié)議”導(dǎo)致的日幣升值
根據(jù)圖表顯示,1985年日元大幅升值后,日本經(jīng)濟(jì)形成過剩的流動(dòng)性,但卻未引發(fā)通貨膨脹,主要因?yàn)槿毡竟善笔袌鰳O大的吸納了流動(dòng)性過剩,其實(shí)在“廣場協(xié)議”后,由于日元升值的預(yù)期大增,日元資產(chǎn)投資成為除資本市場外又一個(gè)最好的投資方式之一,大量的居民存款、企業(yè)存款、金融機(jī)構(gòu)存款和進(jìn)入日本的國外資本在殺入股票市場的同時(shí)也將巨額的資金投向了日本的房地產(chǎn)——市場。
到1990年年末,日本土地資產(chǎn)總額高達(dá)2389萬億日元,比1985年末增漲了140%,所增長的1385萬億日元已經(jīng)相當(dāng)于當(dāng)時(shí)日本GDP的三倍之多。1982年東京CBD的樓盤價(jià)格達(dá)到350萬日元/平米,1990年則上漲到3200萬日元/平米,按當(dāng)時(shí)匯率折算相當(dāng)于22萬美元/平米,漲幅達(dá)到了9倍多。日本上地資產(chǎn)總額在1990年時(shí)己經(jīng)相當(dāng)于當(dāng)年日本GDP的5倍多;而1985年末到1990年末,日本土地總資產(chǎn)的升值部分就達(dá)到了1990年日本GDP的三倍之多,年平均增長率達(dá)到了驚人的60%,日本房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重。
在日元升值過程中,日本房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期的繁榮昌盛局面,從上面分析的結(jié)論來看,日本房地產(chǎn)市場是促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非常重要的一部分。因此,日本在1990年之前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶給日本經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常大,正因?yàn)槿绱?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增幅降低同樣會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成非常大的影響,當(dāng)日本房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)被刺破后,由于乘數(shù)效應(yīng)的存在,那么它對經(jīng)濟(jì)的打擊是毀滅性的,當(dāng)然日本也不例外。
二、日本房地產(chǎn)泡沫的啟示
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控的力度與強(qiáng)度。
由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊屬性及其對國民經(jīng)濟(jì)的重要作用,國家應(yīng)該始終將其作為敏感產(chǎn)業(yè),通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策重點(diǎn)調(diào)控,完善機(jī)制,整合資源。各級省市政府部門也要切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念,推進(jìn)投資體制改革。杜絕“面子工程”,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.加強(qiáng)金融監(jiān)管,健全金融體系建設(shè)。對于中國來講,金融自由化應(yīng)該是循序漸進(jìn)的。中國金融領(lǐng)域存在一系列問題,例如金融法制不健全,金融監(jiān)管薄弱,金融秩序混亂等。在目前中國金融體制不健全的情況下,金融部門大幅度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門,引發(fā)泡沫。因此,強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營基礎(chǔ)和金融監(jiān)管勢在必行。這方面的措施包括積極改革政銀、銀企關(guān)系,將政府的工作重點(diǎn)盡快由扶植企業(yè)和銀行轉(zhuǎn)移到培育競爭機(jī)制和競爭能力上來;利用股份制方式調(diào)整銀行的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,完善治理結(jié)構(gòu),加快國有商業(yè)銀行的商業(yè)化改革,使銀行的經(jīng)營機(jī)制來一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變,并使銀行內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)能夠?qū)?jīng)營者實(shí)行更有效的監(jiān)督;強(qiáng)化對銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力方面的監(jiān)管,同時(shí)增強(qiáng)銀行經(jīng)營活動(dòng)的透明度同時(shí)發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用。
3.設(shè)計(jì)合理地稅制,打擊投機(jī)。作為根本的地價(jià)政策,必須實(shí)現(xiàn)稅制的合理化,消除土地作為資產(chǎn)保有額的優(yōu)越性。稅收方面的措施必不可少。正是從這樣的意識出發(fā),我國已經(jīng)醞釀導(dǎo)入地價(jià)稅。但土地稅制改革還遠(yuǎn)未完成,我們必須盡快推進(jìn)地價(jià)稅的實(shí)施,強(qiáng)化農(nóng)地征稅。而且,為了消除凍結(jié)效果,還必須放寬讓與征稅。
4.減少貿(mào)易順差,提高外匯儲備的利用效率。對于如何減少巨額貿(mào)易順差,國家應(yīng)該從調(diào)整結(jié)業(yè)結(jié)構(gòu)入手,改變原先的單一的以低附加值的制造業(yè)為手段,而以提高產(chǎn)品的科技含量,逐步擺脫掠奪式的發(fā)展模式,并實(shí)行一定的加薪政策,提高外貿(mào)企業(yè)勞動(dòng)者的薪酬水平,進(jìn)而拉動(dòng)一些消費(fèi),同時(shí)迫使出口企業(yè)優(yōu)勝劣汰。對于如何提高外匯儲備的利用效率,可以從三方面來考慮:一是改變比重結(jié)構(gòu),保持儲備資產(chǎn)多元化;二是提高外匯儲備在國內(nèi)靜運(yùn)用效率,減少國際市場籌集資金;三是調(diào)整外匯儲備的投資策略,增加收益。
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